Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / Abril 2025
La crisis de vivienda en Madrid tiene una causa estructural muy concreta: desde hace más de una década, las administraciones públicas no han construido ni habilitado vivienda al ritmo que exige el crecimiento real de la población. No es un problema de inmigrantes. Es un problema de gestión del suelo, de paralización de la vivienda protegida, de licencias lentas y de un parque público de alquiler social que en Madrid representa apenas 2 viviendas por cada 1.000 habitantes. Mientras el debate político busca culpables en la demografía, los datos del INE, del Banco de España y de CaixaBank Research señalan en otra dirección: hacia décadas de desinversión pública y una arquitectura urbanística incapaz de responder a la demanda.
1. Madrid crece: los datos que nadie discute
La Comunidad de Madrid alcanzó los 7,1 millones de habitantes en 2025, con un incremento de casi el 2% respecto al año anterior, sumando 135.000 nuevos residentes. Telemadrid Desde 2019, Madrid ha crecido un 7%, casi el doble que la media del resto de España.
Durante 2024, la Comunidad de Madrid fue la tercera con mayor incremento absoluto de población, con 104.618 personas más, y en términos relativos creció un 1,5%, por encima de la media nacional. INE
La proyección del INE para el periodo 2024-2039 es inequívoca: Madrid continuará aumentando su población hasta 2039, con un crecimiento estimado de hasta el 8%. INE En términos de hogares, el número de hogares residentes en España se incrementará en más de 3,6 millones entre 2024 y 2039, un 19,1%. INE
Este crecimiento no es una anomalía ni una sorpresa. Es una tendencia conocida, medida y publicada. La pregunta, entonces, es: ¿qué hicieron las administraciones con ese conocimiento?
2. El fallo estructural: se crean hogares, no se construyen viviendas
Aquí está el nudo del problema. En 2024 se iniciaron en España 127.721 viviendas y se crearon 183.115 hogares según la última estimación del INE. Las viviendas iniciadas alcanzaron el 70% de los hogares creados. Economistasfrentealacrisis Y en la Comunidad de Madrid, esa proporción fue aún peor.
En los últimos doce meses hasta junio de 2025, la creación neta de hogares fue de 190.000 en España, mientras la producción de vivienda nueva rondó las 100.000 unidades terminadas. El ritmo de creación de hogares casi duplica el de la construcción de vivienda nueva. El Español
El déficit acumulado es histórico. CaixaBank Research estima que entre 2021 y 2024 el déficit de vivienda ascendió a unas 515.000 viviendas, cifra que se eleva hasta cerca de 600.000 si se consideran las viviendas terminadas en lugar de los visados, y que alcanzaría las 765.000 si además se descuentan los usos alternativos de la vivienda como el alquiler turístico. CaixaBank Research
El Banco de España calcula que el diferencial acumulado entre creación neta de hogares y producción de vivienda nueva en 2022-2023 alcanzó unas 375.000 unidades, con un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas proyectado para 2024 y 2025. Bank of Spain
| Período | Hogares creados (estimado) | Viviendas iniciadas | Déficit anual |
|---|---|---|---|
| 2022 | ~240.000 | ~89.000 | ~151.000 |
| 2023 | ~200.000 | ~108.000 | ~92.000 |
| 2024 | ~183.000 | ~127.721 | ~55.000 |
| Acumulado 2021–2024 | — | — | 515.000–765.000 |
Fuentes: INE, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, CaixaBank Research, Banco de España.
En Madrid específicamente, las viviendas iniciadas en 2023 fueron 13.822 unidades, cifra muy inferior a la generación de hogares de la Comunidad de Madrid. El año de mayor producción en los últimos años fue 2021, con 20.622 unidades. Hay una falta evidente de vivienda nueva que hace que todo lo que se construye se venda. Eleconomista
3. El relato del inmigrante como causa: por qué es una distorsión
Es legítimo señalar que el crecimiento poblacional —impulsado en gran parte por flujos migratorios— aumenta la demanda de vivienda. La inmigración puede haber contribuido con entre 3 y 5 puntos porcentuales acumulados al aumento de precios entre 2022 y 2024. Converses a Catalunya Pero eso no responde a la pregunta de fondo. El mismo análisis concluye que también influyen el aumento de los costes de construcción, la política monetaria, la falta de suelo urbanizable y la lentitud administrativa en las licencias. Converses a Catalunya
El error del relato que culpa a la demografía migratoria es confundir la demanda con el fallo de la oferta. Que lleguen más personas es un fenómeno sobre el que los municipios tienen capacidad de anticipación y planificación. Lo que no se puede sostener es que la respuesta de las administraciones haya sido a la altura del reto conocido.
Además, el perfil de acceso a la vivienda de la población migrante es radicalmente distinto al del resto: la población con otras nacionalidades vive de forma mayoritaria en régimen de alquiler, frente a casi el 80% de la población española que reside en propiedad. Provivienda Las tensiones en el mercado de alquiler, donde los migrantes concentran su demanda, son precisamente el resultado de la falta de un parque de alquiler social suficiente, no de la presencia de esas personas.
4. El parque público: el gran ausente
España dedica a vivienda social un porcentaje que avergüenza en el contexto europeo. España ocupa el puesto 18 en Europa en vivienda social, con solo el 3,3% de su parque dedicado a este sector, muy por debajo del 30% de los Países Bajos o el 24% de Austria. Además, España invierte cuatro veces menos que la media europea, destinando solo 34 euros por habitante frente a los 160 euros de media en la UE. Innovandoenlaconstruccion
Madrid es especialmente llamativo. Pese a ser la ciudad con mayor parque de vivienda social en términos absolutos, Madrid cuenta solo con 2 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las 5 por cada 1.000 de Barcelona. Provivienda
La EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid) gestiona actualmente más de 9.400 viviendas en propiedad, una cifra irrisoria para una ciudad de más de 3,4 millones de habitantes.
El problema no es solo de volumen actual, sino de destrucción histórica del patrimonio público. Los fondos que deberían destinarse a ampliar el parque público se destinaron a otros fines. No es real que no se haya invertido en vivienda pública: se pusieron miles de millones de dinero público, pero ese parque ya no está disponible porque se privatizó muy rápidamente. COPE
Desde 1952, España ha construido 6,8 millones de Viviendas de Protección Oficial, pero el stock efectivo ha caído drásticamente al 1,5–2,5% del parque total por privatizaciones y ventas masivas a inversores, particularmente desde 2010 en regiones como Madrid. Hermes Kalamos
5. La VPP: producción insuficiente y módulos congelados
La vivienda de protección pública en Madrid sí ha experimentado un ligero repunte reciente. La construcción de vivienda protegida aumentó un 62,4% en España en 2024, alcanzando las 14.371 unidades. Infobae Pero ese crecimiento parte de una base tan baja que el dato sigue siendo insuficiente. Solo en Madrid se inician actualmente en torno a 18.400 viviendas libres frente a una demanda de hogares que puede superar las 30.000 unidades anuales.
Hasta 2024, los módulos de VPP llevaban congelados desde 2008, lo que desincentivaba completamente a los promotores. Un promotor no construye vivienda protegida si el precio máximo al que puede venderla no cubre sus costes de producción, que se han disparado por la inflación de materiales y la escasez de mano de obra.
6. Burocracia y suelo: los cuellos de botella que las administraciones controlan
En 2024, el tiempo medio de tramitación de licencias de obras superó los 12 meses en muchas localidades, muy por encima del plazo recomendado de 3 meses. Wikipedia Esa lentitud no se atribuye a los inmigrantes ni a la demografía: es una decisión de gestión administrativa.
El suelo finalista —urbanizado y listo para edificar— escasea en Madrid no porque no exista suelo, sino porque los procesos de transformación urbanística pueden durar décadas. Los grandes desarrollos del Sureste (Valdecarros, Los Cerros, Los Berrocales, Los Ahijones) llevan más de 20 años en tramitación y apenas empiezan a materializarse. La Ley LIDER, aprobada en 2024, intenta corregir parte de esta parálisis, pero sus efectos sobre el parque accesible serán lentos.
«Mientras no consiga acelerarse el proceso de transformación del suelo, aumente la seguridad jurídica y se solvente el problema de la falta de mano de obra, los avances serán lentos.» — BBVA Research, noviembre 2025
7. La comparativa europea: lo que podría haberse hecho
| País | % Vivienda social s/parque total | Inversión/habitante/año |
|---|---|---|
| Países Bajos | 30% | ~250 €/hab |
| Austria | 24% | ~200 €/hab |
| Dinamarca | 20,9% | ~180 €/hab |
| Suecia | 19% | ~170 €/hab |
| Media UE | 9,3% | ~160 €/hab |
| Alemania | 3,9% | ~90 €/hab |
| España | 2,5–3,3% | ~34 €/hab |
Fuentes: JLL, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Boletín Especial Vivienda Social 2024), Innovando en la Construcción.
La distancia no es anecdótica. España necesitaría construir 1,2 millones de viviendas para llegar a la media de la UE. Infobae Y ese trabajo pendiente no se construye en una legislatura.
El diagnóstico: un fallo de Estado, no de demografía
El problema de la vivienda en Madrid es estructural y tiene nombre: ausencia de política pública sostenida en el tiempo, privatización del parque construido con dinero público, abandono de la producción de VPP durante más de una década, burocracia que paraliza el suelo y sustitución del derecho a la vivienda por la lógica del mercado libre.
La presión demográfica —sea por crecimiento vegetativo, por migración interna o por flujos internacionales— es una realidad que las administraciones conocen con antelación suficiente para planificar. Cuando no planifican, o cuando ejecutan mal durante décadas, el resultado es la crisis actual.
Señalar al inmigrante no solo es erróneo desde el punto de vista técnico. Es también conveniente para quienes deberían rendir cuentas por décadas de inacción.
Frente a un mercado libre que construye donde hay rentabilidad y no donde hay necesidad, la cooperativa de vivienda representa una vía real de acceso a precios por debajo del mercado, sin especulación y con control colectivo del patrimonio. En FuncioHouse, junto a nuestra alianza con PSF (Policías Sin Fronteras), trabajamos precisamente en ese modelo: vivienda protegida en cooperativa para quienes la administración no llega.
Si quieres conocer cómo funciona y si puedes acceder, escríbenos desde nuestra página de contacto.
