Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 3 de abril de 2026
El radar semanal vivienda Madrid del Observatorio Funciohouse nace con los pies en el suelo: solo hechos confirmados, solo datos reales, solo noticias que ya han ocurrido. Esta primera edición cierra una semana extraordinariamente densa en el mercado residencial madrileño. Tres frentes simultáneos marcan el arranque de abril: los precios de la vivienda acaban de romper su máximo histórico según los datos del primer trimestre de Fotocasa, la Comunidad de Madrid ha aprobado el decreto que más restringe los pisos turísticos en años, y el nuevo Reglamento de Vivienda Pública —que cambia quién puede acceder a una VPP— avanza en tramitación con aprobación prevista para julio de 2026.
¿Qué es el Radar Semanal Funciohouse? Cada semana, el Observatorio recoge los hechos reales del mercado —datos publicados, normas aprobadas, operaciones cerradas— y los analiza desde una única perspectiva: qué significan para el funcionario o empleado público que busca acceder a una vivienda asequible en la Comunidad de Madrid. Sin especulaciones. Sin titulares vacíos. Solo análisis útil.
SEÑAL 1 — Los precios de la vivienda en Madrid rompen el máximo histórico: +18,1% interanual en el primer trimestre
Qué ha ocurrido. El pasado 30 de marzo, Fotocasa publicó los datos del Índice Inmobiliario correspondientes al primer trimestre de 2026. Los resultados son históricos en el sentido más literal del término: la Comunidad de Madrid cierra el trimestre con un +3,2% trimestral y un +18,1% interanual, situando el precio de la vivienda de segunda mano en 5.372 €/m². En la capital, el precio alcanza los 6.673 €/m². España en su conjunto registra el mayor incremento trimestral en este periodo del año en dos décadas.
Según la directora de estudios de Fotocasa, el mercado español lleva ya seis meses consecutivos con incrementos interanuales superiores al 18%, lo que confirma que la tendencia está plenamente consolidada, situándose en marzo un 2,1% por encima de los niveles de la burbuja de 2007. InfoConstrucción
| Indicador | Dato (Q1 2026) | Fuente |
|---|---|---|
| Precio m² — Comunidad de Madrid | 5.372 €/m² | Fotocasa |
| Variación interanual — Madrid | +18,1% | Fotocasa |
| Variación trimestral — Madrid | +3,2% | Fotocasa |
| Precio m² — Madrid capital | 6.673 €/m² | Fotocasa |
| Precio m² — España (media) | 3.014 €/m² | Fotocasa |
| Meses consecutivos con subida >18% | 6 meses | Fotocasa |
Fuente: Índice Inmobiliario Fotocasa, Q1 2026. Elaboración propia.
Qué significa para el funcionario. Un funcionario del grupo C1 en Madrid tiene un sueldo bruto de entre 28.000 y 32.000 €/año. Con el precio actual de 6.673 €/m² en la capital, una vivienda estándar de 80 m² en Madrid ciudad cuesta alrededor de 533.840 €. Acceder a esa vivienda requiere un ahorro previo de más de 130.000 € solo para la entrada (20% más gastos), y una cuota hipotecaria mensual que supera el 50% del salario neto. No es un escenario viable sin apoyo institucional.
«El mercado alcanza máximos históricos situándose un 2,1% por encima de los niveles registrados en la burbuja de 2007. Detrás de esta escalada hay una combinación de una demanda en máximos que se ha reactivado con fuerza, impulsada por unas condiciones hipotecarias más favorables, frente a una oferta que sigue siendo estructuralmente insuficiente.» — María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa (30 de marzo de 2026)
El análisis detallado del esfuerzo económico real que supone comprar vivienda en Madrid siendo funcionario está desarrollado en profundidad en el Observatorio: Para comprar un piso en el sureste de Madrid siendo funcionario necesitas dos sueldos
SEÑAL 2 — Madrid aprueba el decreto más restrictivo para pisos turísticos en una década
Qué ha ocurrido. El martes 25 de marzo de 2026, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó la modificación del Decreto 79/2014 que regula las viviendas de uso turístico (VUT). El nuevo texto introduce el tamaño mínimo por estancia, la ocupación máxima permitida, y prohíbe expresamente el uso turístico en viviendas de protección pública o en inmuebles donde la comunidad de vecinos lo haya vetado por mayoría cualificada. Comunidad de Madrid
Las medidas más relevantes, en vigor desde la aprobación:
| Medida | Detalle |
|---|---|
| Tamaño mínimo | Ninguna vivienda de menos de 25 m² puede destinarse a uso turístico |
| Límite de ocupación | 25-40 m²: máx. 4 personas. +40 m²: +2 plazas por cada 10 m² adicionales |
| Oscurecimiento | Obligatorio instalar persianas, estores o cortinas totalmente opacas en dormitorios y salones |
| Certificado de idoneidad (CIVUT) | Obligatorio antes de iniciar la actividad; lo emite un técnico competente |
| Veto vecinal | Las comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turístico por mayoría cualificada |
| VPO prohibida | Quedan expresamente excluidas del uso turístico las viviendas de protección pública |
| Plazo de adaptación | Tres años para propietarios con VUT en funcionamiento |
Fuente: Comunidad de Madrid, nota de prensa oficial, 25 de marzo de 2026. Elaboración propia.
El impacto ya es visible en los datos anteriores al decreto: en 2025 se registraron 3.053 bajas de viviendas turísticas en Madrid —un 164,8% más que en 2024— y en los dos primeros meses de 2026 se han dado de baja 341 más. Comunidad de Madrid La nueva norma acelerará esa reducción.
Qué significa para el funcionario. Cada piso turístico que sale del mercado vacacional es una vivienda que, potencialmente, puede volver al mercado residencial de larga duración —en alquiler o en venta—. El efecto no es inmediato ni garantizado: muchos propietarios prefieren mantener el piso vacío antes que alquilar a largo plazo a precios regulados. Pero la tendencia normativa es clara, y para el funcionario que busca alquiler asequible, toda reducción del parque turístico representa una señal positiva, aunque modesta frente a la magnitud del déficit estructural.
La prohibición expresa del uso turístico en viviendas de protección pública es la medida más directamente relevante para nuestros lectores: ninguna VPO, VPPL ni VPPB en la Comunidad de Madrid puede ya destinarse a plataformas como Airbnb o Booking. Quien lo haga se expone a sanciones que pueden llegar a los 190.000 € y a la pérdida de la calificación protegida.
Para entender mejor qué implica el régimen de protección pública en Madrid: Vivienda Protegida en España 2025: tipos, calificaciones y acceso
SEÑAL 3 — El nuevo Reglamento de Vivienda Pública exigirá 10 años de empadronamiento para acceder a VPP en Madrid
Qué ha ocurrido. Durante esta semana han avanzado los detalles del nuevo Reglamento de Vivienda Pública que la Comunidad de Madrid tiene previsto aprobar en julio de 2026. El texto, actualmente en tramitación y fase de audiencia pública, establecerá como requisito general 10 años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid para acceder a viviendas protegidas en régimen de compra, y 5 años para el acceso en régimen de alquiler. Fotocasa
Además, el nuevo reglamento incluirá otro elemento polémico: las personas con sentencia firme por delitos de allanamiento de morada o usurpación quedarán vetadas durante 5 años para acceder a cualquier vivienda protegida. Ruta Verde de Madrid Río
| Requisito nuevo | Régimen de compra | Régimen de alquiler |
|---|---|---|
| Empadronamiento mínimo en CAM | 10 años | 5 años |
| ¿Vale con un miembro de la unidad familiar? | Sí | Sí |
| Veto por ocupación ilegal | 5 años de exclusión (sentencia firme) | 5 años de exclusión |
| Vínculo laboral como alternativa | Estudio caso a caso | Posible en Plan Vive |
| Fecha de entrada en vigor prevista | Julio 2026 | Julio 2026 |
Fuente: Fotocasa Life, febrero 2026. Elaboración propia a partir de fuentes oficiales.
Qué significa para el funcionario. Este es el cambio normativo más relevante de la semana para nuestros lectores. Actualmente, muchos funcionarios destinados en Madrid —policías nacionales, militares, docentes transferidos, sanitarios— llevan pocos años empadronados en la Comunidad aunque lleven toda su carrera profesional en ella. Con el nuevo reglamento, acceder a una VPPL o VPPB en compra requeriría acreditar 10 años de empadronamiento. Un agente de la Policía Nacional que llegó a Madrid hace 8 años podría quedarse fuera del sistema de adjudicación, aunque su situación económica sea exactamente la que la vivienda protegida busca atender.
«El nuevo reglamento sitúa el tiempo de residencia como criterio determinante de acceso. Para colectivos con alta movilidad funcional, como los funcionarios de cuerpos de seguridad o las fuerzas armadas, esto puede suponer un obstáculo real que contradice el espíritu del sistema de vivienda protegida.» — Observatorio de la Vivienda Funciohouse, análisis propio
La alternativa cooperativa gana valor en este contexto: el modelo de PSF Policías Sin Fronteras no está sujeto a los criterios de adjudicación del reglamento autonómico. Puedes conocerlo en detalle en funciohouse.com/contacto.
Tabla resumen de señales — Semana 1 · Abril 2026
| Señal | Hecho confirmado | Impacto para funcionario | Nivel de alerta |
|---|---|---|---|
| Precios vivienda Q1 2026 | +18,1% interanual en Madrid. Máximo histórico superado. | Compra libre inaccesible para C1/C2 sin ahorro previo superior a 130.000 € | 🔴 Crítico |
| Decreto VUT (25 marzo) | Aprobado. Prohíbe uso turístico en VPO. Limita pisos < 25 m². | Protege el parque de VPP. Señal de reducción de oferta turística. | 🟡 Relevante |
| Nuevo Reglamento VPP | En tramitación. Previsto julio 2026. Exige 10 años padrón para compra. | Riesgo real de exclusión para funcionarios con destino reciente en Madrid. | 🔴 Crítico |
Conclusión del Observatorio
Madrid cierra la primera semana de abril con tres señales inequívocas: los precios no bajan, las reglas del juego para la vivienda protegida se endurecen, y el mercado turístico se regula más, aunque el impacto sobre la oferta residencial tardará en notarse. Para el funcionario y empleado público, el escenario es claro: el mercado libre es inaccesible, la vivienda protegida va a ser más difícil de obtener para quienes no lleven una década empadronados, y el alquiler sigue siendo la única salida inmediata para muchos.
En el Observatorio Funciohouse seguimos monitorizando estas señales cada semana. Si necesitas explorar una alternativa real al mercado libre —sin depender de los sorteos de la EMVS ni del reglamento autonómico— el modelo cooperativo de PSF puede ser tu camino.
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El Radar Semanal Funciohouse se publica cada viernes. Cubre hechos confirmados de la semana en curso: datos publicados, normas aprobadas y operaciones cerradas con impacto en el mercado residencial madrileño y en el acceso a la vivienda de funcionarios y empleados públicos.