Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 1 de abril de 2026
El Congreso Urbanismo Vivienda Madrid 2026 se celebra los días 9 y 10 de abril en la capital. No es un evento más del calendario inmobiliario. Llega en medio de un mercado residencial que roza los 6.000 €/m² en Madrid, de un decreto de alquiler que el Congreso de los Diputados acaba de rechazar y de una crisis de acceso que ya expulsa a los funcionarios hacia municipios a más de 200 kilómetros de su puesto de trabajo. La elección de Madrid como sede no es casual: la ciudad concentra el 53% de toda la construcción con protección de España, acumula más de 500.000 contratos de alquiler que vencen este año y es el epicentro de un pulso institucional sin precedentes entre regulación y mercado libre.
El foro reunirá a juristas, técnicos, catedráticos y representantes institucionales de toda España para analizar el marco normativo y formular propuestas. Para un empleado público que lleva años intentando acceder a una vivienda en Madrid, la pregunta real es: ¿de qué servirá lo que allí se decida?
Qué es y quién lo organiza: más que un congreso académico
El Congreso Nacional de Urbanismo y Vivienda está convocado por cuatro entidades con peso institucional real:
- La Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR), que agrupa a investigadores, juristas y profesionales del urbanismo de toda España y lleva décadas organizando congresos nacionales e internacionales sobre regulación del suelo y la vivienda.
- El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles, que es además la sede física del evento, en la calle Príncipe de Vergara, 70 de Madrid.
- AVS-Madrid, la asociación de gestores públicos de vivienda social de la región.
- El Grupo PASOS, especializado en análisis urbanístico y de suelo.
La sesión inaugural contará con el secretario general de la FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias), un magistrado de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y representantes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. No es habitual que el Tribunal Supremo, la FEMP y el Ministerio compartan mesa inaugural en un congreso urbanístico. Que ocurra en este momento concreto dice mucho sobre la presión que ha acumulado el sistema.
La inscripción está abierta hasta el 7 de abril, en modalidad presencial y online.
El programa: cuatro mesas, dos jornadas, todos los temas calientes
El congreso se estructura en dos jornadas con cuatro mesas de trabajo. El diseño del programa no es neutral: aborda exactamente los frentes que están en disputa en España ahora mismo.
| Mesa | Jornada | Contenido |
|---|---|---|
| Mesa 1 | 9 de abril | Diagnóstico del problema de la vivienda |
| Mesa 2 | 9 de abril | Soluciones económicas, sociales y ambientales |
| Mesa 3 | 10 de abril | Soluciones técnico-administrativas |
| Mesa 4 | 10 de abril | Soluciones jurídicas |
Entre los temas previstos figuran: la aplicación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, la regulación de la vivienda turística, el mercado del alquiler, la planificación urbanística, la fiscalidad inmobiliaria, los procesos de expropiación y la agilización de los instrumentos de planeamiento.
Ponentes confirmados incluyen catedráticos de Derecho Administrativo de la UCM, la UAM, la Universidad de Zaragoza, la Politécnica de Valencia y la UAB. También participarán Gerardo Neistat, director del Observatorio del Alquiler, el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, y el viceconsejero del Gobierno de Canarias, entre otros.
Los tres debates que van a definir qué pasa con tu vivienda
1. La Ley de Vivienda: ¿sirve para algo o solo genera inseguridad?
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda lleva tres años en vigor y su aplicación sigue siendo desigual. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, lo que en la práctica significa que los mecanismos de control de precios no operan aquí. Al mismo tiempo, el RDL 8/2026 —que reconocía el derecho de los inquilinos a solicitar una prórroga extraordinaria de dos años— fue aprobado el 22 de marzo pero enfrenta serias dudas sobre su convalidación parlamentaria.
El congreso llega, por tanto, en un momento de máxima tensión jurídica: más de 500.000 contratos de alquiler vencen en 2026 simultáneamente, en lo que ya se denomina el «Gran Vencimiento», y las familias no saben qué norma les ampara. Los juristas que se reúnen el 9 de abril no podrán ignorar este contexto.
2. Regulación del alquiler turístico: Madrid en el ojo del huracán
La nueva normativa de pisos turísticos en Madrid —vigente desde principios de 2026— endurece las condiciones para las Viviendas de Uso Turístico (VUT), pero el sector sigue creciendo. El debate en el congreso es si las restricciones a los alquileres de temporada y turísticos realmente liberan vivienda para el mercado residencial o simplemente desplazan el problema.
«El alquiler de temporada se ha convertido en la principal vía de escape a la regulación. Limitar los alquileres de larga duración sin controlar el segmento temporal no resuelve nada: lo agrava.» — Gerardo Neistat, director del Observatorio del Alquiler
3. Planificación urbana: el suelo existe, pero no llega a protegida
Como ya analizamos en el Observatorio, Madrid tiene suelo para construir más de 126.000 viviendas, pero ese colchón se deshace en menos de diez años si no hay un impulso real de vivienda protegida. El Plan de Choque 2026-2027 de Díaz Ayuso prevé un incremento del 20% en densidad y del 10% en edificabilidad para las parcelas, además de la conversión de oficinas en residencial. En papel suena bien. En la práctica, el 90% de la vivienda protegida de Madrid ya está en manos privadas, y la producción de VPP cayó un 23% en 2025.
La pregunta que tendrán que responder los ponentes no es si hay suelo. Es quién decide qué se construye en él y a qué precio.
Por qué Madrid y por qué ahora
El Ayuntamiento de Madrid destinará 1.988 millones de euros a urbanismo, medio ambiente y movilidad en 2026, con la vivienda, la agilización de licencias y la movilidad sostenible como ejes centrales del ejercicio. ElDiariodeMadrid.es Al mismo tiempo, el Congreso de los Diputados ha convalidado recientemente el Real Decreto-ley que incluye una prórroga de las deducciones fiscales por rehabilitación de viviendas y un cambio normativo para impulsar la construcción de vivienda asequible en suelos de titularidad pública. La Moncloa
Madrid concentra, en este momento, el mayor volumen de actividad urbanística, el mayor déficit de vivienda asequible y la mayor acumulación de normativa en conflicto de todo el país. El sector privado empuja hacia la liberalización; las administraciones locales piden más herramientas de regulación; los inquilinos exigen estabilidad. Y los funcionarios —policías, sanitarios, docentes, trabajadores de la Administración— siguen sin poder comprar en la ciudad donde trabajan.
No es retórica que este congreso se celebre aquí. Es un diagnóstico.
Lo que el funcionario debería esperar de este foro
Más allá de las ponencias académicas y las actas que se publicarán, hay tres resultados concretos que este tipo de foros pueden producir y que afectan directamente al empleado público que busca vivienda:
Propuestas de reforma de la Ley del Suelo. La agilización de los instrumentos de planeamiento —uno de los temas centrales del congreso— es la palanca que puede acelerar o frenar los desarrollos del Sureste. Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones: todos dependen de decisiones técnico-administrativas que este tipo de foros contribuye a moldear.
Criterios sobre zonas tensionadas. Si el congreso concluye con una propuesta técnica para que Madrid declare zonas de mercado residencial tensionado, eso abre la puerta a que los precios del alquiler queden regulados también aquí. Es improbable a corto plazo dado el posicionamiento de la Comunidad, pero el debate técnico tiene consecuencias políticas.
Regulación del alquiler turístico y de temporada. Las conclusiones del congreso podrían respaldar —o cuestionar— la proposición de ley que ya avanza en el Congreso de los Diputados para regular los alquileres de habitaciones y de temporada.
El Observatorio estará siguiendo este congreso
El Congreso Nacional de Urbanismo y Vivienda 2026 no es un evento para promotoras ni para fondos de inversión. Es, en principio, un espacio donde el derecho urbanístico se pone al servicio de los que no tienen voz en el mercado: las familias con rentas medias, los funcionarios con sueldo fijo y los inquilinos que renuevan cada año con la angustia de si podrán seguir.
Si quieres entender qué modelo de ciudad están construyendo las administraciones —y si ese modelo te incluye o te expulsa— puedes revisar nuestro análisis completo sobre la crisis estructural de acceso a la vivienda en Madrid o explorar cómo las cooperativas de vivienda para funcionarios ofrecen una alternativa real al mercado libre.
En FuncioHouse seguimos de cerca todo lo que afecta al acceso a la vivienda de los empleados públicos en Madrid. Si quieres saber qué opciones tienes ahora mismo, puedes consultar nuestro registro de interesados y te informamos sin compromiso.
