Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 31 de marzo de 2026
La Casa 47 vivienda asequible 2026 no es solo un cambio de nombre. Es la apuesta más ambiciosa del Estado español en materia de vivienda pública desde la Transición: contratos de hasta 75 años, un presupuesto comprometido de 13.000 millones de euros en diez años, la reactivación de la Operación Campamento en Madrid y un modelo en el que —por primera vez— el precio del alquiler lo fija lo que el ciudadano puede pagar, no lo que ha costado construir. Para el funcionario con sueldo fijo que lleva años observando cómo el mercado le expulsa de las ciudades donde trabaja, es una promesa que merece ser analizada con rigor.
Pero también con honestidad: a la altura de marzo de 2026, Casa 47 lleva tres meses de vida legal y apenas 171 viviendas adjudicadas. Su sede fue ocupada hace días por inquilinos de la Sareb que no tienen suministros de luz ni agua. Y la gestión del parque heredado está siendo externalizada a las mismas empresas que protagonizaron los desahucios de la década pasada.
Lo que sigue es el análisis completo: de dónde viene, qué tiene hoy y hacia dónde camina.
De dónde viene Casa 47: el artículo 47 como punto de partida
El nombre no es casual. Casa 47 toma su denominación del artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y mandata a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana Setenta años después de aprobada la Constitución, ese mandato sigue incumplido en términos estructurales.
Casa 47 nace de la transformación de SEPES, la Entidad Estatal de Suelo creada en 1969 y encargada históricamente de la adquisición, gestión y urbanización de suelo público. Euronews Con la reforma aprobada en Consejo de Ministros el 9 de diciembre de 2025, SEPES deja de ser un organismo centrado en el suelo y pasa a convertirse en una empresa pública con competencias ampliadas: podrá construir, rehabilitar, adquirir y gestionar directamente viviendas destinadas al alquiler asequible. Euronews
La decisión responde a una realidad que ya no admite matices: España lleva décadas privatizando las viviendas construidas con fondos públicos —o poniéndolas en manos de fondos de inversión— sin construir un parque estable. El esfuerzo inversor de Casa 47, previsto en 13.000 millones de euros en diez años, pretende contribuir a la construcción de un nuevo parque público que sitúe a España en estándares europeos, donde el parque público de alquiler supone al menos el 8% del total del parque residencial. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana En España, ese porcentaje ronda actualmente el 2,5%.
El modelo: cómo funciona Casa 47
Quién puede acceder
Las ofertas de vivienda de Casa 47 se dirigen al conjunto de la clase media y trabajadora, es decir, al 60% de la población que cobra rentas situadas entre 2 y 7,5 veces el IPREM, lo que equivale a una renta anual entre 16.800 y 63.000 euros. La Moncloa
Esto tiene una implicación directa para el funcionariado: casi todos los grupos de la función pública —desde el auxiliar administrativo (C2) hasta el técnico superior (A1) en los primeros tramos de su carrera— caen dentro de esa horquilla. La puerta está, al menos en teoría, abierta.
| Grupo funcionarial | Sueldo bruto aprox. (2026) | ¿Entra en la horquilla Casa 47? |
|---|---|---|
| C2 (auxiliar administrativo) | ~21.000 €/año | ✅ Sí |
| C1 (administrativo) | ~24.500 €/año | ✅ Sí |
| A2 (técnico de gestión) | ~33.000 €/año | ✅ Sí |
| A1 (técnico superior) | ~38.000-45.000 €/año | ✅ Sí (tramos intermedios) |
El precio del alquiler
La principal novedad conceptual de Casa 47 es que el precio se fijará en base a criterios de asequibilidad, con un tope por comunidades autónomas, de forma que ningún alquiler pueda sobrepasar el 30% de la renta media del territorio. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana Es decir, el precio lo determina la capacidad de pago del inquilino, no el coste de construcción ni el mercado libre. En Madrid, donde el alquiler medio ronda los 1.500 €/mes, esto podría suponer descuentos de entre el 30% y el 50%.
Los contratos de larga duración
Los contratos tendrán una duración inicial de 14 años y podrán renovarse automáticamente en tramos de 7 años hasta un máximo de 75 años, siempre que se mantengan los criterios de acceso. Euronews Para un funcionario de carrera con destino definitivo en Madrid, esto equivale prácticamente a una vivienda de por vida. Es el elemento más estructuralmente diferente respecto a cualquier política de vivienda anterior en España.
El portal online y el proceso de adjudicación
La adjudicación de viviendas se realiza mediante sorteo. Las solicitudes pueden formalizarse por vía electrónica, presencialmente en una oficina de asistencia de registro de la AGE o por correo postal. Sede En 2026 se está habilitando un portal online donde se podrán consultar las promociones disponibles y los requisitos concretos de cada convocatoria. La documentación básica necesaria incluye el DNI/NIE y la casilla 435 de la última declaración de la renta —la base imponible general—, de todos los miembros de la unidad de convivencia.
Qué tiene Casa 47 hoy: el patrimonio heredado
Casa 47 no nace vacía. Hereda un patrimonio de partida sustancial, aunque con importantes asteriscos:
| Activo | Volumen estimado | Estado actual |
|---|---|---|
| Viviendas de Sareb (2ª mano) | ~40.000 unidades | Proceso de traspaso en curso; muchas en mal estado o con ocupación irregular |
| Suelos de Sareb | ~2.400 parcelas | Capacidad estimada para ~55.000 viviendas nuevas |
| Suelos de Hacienda, Defensa, Interior | ~580 ámbitos (1,7 M m²) | Pendientes de adscripción formal |
| Viviendas del PVAA (Plan Alquiler Asequible) | ~17.800 unidades en desarrollo | 35 actuaciones activas en toda España |
| Viviendas licitadas en 2025 | 1.600 unidades | En proyecto o construcción |
| Nuevas licitaciones previstas Q1 2026 | 2.800 unidades | Anunciadas por la ministra en enero de 2026 |
En total, sumadas las 1.600 viviendas ya licitadas a lo largo de 2025 y las 2.800 previstas para el primer trimestre de 2026, la cifra asciende a 4.400 unidades en proceso de licitación. Infobae El presupuesto comprometido a diez años es de 13.000 millones de euros.
La convocatoria de compra de 100 millones
El Consejo Rector de Casa 47 aprobó las bases de una convocatoria pública de 100 millones de euros para la adquisición de viviendas privadas en toda España. CASA47 Las viviendas adquiridas se incorporarán al parque público y serán ofrecidas en régimen de alquiler asequible. Las propuestas pueden presentarse desde el 10 de marzo de 2026 y el plazo estará abierto hasta las 14:00 horas del 9 de julio de 2026, en la sede de Casa 47 en Paseo de la Castellana, 91, 6ª planta, Madrid. CASA47 La convocatoria prioriza inmuebles en zonas tensionadas y conjuntos de viviendas —no viviendas aisladas—, con un precio de adquisición que nunca superará el valor de tasación ni el precio medio del Portal Estadístico del Notariado en cada zona.
El proyecto estrella en Madrid: Nuevo Barrio Campamento
Para el Observatorio, la operación más relevante de Casa 47 en el ámbito de Madrid es la que lleva décadas paralizada: la transformación de los antiguos cuarteles militares de Campamento en un nuevo barrio residencial.
Nuevo Barrio Campamento será la operación más ambiciosa que acometerá Casa 47 en sus primeros años de vida. La Entidad Estatal de Vivienda, titular del 98% de la superficie, construirá 10.700 viviendas asequibles y facilitará la habilitación de servicios públicos y espacios comunitarios. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
Los datos clave del proyecto:
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Superficie total | 211 hectáreas (2.110.000 m²) |
| Ubicación | Suroeste de Madrid, 8,5 km del centro |
| Viviendas previstas | 10.700 (alquiler y compra, ambas asequibles y de protección permanente) |
| Uso del suelo | 25% residencial / 75% equipamientos, zonas verdes y espacios públicos |
| Zonas verdes | 154.000 m² |
| Estado actual (marzo 2026) | Demolición en curso (56 edificios a derribar); urbanización pendiente de aprobación municipal |
| Primeras viviendas previstas | Finales de 2027 – principios de 2028 |
En enero de 2026 comenzaron las obras de demolición de varios inmuebles en la actuación residencial. Once edificios del ámbito se preservarán al contar con un régimen de protección patrimonial o bien por su interés tipológico o estructural. CASA47 Los materiales de derribo serán reutilizados in situ mediante una planta de machaqueo instalada en la propia obra, en línea con criterios de economía circular.
El barrio será mixto —alquiler y compra— pero con un principio transversal: en el alquiler, los precios no podrán superar el 30% de la renta mediana de la zona; en la venta, se prevén precios por debajo del valor de mercado. Las viviendas serán accesibles para rentas de entre 2 y 7,5 veces el IPREM que no tengan otras propiedades. CASA47
Un elemento crítico que el Observatorio destaca: la aprobación definitiva del proyecto de urbanización por parte del Ayuntamiento de Madrid estaba pendiente a fecha de cierre de este artículo. Es el principal cuello de botella institucional para que las obras de urbanización comiencen. La coordinación entre el Gobierno central y el Ayuntamiento de la capital —históricamente compleja en este ámbito— determinará si los plazos anunciados son realistas o no.
Lo que no cuadra: las tensiones reales de Casa 47
El Observatorio no puede analizar Casa 47 sin señalar las contradicciones que ya son visibles a tres meses de su puesta en marcha.
El traspaso de la Sareb: un parque con vicios de origen
El Gobierno incorporará a Casa 47 solo pisos de segunda mano —cuyo estado de conservación deberá chequearse uno a uno— y suelos no comercializados de la Sareb. El resto de terrenos ya comprometidos para levantar promociones de obra nueva se quedarán en la sociedad de origen para venderse de manera independiente y a precio de mercado. Okdiario Dicho de otra forma: Casa 47 hereda lo que estaba en peor estado, mientras que las viviendas nuevas construidas con dinero público siguen saliendo al mercado libre.
Afectados por la Sareb ocuparon la sede de Casa 47 en el Paseo de la Castellana exigiendo desbloquear más de un centenar de casos de negociaciones pendientes de alquiler social, dar solución inmediata a los cortes de suministros y revertir la venta de diversas viviendas a fondos privados. Público El lema de la protesta —»Sin luz, sin agua y sin contrato: Casa 47, la casa por el tejado»— resume la brecha entre el discurso institucional y la realidad cotidiana de quienes ya vivían en ese parque heredado.
La externalización de la gestión
Quizás el punto más polémico: Casa 47 no tiene capacidad propia para gestionar el volumen de viviendas que está absorbiendo. Por eso ha licitado la gestión a empresas privadas. Entre las candidatas al concurso figuran Servihabitat —participada por CaixaBank y el fondo texano Lone Star—, Solvia (parte de Intrum) y otras gestoras que protagonizaron los desahucios masivos de la pasada década. Desde el movimiento de vivienda denuncian que el nuevo modelo de vivienda pública nace externalizado y subordinado a lógicas empresariales, ante la falta de medios humanos y estructura territorial propia de Casa 47. Afectadosporlahipoteca
La realidad de Madrid: solo 1.300 viviendas de momento
Del total del parque en proceso, Madrid concentra alrededor de 1.300 viviendas, mientras que Cataluña acumula aproximadamente una cuarta parte del total, con unas 14.000 unidades, y Andalucía cerca de 4.500. Idealista Para una ciudad con medio millón de hogares de alquiler, 1.300 unidades —repartidas entre el parque heredado de la Sareb y las nuevas promociones— es una cifra que no moverá el mercado en el corto plazo.
Qué significa Casa 47 para el funcionario madrileño
Para el empleado público que vive en Madrid o necesita vivir en Madrid por razón de su destino, Casa 47 importa por tres razones concretas:
1. El funcionario cabe en los requisitos. La horquilla de renta (2-7,5 veces el IPREM) incluye a prácticamente todos los grupos de la función pública. No hay exclusión por tipo de contrato o naturaleza del empleo.
2. El modelo de contrato es estructuralmente superior a cualquier alternativa. Un contrato de alquiler de hasta 75 años a precio regulado y sin posibilidad de privatización es exactamente lo que el mercado libre no puede ofrecer —ni la VPP temporal de la Comunidad de Madrid, que caduca a los 15 años.
3. El plazo es el problema. Campamento tardará como mínimo diez años en completarse. Las 4.400 viviendas licitadas en 2025-2026 no estarán disponibles antes de 2028-2029. Y los problemas en el traspaso de la Sareb añaden incertidumbre al parque existente. El funcionario que busca vivienda hoy no tiene solución en Casa 47 para mañana, sino para dentro de una década, en el mejor caso.
La alternativa que sí opera en el presente —con protección permanente, cooperativa y precios por debajo del mercado— sigue siendo el modelo de cooperativas de cesión de uso vinculadas a colectivos como FuncioHouse y su alianza con PSF. Casa 47 y las cooperativas no son incompatibles: son complementarias en un mercado que necesita ambas respuestas, una estatal y estructural, otra colectiva e inmediata.
Las perspectivas: lo que viene en 2026 y más allá
El horizonte de Casa 47 para los próximos años, según la información pública disponible:
| Plazo | Hito previsto |
|---|---|
| Julio 2026 | Cierre de la convocatoria de compra de 100 M€ a particulares |
| 2026 | Portal online operativo para consulta y solicitud de viviendas |
| 2026-2027 | Resolución de los contratos de gestión externalizados de la Sareb |
| Finales 2027 / 2028 | Primeras viviendas de Campamento entregadas |
| 2027 | Liquidación prevista de la Sareb y traspaso definitivo de activos |
| 2030-2035 | Horizonte de completud del barrio de Campamento (10.700 viviendas) |
| 2035 | Objetivo: alcanzar el 8% de parque público sobre el total residencial en España |
El éxito o fracaso de Casa 47 no se medirá en decretos ni en titulares, sino en viviendas efectivamente adjudicadas, contratos firmados y parque que no vuelva a privatizarse. A fecha de hoy, el marco legal es el más sólido que ha existido en España en décadas. La ejecución está en sus primeros pasos.
Conclusión: la mayor apuesta pública de vivienda en generaciones, con los pies todavía en el barro
Casa 47 es, en su diseño, la herramienta más ambiciosa que el Estado español ha puesto en pie para intervenir en el mercado de la vivienda desde la Transición. La protección permanente, la prohibición de privatización, los contratos de larga duración y el precio calculado sobre la capacidad de pago —no sobre el coste de construcción— son avances conceptuales genuinos, sin precedente en la política pública española.
Pero entre el diseño y la ejecución hay una distancia que en materia de vivienda siempre ha sido el territorio donde las promesas se evaporan. El parque heredado de la Sareb llega con vicios de origen, la gestión se externaliza a actores del sector privado con historial cuestionable, y Madrid —la ciudad más tensionada del país— recibirá de momento una fracción mínima del nuevo parque.
Para el funcionario de Madrid que busca vivienda en 2026, la pregunta no es si Casa 47 es una buena idea —lo es, en sus principios— sino si estará operativa a tiempo para resolver su problema. Y la respuesta honesta es que no, al menos no en el corto plazo.
Mientras ese horizonte llega, en FuncioHouse seguimos trabajando en el modelo cooperativo de protección permanente que puede dar respuesta hoy, sin esperar a que los cuarteles de Campamento se conviertan en barrio. Si quieres saber cómo, empieza aquí.
