Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 25 de febrero de 2026
Uno de los mayores gestores de fondos del mundo acaba de apostar por el alquiler asequible en Madrid. The Carlyle Group, con 405.000 millones de euros en activos bajo gestión a cierre de 2025, y la gestora española Q-Living Real Estate han constituido una joint venture para invertir 300 millones de euros y desarrollar cerca de 1.500 viviendas de alquiler asequible en la Comunidad de Madrid, bajo la marca comercial Qube. La operación, anunciada el 25 de febrero de 2026 y recogida por Idealista News, EjePrime y la agencia EFE, supone la primera entrada directa de Carlyle en el segmento de vivienda protegida en España y una señal inequívoca de que el capital institucional internacional ha decidido que el déficit de vivienda asequible en Madrid es ya una oportunidad de negocio estructural.
En el Observatorio de la Vivienda de FuncioHouse analizamos en detalle la operación, sus condiciones financieras, el contexto del mercado y lo que significa para los funcionarios y empleados públicos que buscan vivienda asequible en la Comunidad de Madrid.
La operación en detalle: estructura financiera y actores
La joint venture Qube se articula entre dos vehículos de inversión complementarios. Carlyle Europe Realty, el fondo inmobiliario paneuropeo de The Carlyle Group, aporta 90 millones de euros y controla el 75% del capital. Q-Living Multifamily Opportunities FCRE, el fondo de capital riesgo europeo lanzado por Q-Living a finales de 2024 con capital de inversores privados y family offices, aporta 30 millones de euros y retiene el 25% restante. El apalancamiento financiero, con apoyo de banca comercial e ICO (Instituto de Crédito Oficial), eleva la inversión total hasta los 300 millones de euros. Capital-Riesgo.es
| Componente | Detalle |
|---|---|
| Nombre JV | Qube |
| Inversores | Carlyle (75%) + Q-Living (25%) |
| Capital propio | 120 M€ (90 M€ Carlyle + 30 M€ Q-Living) |
| Inversión total apalancada | 300 M€ |
| Financiación deuda | Banca comercial + ICO |
| Objetivo de cartera | ~1.500 viviendas protegidas (VPPL y VPPB) |
| Modelo | Build-to-rent (llave en mano, obra nueva) |
| Plazo de inversión | 5 años, con operaciones cerradas en 24 meses |
| Primer activo | 138 viviendas en Los Berrocales, Madrid (entrega 2028) |
| Vendedor primer activo | Promotora Zanda Homes |
| Asesores | BNP Paribas Real Estate (inmobiliario) · Linklaters (jurídico y fiscal) |
Fuentes: Idealista News, EjePrime, Capital-Riesgo.es, EFE / Investing.com (febrero 2026). Elaboración propia.
Las viviendas serán de protección pública —tanto de precio limitado (VPPL) como de precio básico (VPPB)— y se destinarán íntegramente al alquiler. Una vez finalizadas las obras y ocupadas por los inquilinos, la gestión correrá a cargo de la propia plataforma Qube. El modelo elegido es el build-to-rent de obra nueva: Carlyle y Q-Living no rehabilitan ni compran en el mercado secundario, sino que impulsan la construcción de vivienda nueva desde cero en suelo con clasificación urbanística finalista. Brains Real Estate News
El primer proyecto: 138 viviendas en Los Berrocales
El primer activo de Qube es una promoción de 138 viviendas de nueva construcción en Los Berrocales, uno de los desarrollos urbanísticos del Sureste de Madrid integrado en el Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento. La operación se ha cerrado llave en mano con la promotora Zanda Homes y la entrega está prevista para 2028. Además, la sociedad tiene en análisis un pipeline adicional de 250 viviendas, aprovechando la normativa autonómica aprobada por la Comunidad de Madrid que permite convertir oficinas en viviendas sin modificar el planeamiento urbanístico. Idealista News
Los Berrocales forma parte de la Estrategia del Sureste de Madrid, junto a Valdecarros, Los Ahijones, Los Cerros y El Cañaveral. El conjunto suma más de 120.000 viviendas proyectadas y concentra la mayor parte de la inversión pública y privada en vivienda nueva de la capital en los próximos años. Para entender este contexto con más detalle, puedes consultar nuestro análisis sobre la caída del 19,6% en compraventas en Madrid en enero 2026, donde documentamos el mapa completo de los desarrollos del Sureste y su calendario de entrega.
«Esta adquisición representa la continuidad de nuestra creciente presencia en el mercado residencial español y refleja nuestra convicción en el potencial de crecimiento a largo plazo del sector residencial en alquiler del país.»Domingo Etcheverria, Principal del equipo de Carlyle European Realty (febrero 2026)
«Asociarnos con una firma global de prestigio como Carlyle marca un hito estratégico para Q-Living, reforzando nuestra posición como líder en el desarrollo y gestión de soluciones residenciales asequibles en España.»Rosa Gallego, socia y CEO de Q-Living Real Estate (febrero 2026)
Quiénes son Carlyle y Q-Living: los actores de la operación
| Actor | Tipo | Perfil y trayectoria |
|---|---|---|
| The Carlyle Group | Fondo de inversión internacional (EE.UU.) | 405.000 M€ en activos bajo gestión (dic. 2025). Accionista mayoritario de Codorníu y Seidor en España. Entrada en vivienda asequible española con esta operación. Historial en residencial en alquiler en Estados Unidos. |
| Carlyle Europe Realty | Vehículo inmobiliario paneuropeo de Carlyle | Aporta 90 M€ (75% de Qube). Foco en activos residenciales y logísticos en Europa occidental. |
| Q-Living Real Estate | Gestora de inversiones española (vinculada a Qualitas Energy) | +250 M€ invertidos desde 2017. Cartera de +1.850 viviendas de alquiler asequible desarrolladas y gestionadas, especialmente en CM y País Vasco. Transaccionó con éxito una cartera de +900 viviendas protegidas a través de su primer vehículo (Q-Living FICC, en fase de desinversión). Dirigida por Rosa Gallego (CEO) y Gabriel Izquierdo (Director de Inversiones). |
| Q-Living Multifamily Opportunities FCRE | Fondo de Capital Riesgo Europeo | Lanzado a finales de 2024. Prevé captar 50 M€ de inversores privados y family offices. Aporta 30 M€ (25% de Qube). |
| Zanda Homes | Promotora inmobiliaria | Vendedora del primer activo (138 viviendas en Los Berrocales) en operación llave en mano. |
| ICO (Instituto de Crédito Oficial) | Entidad pública financiera | Cofinancia la deuda de la joint venture junto a la banca comercial, en línea con su papel en el fondo España Crece del Gobierno. |
| BNP Paribas Real Estate | Asesor inmobiliario | Asesoró la transacción en el ámbito inmobiliario. También gestiona el proceso de desinversión del fondo anterior de Q-Living (Q-Living FICC). |
| Linklaters | Despacho de abogados internacional | Asesor jurídico y fiscal de la operación. |
Fuentes: Idealista News, EjePrime, Capital-Riesgo.es, Alimarket, Andalucía Inmobiliaria (febrero 2026). Elaboración propia.
Por qué ahora y por qué Madrid: el contexto que explica la operación
La operación no es una casualidad. Responde a un conjunto de factores estructurales que han convertido el alquiler asequible en Madrid en uno de los activos más atractivos para el capital institucional internacional en 2026:
Un déficit de vivienda asequible sin precedentes
La vivienda asequible representa solo el 4-5% del parque residencial español, frente a una media europea del 10%, según datos de Q-Living y el CSCAE. Madrid, con menos del 2% de su parque total en manos públicas, está incluso por debajo de esa media nacional ya de por sí exigua. El Banco de España estima un déficit de 600.000 viviendas en el conjunto del país. En nuestro análisis del informe CSCAE 2026 documentamos en detalle esta brecha y sus consecuencias para el acceso a la vivienda en la capital.
Precios en máximos y demanda estructural sólida
Con el metro cuadrado en la capital rozando los 6.000 €/m² según Idealista (enero 2026) y el alquiler libre a 23,1 €/m²/mes en Madrid según Fotocasa, la demanda de alternativas asequibles es estructuralmente sólida. La inmigración mantiene la creación de hogares cerca de las 200.000 unidades anuales en España, según BBVA Research. La demanda de jóvenes profesionales, funcionarios y familias con rentas medias no puede acceder al mercado libre: ese es exactamente el público objetivo de Qube. BBVA Research
Suelo finalista disponible en el Sureste
Los desarrollos urbanísticos del Sureste ofrecen algo escaso en Madrid: suelo finalista con clasificación residencial donde se puede construir sin esperar los 10-15 años que tarda en media la transformación urbanística en España. Los Berrocales, Los Ahijones y El Cañaveral tienen parcelas disponibles para adjudicación inmediata, con tipología de VPP que encaja perfectamente con el modelo build-to-rent de Qube. Nuevo Sureste
Marco regulatorio favorable: conversión de oficinas y apoyo del ICO
La Ley de medidas urbanísticas de la Comunidad de Madrid aprobada en julio de 2024 permite convertir parcelas o edificios de oficinas en viviendas protegidas en alquiler sin modificar el planeamiento. El 95% de los 179 municipios madrileños ya han activado esta norma, generando una ventana de oportunidad para 54.000 inmuebles en toda la región. Ese es precisamente el origen del pipeline adicional de 250 viviendas que Qube tiene en análisis. La participación del ICO como cofinanciador de la deuda reduce el coste financiero de la operación y la conecta con el fondo soberano España Crece del Gobierno, que moviliza 23.000 M€/año para vivienda asequible. La Moncloa
La operación en el ecosistema inversor madrileño: no están solos
Carlyle y Q-Living no son los únicos fondos internacionales que han aterrizado en el alquiler asequible madrileño en 2025-2026. La operación se enmarca en una tendencia más amplia de entrada de capital institucional en el segmento:
| Fondo / Actor | Operación en Madrid | Importe | Fecha |
|---|---|---|---|
| Carlyle + Q-Living (Qube) | 1.500 viviendas BTR asequibles CM. Primer proyecto en Los Berrocales. | 300 M€ | Feb. 2026 |
| PIMCO Prime Real Estate (Allianz) | Entrada en vivienda asequible vía Plan Vive. Ya invertidos en NUGA Castellana (Chamartín). | +40 M€ (primer activo) | Nov. 2025 – 2026 |
| Crea Madrid Nuevo Norte (BBVA + Merlin + SanJosé) | Las Tablas Oeste: 741 viviendas. Inicio obras abril 2026. Venta de suelo ~350 M€. | +350 M€ (suelo) | Abr. 2026 |
| Culmia (Plan Suma Ayto. Madrid) | 757 viviendas alquiler asequible en Los Berrocales y Los Ahijones. Construcción industrializada Ávita. | 116 M€ | 2026–2028 |
| EMVS Madrid (empresa pública) | Plan Suma Vivienda: 4.644 viviendas en Vicálvaro (Berrocales, Ahijones, El Cañaveral). | 22 M€ (equipamientos) | 2026 |
| Gobierno de España / ICO | Fondo España Crece: 15.000 pisos/año en alquiler asequible. Quita del 30% en préstamos a promotores. | 23.000 M€/año | Feb. 2026 |
Elaboración propia a partir de fuentes: Idealista News, Vozpópuli, EjePrime, Culmia, EMVS Madrid, La Moncloa (2025-2026).
La convergencia de capital privado internacional, fondos locales, empresas públicas municipales y financiación estatal en el mismo segmento —vivienda protegida nueva en alquiler en el Sureste de Madrid— es un fenómeno sin precedentes en el mercado inmobiliario español. Según datos de Savills España, el 52% de toda la inversión residencial en alquiler en España en 2025 ya fue a vivienda asequible, mayoritariamente a través de proyectos de colaboración público-privada.
Lo que nadie dice en voz alta: los riesgos de la operación
La entrada de Carlyle en vivienda asequible española es una buena noticia para la oferta. Pero no está exenta de tensiones que conviene analizar con rigor:
La trampa regulatoria
El Real Decreto-ley 8/2026 —tope del 2% en actualización de rentas hasta 2027— y la posible expansión de zonas tensionadas generan incertidumbre sobre la rentabilidad futura del portafolio una vez construido. La Asociación APCE y la propia Q-Living han alertado públicamente de que sin un marco normativo estable, el capital institucional toma posiciones de espera. Si la regulación se endurece antes de que Qube complete su cartera, la rentabilidad proyectada puede deteriorarse. Ver nuestro análisis del informe CSCAE sobre inseguridad jurídica en vivienda asequible.
El cuello de botella eléctrico del Sureste
Los desarrollos del Sureste —incluidos Los Berrocales— enfrentan un problema crítico: 116.000 viviendas en riesgo de quedar desconectadas de la red eléctrica por falta de planificación de subestaciones de Red Eléctrica Española (REE). Si este problema no se resuelve antes de que Qube entregue sus primeras viviendas en 2028, los plazos y la ocupación podrían verse afectados.
El precio de la VPP como límite al margen
Las viviendas VPPL y VPPB tienen precios máximos fijados por la Comunidad de Madrid y actualizados anualmente con el IPC. Para 2026 (Zona A): VPPB a 2.591,64 €/m² y VPPL a 2.983,03 €/m². El encarecimiento de materiales de construcción —impulsado también por la guerra de Irán según el BCE— y el aumento de los costes laborales hacen que el margen entre precio de coste y precio máximo de venta/alquiler se estreche. Sin el ICO y la quita del 30% del fondo España Crece, la operación podría no ser viable para un fondo privado. Comunidad de Madrid
Lo que significa para funcionarios y empleados públicos en Madrid
Las 1.500 viviendas de Qube serán de protección pública en alquiler, lo que significa que estarán sujetas a los límites de renta de la VPP madrileña y a sus requisitos de acceso: umbral de ingresos, empadronamiento y registro de demandantes. Para los funcionarios y empleados públicos que buscan vivienda asequible en Madrid, hay varios aspectos relevantes:
- Precios regulados: una vivienda VPPL de 70 m² en Los Berrocales podría tener una renta mensual en torno a los 600-750 €, muy por debajo de los 1.400-1.600 € que pediría el mercado libre en esa misma zona.
- Requisito de empadronamiento: la normativa vigente en la Comunidad de Madrid exige hasta 10 años de empadronamiento en la región para acceder a VPP en compra. Para el alquiler protegido los requisitos son menos estrictos, pero conviene verificarlos en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida. Ver nuestro análisis del reglamento VPP para funcionarios.
- Plazo de espera: las primeras 138 viviendas de Los Berrocales no estarán disponibles hasta 2028. El resto del portafolio de 1.500 unidades se desarrollará en un horizonte de 5 años.
- Alternativa cooperativa: si el plazo de espera de Qube es demasiado largo, el modelo cooperativo que gestionamos en FuncioHouse permite acceder a precio de coste sin requisitos de empadronamiento y con plazos similares en los mismos desarrollos del Sureste.
Veredicto: señal de mercado positiva, impacto real en 2028
La operación Carlyle + Q-Living es la mejor noticia para el mercado de alquiler asequible en Madrid en lo que va de 2026. No porque 1.500 viviendas resuelvan el déficit —que el Banco de España cifra en 600.000 para toda España— sino porque demuestra que el modelo de colaboración público-privada funciona y que el capital internacional confía en él. Cuando un fondo con 405.000 millones bajo gestión decide apostar por vivienda protegida en el Sureste de Madrid, está enviando una señal al resto del mercado: la ecuación financiera del alquiler asequible, con apoyo del ICO y suelo finalista disponible, ya es viable.
El problema es el tiempo. Las llaves de Los Berrocales no llegan antes de 2028. El grueso de las 1.500 viviendas, no antes de 2029-2030. Para quien necesita alquiler asequible en Madrid ahora, esta operación es una promesa, no una solución. Y mientras el mercado espera, los precios del alquiler libre siguen marcando récords: 23,1 €/m²/mes en la capital según Fotocasa (enero 2026).
En el Observatorio de la Vivienda de FuncioHouse seguiremos el avance de este proyecto y de todos los desarrollos del Sureste madrileño. Si quieres acceder a opciones de vivienda protegida o cooperativa sin esperar años, consulta con nuestro equipo sin compromiso.
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Fuentes: Idealista News, 25 de febrero de 2026 · EjePrime · Brains Real Estate News · EFE / Investing.com · Capital-Riesgo.es · Alimarket · Andalucía Inmobiliaria · Savills España — Informe Residencial Q3 2025 · Banco de España · Comunidad de Madrid · Nuevo Sureste · La Moncloa — Fondo España Crece · Culmia — Plan Suma Vivienda
