Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 27 de marzo de 2026
La vivienda protegida en Madrid registró en 2025 su peor dato en una década. Apenas se calificaron 11.104 unidades en todo el país — un 22,9% menos que el año anterior, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) recogidos por Idealista News. La caída interanual del 22,9% es la mayor en una década. Y la Comunidad de Madrid, con solo 2.048 viviendas calificadas, queda en tercer lugar nacional, muy por detrás de sus propias necesidades reales.
Los números son elocuentes, pero la historia que hay detrás es más preocupante aún: mientras la producción de VPO se derrumba, el modelo de gestión de la vivienda protegida que queda se está transformando en silencio. Más del 90% de las nuevas promociones de vivienda protegida en Madrid están ya en manos de promotores privados, en un marco donde los periodos de protección son temporales y las adjudicaciones, opacas. En el Observatorio de la Vivienda de FuncioHouse analizamos qué hay detrás de estos datos, qué significa la «privatización silenciosa» de la VPO en Madrid y qué consecuencias tiene para los funcionarios y empleados públicos que buscan hoy una vivienda asequible en la capital.
El desplome de la vivienda protegida en Madrid: lo que revelan los datos de 2025″
La estadística publicada hoy es la más negativa desde 2013. Si en los años 90 y hasta 2012 se construían en España una media de 60.000 viviendas protegidas al año, la serie lleva más de una década sin superar las 15.000 unidades. El dato de 2025 rompe incluso ese suelo.
| Indicador | Dato 2025 | Variación interanual |
|---|---|---|
| VPO calificadas en España | 11.104 unidades | −22,9% |
| VPO promovidas por privados | 7.058 (63,6%) | −33,5% |
| VPO promovidas por entidades públicas | 4.046 (36,4%) | +7,9% |
| VPO calificadas en C. de Madrid | 2.048 unidades | — |
| Viviendas libres iniciadas en C. de Madrid | 17.718 unidades | — |
| Ratio VPO/libre en Madrid | 1 protegida por cada 8,6 libres | — |
Fuentes: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Idealista News, marzo 2026. Elaboración propia.
El dato que más debe llamar la atención es la brecha entre la promoción pública y la privada: mientras la pública creció un 7,9%, la privada se desplomó un 33,5%. Dicho de otra forma: la única VPO que crece es la que financia el Estado. La que gestiona el mercado, huye.
La privatización silenciosa: cómo funciona y por qué importa
Que más del 90% de la nueva vivienda protegida en Madrid esté en manos de promotores privados no sería necesariamente un problema si el marco de control fuera sólido. El problema es que no lo es.
Descalificación temporal: la vivienda protegida con fecha de caducidad
En la Comunidad de Madrid, las viviendas protegidas calificadas al amparo del Decreto 74/2009 tienen un periodo de protección de 15 años. Transcurrido ese plazo, el propietario puede solicitar la descalificación: la vivienda sale al mercado libre, puede venderse sin límite de precio y desaparece toda obligación de residencia habitual. Las viviendas promovidas por empresas privadas en el marco anterior pueden descalificarse incluso antes, en torno a los 30 años en algunos casos.
El resultado es un incentivo estructuralmente perverso: quien accede hoy a una VPPL o VPPB en Los Berrocales o Valdecarros no solo resuelve su problema de vivienda. En 15 años, puede convertir ese piso —construido sobre suelo que la Administración calificó para vivienda protegida— en un activo de mercado libre en uno de los desarrollos de mayor revalorización proyectada de Madrid. La función social se diluye en favor de la rentabilidad futura.
Adjudicaciones directas y falta de transparencia
Según un análisis publicado esta semana por Mundiario, el modelo de gestión de la VPO en Madrid se caracteriza por adjudicaciones directas, ausencia de registros públicos obligatorios y precios que en algunos casos rozan los del mercado libre. A diferencia del sistema de baremación por puntos de Navarra o País Vasco —donde la necesidad social decide quién accede a una VPO—, Madrid mantiene mayoritariamente el sorteo ante notario, un sistema que da el mismo peso a quien lleva años en lista de espera que a quien se acaba de inscribir.
Suelo público, beneficio privado
La otra gran palanca de esta transformación es la gestión del suelo. En operaciones recientes, las administraciones han optado por vender terrenos públicos a promotores privados, perdiendo así una herramienta clave de control a largo plazo. Una vez el suelo cambia de manos, la capacidad de la administración para garantizar que la vivienda que se construya sobre él permanezca asequible de forma indefinida se reduce drásticamente.
Lo que esto significa para un funcionario en Madrid hoy
Pongamos los datos en perspectiva humana. Un funcionario del Grupo C1 en Madrid cobra entre 28.000 y 32.000 euros brutos anuales. Un policía nacional, según destino y complementos, entre 30.000 y 38.000 euros. Con el precio medio de la vivienda libre en Madrid en 5.914 €/m² (máximo histórico de febrero de 2026, según Idealista), un piso de 80 m² en la capital cuesta alrededor de 473.000 euros. Inalcanzable.
La vivienda protegida debería ser la alternativa. Y en teoría lo es: una VPPB de 80 m² en Zona A (Madrid capital) con garaje y trastero cuesta aproximadamente 266.550 euros con IVA, casi un 45% menos que el mercado libre. El problema es que hay 2.048 viviendas protegidas calificadas en toda la Comunidad de Madrid en un año, frente a una demanda acumulada que el Banco de España cifra en cientos de miles de hogares. El acceso a ese escaso parque protegido depende del sorteo, y cuando se accede, la protección —como hemos visto— puede durar solo 15 años.
Como ya documentamos en nuestro análisis sobre el acceso a la vivienda nueva en el sureste de Madrid para funcionarios, la ecuación solo tiene solución si se combina: vivienda protegida permanente, mayor producción pública y acceso colectivo a través de cooperativas. La suma de esos tres factores es exactamente el modelo que impulsa FuncioHouse junto a la cooperativa PSF.
El debate de fondo: ¿calificación permanente o temporal?
El nuevo reglamento de vivienda protegida que la Comunidad de Madrid tiene en consulta pública desde junio de 2025 —para sustituir al Decreto 74/2009— incluye entre las propuestas recibidas precisamente la calificación permanente para las viviendas construidas sobre suelo calificado para ese fin o que hayan recibido ayudas públicas. La lógica es impecable: si el suelo lo ha puesto la administración —es decir, todos los ciudadanos—, la protección no debería caducar.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 presiona en la misma dirección: las comunidades autónomas que quieran acceder a los 7.000 millones de euros del plan estatal deberán cumplir ciertos requisitos, entre ellos reformas en su normativa de vivienda protegida orientadas a la calificación permanente. Madrid ha dado pasos con el Plan de Choque de Vivienda 2026/2027 —más densidad, conversión de oficinas, ampliación del Plan Vive— pero aún no ha cerrado el debate sobre la permanencia de la protección.
«La vivienda protegida construida sobre suelo público debería mantener su calificación de forma indefinida. El suelo lo pagamos todos, y la protección no puede ser temporal.» — Propuesta de asociaciones vecinales (FRAVM) en la consulta pública al nuevo Decreto de Vivienda Protegida de la CM, 2025
Conclusión: producir más no basta si lo que se produce se privatiza
El desplome del 23% en la producción de VPO en 2025 es grave. Pero más grave aún es que el sistema que queda en pie esté diseñado, estructuralmente, para dejar de ser protegido con el tiempo. España necesita más vivienda asequible, sí. Pero necesita sobre todo vivienda asequible que lo siga siendo dentro de 20 años.
Para los funcionarios y empleados públicos de Madrid, la única vía realista de acceso en el corto plazo pasa por dos caminos: esperar a los desarrollos del Sureste —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones— con la incertidumbre de los plazos y el sistema de sorteo, o unirse a una cooperativa de vivienda protegida donde la gestión colectiva permite mejores condiciones y mayor certeza de acceso.
Si estás buscando una alternativa real, en FuncioHouse trabajamos junto a la cooperativa PSF (Policías sin Fronteras) para facilitar el acceso a vivienda protegida en Madrid a funcionarios y empleados públicos. Infórmate sin compromiso.
Fuentes principales: Idealista News — datos MIVAU marzo 2026 · Mundiario — privatización VPO Madrid · Idealista — precios Madrid febrero 2026 · Comunidad de Madrid — Plan de Choque Vivienda 2026/2027 · Banco de España. Elaboración propia.
