Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 2 de abril de 2026
Vivienda nueva en Madrid 2026 ya no es una promesa ni un titular de campaña electoral: es una realidad en construcción que avanza, barrio a barrio, etapa a etapa, en la periferia sur y este de la capital. Quien quiera comprar o alquilar a precio protegido en los próximos años tiene que entender exactamente qué está pasando en el suelo, qué desarrollos están entregando llaves ahora mismo y cuáles no lo harán hasta 2030 o más tarde. Este artículo es el mapa que necesitas antes de tomar cualquier decisión.
Desde el Observatorio de la Vivienda de FuncioHouse llevamos meses siguiendo en tiempo real el pulso de los cinco grandes desarrollos urbanísticos del Sureste de Madrid, más el eje norte de Valdebebas. Los datos son nítidos: el mayor arranque de obra nueva en Madrid en dos décadas está en marcha, pero los ritmos son muy desiguales entre zonas. Hay barrios donde ya se entregan pisos; hay otros donde la primera llave no llegará hasta mediados de esta década. Conocer esa diferencia puede ahorrarte años de espera.
El Sureste de Madrid: 120.000 viviendas en juego
El arco sur-este de Madrid concentra el mayor proyecto de expansión urbana de España. Los desarrollos del Sureste —Los Cerros, Ahijones, El Cañaveral, Los Berrocales y Valdecarros— contemplan en conjunto la creación de 120.000 nuevas viviendas asequibles en esta zona de la capital. El Mirador de Madrid Pero esa cifra agregada esconde calendarios radicalmente distintos según el desarrollo del que se hable. La tabla siguiente resume el estado real a abril de 2026:
| Desarrollo | Viviendas totales | % Protegida | Primeras entregas | Horizonte final |
|---|---|---|---|---|
| El Cañaveral | ~14.500 | Variable | ✅ Activas 2024–2026 | 2027-2028 |
| Los Berrocales | 22.285 | ~44% | ✅ Primavera 2026 | 2041 (6 etapas) |
| Los Ahijones | 18.724 | ~59% (11.000 VPP) | 🔄 Edificación en fases | 2032 |
| Los Cerros | 16.324 | ~50% | 🔄 Comercialización 2026 | 2029-2030 |
| Valdecarros | 51.656 | 55% (28.000 VPP) | 🔜 Fin 2026–mid 2028 | 2040+ |
Fuentes: Junta de Compensación de Los Berrocales, Gerencia de Valdecarros, ASPRIMA LandCAM, Ayuntamiento de Madrid
Los Berrocales: el primer barrio nuevo de Madrid ya existe
La Junta de Compensación de Los Berrocales mantiene que las primeras entregas de llaves serán en la «primavera de 2026», ya que las obras de varias promociones que arrancaron en 2024 están muy avanzadas. Nuevo Sureste No es una previsión: es un hecho en curso. Las calles y zonas verdes de la Etapa 1 ya están abiertas al tráfico de personas y vehículos desde febrero de 2026.
En la primera fase de la etapa 1 se están construyendo 1.253 viviendas, 155 de ellas protegidas. Y en toda la etapa, cuyo desarrollo está dividido en tres fases, se levantarán 1.776 viviendas, de las cuales 682 serán en régimen de alquiler protegido. Nuevo Sureste
El proyecto tiene un horizonte largo: con una planificación a 15 años vista, Los Berrocales contempla la construcción de un total de 22.285 viviendas, destinadas a acoger a más de 66.000 personas. La primera fase contempla 4.505 viviendas y marca el inicio de un proceso que se extenderá hasta 2041, a través de seis etapas sucesivas. Nuevo Sureste
Lo que llega en 2026-2028 en Los Berrocales
| Fase | Viviendas | Tipo | Estado | Entrega estimada |
|---|---|---|---|---|
| Etapa 1 – Fase 1 | 1.253 | Libre + VPPL | Obras avanzadas | Primavera 2026 |
| Etapa 1 – Fase 2 | ~776 | Libre + protegida | Obras iniciando | 2027 |
| Plan Suma (EMVS) | 1.700+ | Alquiler protegido | Licitan 2025-26 | 2027-2028 |
| Valdecarros etapas 1-3 | 13.371 | 55% protegida | Edificación fin 2026 | Mediados 2028 |
Fuente: Nuevo Sureste, EMVS Madrid
Valdecarros: el gran granero de vivienda protegida, pero no para ya
Valdecarros es el mayor desarrollo urbanístico de España. El ámbito está avanzando con las obras de urbanización simultáneas de las tres primeras etapas, y se espera que se pueda «aprobar definitivamente el proyecto de parcelación en junio o julio» de 2026, lo que permitiría arrancar los trabajos de construcción de las primeras viviendas hacia finales de 2026. Idealista
En las tres primeras etapas se levantarán 13.371 viviendas, una quinta parte de las que se calculan en todo el desarrollo —51.656 entre las ocho etapas, de las que 28.000 serán protegidas—. Idealista El gerente del desarrollo lo define sin rodeos: «Este es el granero de vivienda asequible de la Comunidad de Madrid».
Sin embargo, quien busca llaves en 2026, que no cuente con Valdecarros. Las obras de urbanización de la Etapa 1 comenzaron en 2021, y en enero de 2024 se puso la primera piedra de las Etapas 2 y 3; las promociones podrían culminar sus obras en torno a dos años después del inicio de edificación, con la previsión de que las primeras llaves se entreguen entre mediados y finales de 2028. Nuevo Sureste
«Este es el granero de vivienda asequible de la Comunidad de Madrid.» — Domingo Menéndez, gerente de Valdecarros, en el XXVII Foro Inmobiliario de Suelo
El proyecto implica una inversión total de 1.800 millones de euros solo en urbanización, y más de una tercera parte de los 19 millones de m² de superficie serán zonas verdes, con más de 110.000 árboles plantados. El Mirador de Madrid Ningún funcionario que entre hoy en una cooperativa de Valdecarros verá su piso antes de 2028.
Los Ahijones: 18.724 viviendas con la mayor proporción de protegida del Sureste
Los Ahijones es el desarrollo con la mayor carga de vivienda pública del Sureste: en total, está prevista la construcción de 18.724 viviendas, de las cuales casi 11.000 tendrán algún régimen de protección pública. Nuevo Sureste Un 59% de protección es una proporción excepcional en el mercado madrileño.
El planeamiento contempla cinco etapas de urbanización, con una finalización prevista en el horizonte de 2032. Las fases 3 y 4 han sido autorizadas para construcción a partir de marzo de 2026, centradas en desarrollo logístico e industrial, mientras que la fase 5 está prevista para concluir el desarrollo. Nuevo Sureste
En cuanto al transporte, un hito clave: Los Ahijones tendrá su propia estación de Metro en la línea 9, prevista entre 2029 y 2030. El barrio se concibe como una «ciudad de los 15 minutos» con servicios a menos de 300 metros, red ciclista de 60 km y conexión directa con Los Berrocales, El Cañaveral y Rivas Vaciamadrid. Nuevo Sureste
Los Cerros: el más tardío, pero el más verde
Los Cerros es el desarrollo más joven y el que queda más al este del término municipal de Madrid. Las primeras 646 viviendas de las 14.276 que se construirán en Los Cerros se comercializarán en 2026, según la estimación de ASPRIMA, y en 2027 se pondrán a la venta otras 646 más. Nuevo Sureste Sin embargo, comercializar no equivale a entregar: la primera fase, que incluye más de 4.000 viviendas, ya está en marcha y las primeras entregas están previstas para 2027. Aurora Homes
El desarrollo completo tiene un horizonte ambicioso: se invertirán 3.000 millones de euros y se crearán 15.000 puestos de trabajo hasta 2029, fecha en la que está previsto que esté concluido el barrio. Nuevo Sureste Además, la Junta de Compensación ha actualizado la cifra total a 16.324 viviendas, con una estimación de más de 40.000 habitantes. Nuevo Sureste
Tabla comparativa: tipo de vivienda protegida por desarrollo
| Desarrollo | VPPL | VPPB | Alquiler protegido | Libre |
|---|---|---|---|---|
| El Cañaveral | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ EMVS (1.212 uds.) | ✅ Sí |
| Los Berrocales | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ Plan Suma (682+) | ✅ Sí |
| Los Ahijones | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ Plan Suma (804 uds.) | ✅ Sí |
| Los Cerros | ✅ Sí | ✅ Sí | Limitado | ✅ Sí |
| Valdecarros | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ Planificado | ✅ Sí |
| Valdebebas (Plan VIVE) | ✅ VPPL | ❌ | ✅ Solo alquiler | ❌ |
Fuentes: EMVS Madrid, Comunidad de Madrid Plan VIVE, Nuevo Sureste
El eje norte: Valdebebas y La Solana
No todo el suelo nuevo está en el Sureste. Al noreste de Madrid, el eje de Valdebebas también suma oferta, aunque de perfil diferente.
El Plan VIVE de la Comunidad de Madrid ya ha entregado sus primeras fases en Valdebebas. La Comunidad de Madrid completó en julio de 2025 la construcción de 773 viviendas del Plan VIVE en Valdebebas, destinadas exclusivamente al alquiler a precios moderados. El Diario de Madrid A esas se sumarán pronto otras 806 viviendas del Plan Vive Solución Joven.
Y muy cerca, La Solana de Valdebebas suma 1.393 nuevas viviendas. Las obras de urbanización de La Solana finalizarán a finales de 2026 y las viviendas en este ámbito estarán finalizadas en 2027. Madridiario De ellas, el 45% serán protegidas.
Tabla: cronograma de entregas 2026-2032 por zona
| Zona | Entregas 2026 | Entregas 2027-28 | Entregas 2029-32 | Viviendas protegidas |
|---|---|---|---|---|
| El Cañaveral | ✅ Activas | ✅ Varias promociones | — | VPPL + VPPB + alquiler |
| Los Berrocales | ✅ Primavera 2026 | ✅ 1.700+ Plan Suma | Etapas 2-6 | VPPL + alquiler |
| Los Ahijones | 🔄 En curso | ✅ Fase 2 concluye | Fases 3, 4, 5 hasta 2032 | VPPL + VPPB (59%) |
| Los Cerros | 🔄 Comercialización | ✅ Primeras llaves 2027 | Etapas 2-3 | VPPL + VPPB (50%) |
| Valdecarros | — | ✅ Mediados 2028 | Etapas 4-8 | 55% (28.000 VPP) |
| Valdebebas Plan VIVE | ✅ Ya entregadas | ✅ +806 Solución Joven | — | Solo alquiler VPPL |
| La Solana Valdebebas | — | ✅ 2027 | — | 45% (VPPB+VPPL) |
La inversión total que mueve el Sureste
La magnitud económica de estos desarrollos es difícil de visualizar. La inversión total prevista en los cuatro ámbitos en desarrollo —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros— roza los 19.000 millones de euros. Nuevo Sureste Para contexto: esa cifra supera el presupuesto anual completo de la Comunidad de Madrid en sanidad.
La Comunidad de Madrid destinará en 2026 un total de 56.533.342 euros en inversiones en los nuevos desarrollos del Sureste, con la redacción del proyecto de la futura estación de Metro de Los Ahijones-Los Berrocales y nuevas infraestructuras educativas como principales partidas. Nuevo Sureste
El mecanismo de financiación del Metro también avanza. La Comunidad de Madrid duplicó la dotación hasta los 659.357 euros para adjudicar por fin el contrato de redacción del proyecto de la estación, contemplando el inicio de la construcción en 2027 y el final a principios de 2029. Nuevo Sureste
Lo que esto significa si eres funcionario y buscas una cooperativa
La vivienda protegida en cooperativa es, hoy por hoy, la vía de acceso más realista a un piso nuevo en Madrid para un empleado público con ingresos medios. Una cooperativa de vivienda VPPB ofrece acceso a precio de coste real, lo que puede suponer un ahorro de entre un 10 y un 15% frente al precio de mercado libre, con precios regulados según la zona y condiciones transparentes desde el principio. Aurora Homes
Pero el mapa importa: no es lo mismo entrar en una cooperativa en Los Berrocales con entrega prevista en 2026-2027, que en Valdecarros donde no verás llaves antes de 2028. Los tiempos de espera van de 18 meses a más de 4 años según el ámbito y la fase. Los requisitos de acceso a VPPL exigen no ser propietario de otra vivienda libre o protegida en España, tener ingresos familiares dentro de los límites oficiales (hasta 5,5 veces el IPREM para VPPL y 3,5 veces para VPPB), y destinar la vivienda a residencia habitual y permanente. Valdecarros
¿Ya publicamos un análisis del esfuerzo real que supone comprar en el Sureste con un sueldo de funcionario? Puedes leerlo aquí: Para comprar un piso en el sureste de Madrid siendo funcionario necesitas dos sueldos
Conclusión: el mapa tiene ganadores y plazos muy desiguales
Si tu horizonte es 2026-2027, la única zona donde hoy hay llaves reales es El Cañaveral (ya consolidado) y Los Berrocales (primeras entregas en primavera 2026). Si puedes esperar hasta 2028, Valdecarros abre su ventana con el mayor volumen de vivienda protegida de toda España. Si buscas alquiler asequible sin compra, el Plan VIVE en Valdebebas y los contratos del Plan Suma en Berrocales y Ahijones son las únicas vías operativas ahora mismo.
Lo que no te van a contar los portales inmobiliarios es que la diferencia entre «comercialización abierta» y «llaves en mano» puede ser de dos a cuatro años. Y que en ese intervalo, las reservas de vivienda protegida en cooperativa se agotan rápido, especialmente en las fases iniciales de cada barrio.
En FuncioHouse acompañamos a funcionarios y empleados públicos que quieren orientarse en este mapa con información real, sin presiones comerciales. Si quieres saber qué opciones encajan con tu situación concreta —ingresos, familia, plazo— puedes registrarte en nuestra plataforma de precaptación y te avisamos cuando abran las fases que te interesan.
Fuentes consultadas para este artículo: Nuevo Sureste, Idealista News, Ayuntamiento de Madrid, Comunidad de Madrid – Plan VIVE, ASPRIMA LandCAM, Valdecarros.com, El Mirador de Madrid.
