La falta de vivienda asequible en la Comunidad de Madrid suele atribuirse a la escasez de suelo para construir. Sin embargo, los datos muestran una realidad más compleja: existe suelo urbanizable suficiente para cientos de miles de viviendas, pero gran parte de ese suelo tarda años en desarrollarse o permanece sin ejecutar.
A este problema se suma otro factor estructural: la fuerte caída de la promoción de vivienda pública en España durante las últimas décadas.
Este análisis explica cuatro cuestiones clave: si las administraciones pueden crear más suelo urbanizable, cuánto suelo existe actualmente, cuánto permanece en manos privadas esperando desarrollo y qué impacto ha tenido la reducción de la vivienda pública.
Madrid cuenta con suelo urbanizable suficiente para décadas de crecimiento residencial, pero el verdadero problema está en los tiempos de desarrollo y en la escasez histórica de vivienda pública.
¿Puede la Comunidad de Madrid crear más suelo urbanizable?
Sí. Tanto los ayuntamientos como la Comunidad de Madrid pueden reclasificar suelo mediante modificaciones del planeamiento urbanístico (planes generales, planes parciales o sectorizaciones).
Sin embargo, en la práctica estos procesos son muy largos. La transformación de suelo rústico en urbanizable y posteriormente en suelo finalista suele tardar entre 10 y 20 años, debido a trámites administrativos, evaluación ambiental, urbanización e infraestructuras.
Por esta razón, gran parte de la expansión urbana de Madrid se basa en suelo urbanizable aprobado hace décadas, que todavía se está desarrollando hoy.
Cuánto suelo urbanizable queda en Madrid
En Madrid capital, la mayor parte del suelo urbanizable ya se ha desarrollado.
Actualmente:
- El 98 % del suelo urbanizable de la ciudad ya está urbanizado
- Solo alrededor del 2 % permanece pendiente de desarrollo
Aunque la cifra parezca pequeña, ese porcentaje representa miles de hectáreas con capacidad para decenas de miles de viviendas, principalmente en los grandes desarrollos del sureste.
Los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid
El crecimiento urbano de la capital se concentra en los nuevos barrios del sureste:
- Valdecarros
- Los Berrocales
- Los Ahijones
- Los Cerros
- El Cañaveral
Estos ámbitos forman la llamada Estrategia del Sureste, que permitirá construir más de 118.000 viviendas.
Solo Valdecarros, considerado uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa, prevé más de 50.000 viviendas.
A estos proyectos se suman otros grandes planes urbanísticos como:
- Madrid Nuevo Norte
- Operación Campamento
- Nueva Centralidad del Este
En conjunto, el planeamiento urbanístico existente en Madrid permitiría construir más de 278.000 viviendas en las próximas décadas.
Suelo urbanizable en manos privadas
En España el modelo urbanístico otorga un papel central a los propietarios del suelo.
La mayor parte del suelo urbanizable pertenece a:
- promotores inmobiliarios
- fondos de inversión
- bancos
- grandes propietarios privados
Entre los principales propietarios de suelo en los desarrollos del sureste se encuentran compañías como Azora, Pryconsa, Sareb, Metrovacesa, Aedas Homes, Vía Célere o Kronos Homes.
Esto significa que el ritmo de desarrollo urbano depende en gran medida de decisiones empresariales, inversión privada y expectativas del mercado inmobiliario, no exclusivamente de las administraciones públicas.
El problema real: suelo planificado que no se ejecuta
Que exista suelo urbanizable no implica que se construya inmediatamente.
Madrid mantiene decenas de miles de viviendas previstas en planeamientos urbanísticos que todavía no se han desarrollado, muchas aprobadas antes de la crisis inmobiliaria de 2008.
Además, el ritmo real de construcción suele ser muy inferior al potencial urbanístico disponible.
Esta diferencia entre vivienda planificada y vivienda realmente construida se explica por varios factores:
- largos procesos administrativos
- elevados costes de urbanización
- fragmentación de propietarios
- decisiones de inversión de promotores
La caída de la vivienda pública en España
A estos factores se suma un elemento estructural clave: la drástica reducción de la vivienda pública en España durante las últimas décadas.
Actualmente el parque de vivienda social en España representa aproximadamente:
- 3,4 % del total de viviendas, unas 596.000 viviendas.
Sin embargo, dentro de esa cifra se incluyen también viviendas de titularidad privada con alquiler asequible.
Si se consideran únicamente las viviendas de titularidad pública, el número se reduce aproximadamente a:
- 318.000 viviendas públicas en toda España.
Esto supone una proporción muy baja en comparación con Europa.
En varios países europeos el peso de la vivienda social es muy superior:
- Países Bajos: 29 %
- Austria: 24 %
- Dinamarca: 20 %
- Francia: 17 %
La media europea se sitúa alrededor del 8-9 % del parque residencial, mientras España apenas alcanza el 3,4 %.
Para aproximarse a esa media, España necesitaría alrededor de 850.000 viviendas sociales adicionales.
Conclusión: el problema de la vivienda en Madrid es estructural
Los datos muestran que la crisis de vivienda en Madrid no se debe únicamente a la falta de suelo urbanizable.
En realidad confluyen varios factores estructurales:
- largos plazos para desarrollar suelo urbanizable
- gran parte del suelo en manos privadas
- desarrollo urbanístico lento
- fuerte reducción de la vivienda pública durante décadas
Madrid dispone de planeamiento suficiente para cientos de miles de viviendas, pero el mercado solo incorpora una pequeña parte cada año.
La combinación de escasez de vivienda pública y desarrollo urbanístico lento explica en gran medida por qué el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales problemas económicos y sociales en la región.
