El radar semanal vivienda Madrid de esta primera semana de mayo llega con cuatro señales que cierran el tablero legislativo de abril y abren el de mayo con un escenario hipotecario endurecido. El martes 28, el Pleno del Congreso rechazó convalidar el Real Decreto-ley 8/2026 por 177 votos en contra —PP, Vox, Junts y UPN—, poniendo fin oficial a la prórroga extraordinaria de alquiler para contratos que vencen hasta el 31 de diciembre de 2027 y al tope del 2% en la actualización de rentas; la norma deja de producir efectos desde ese mismo día. El mismo martes 28, el Ayuntamiento de Madrid abrió el plazo del Plan Adapta 2026, con 4 millones de euros para accesibilidad residencial —el mayor presupuesto del programa desde su lanzamiento en 2020. El jueves 30, el Banco Central Europeo confirmó en su reunión de política monetaria el mantenimiento de tipos en el 2% por tercera reunión consecutiva, aunque con un comunicado que abre la puerta a subidas en junio ante una inflación en la eurozona que cerró abril en el 3%. Y ese mismo jueves el Euríbor cerraba abril en el 2,747%, su nivel más alto desde septiembre de 2025, tras acumular +0,6 puntos respecto a abril del año pasado, con impacto directo en las revisiones hipotecarias de las próximas semanas.
SEÑAL 1 — El Congreso tumba el RDL 8/2026: la prórroga extraordinaria de alquiler desaparece desde el 28 de abril, con incertidumbre jurídica para las solicitudes ya cursadas
Qué ha ocurrido. El martes 28 de abril, el Pleno del Congreso rechazó la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, por 177 votos en contra (PP, Vox, Junts y UPN), 166 a favor (PSOE, Sumar y aliados) y 6 abstenciones (PNV). La norma, publicada en el BOE el 21 de marzo, queda derogada con efectos desde el propio día 28, sin norma adicional. Los contratos de alquiler de vivienda habitual vuelven a regirse exclusivamente por la LAU: prorrogas anuales obligatorias hasta cinco años (arrendador persona física) o siete (arrendador persona jurídica), conforme a los artículos 9 y 10 de la LAU.
Los dos efectos prácticos confirmados son: primero, el tope del 2% en la actualización anual de rentas deja de aplicarse —los contratos que renueven anualidad en los próximos meses actualizan conforme al IRAV (2,47% en marzo) o al IPC según lo pactado; segundo, no es posible solicitar la prórroga extraordinaria de dos años a partir del 28 de abril. La incertidumbre persiste para las solicitudes ya cursadas entre el 22 de marzo y el 28 de abril: la doctrina jurídica mayoritaria considera que los efectos del decreto no se anulan retroactivamente para quienes la solicitaron dentro del período de vigencia, pero la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha reclamado formalmente al Gobierno una aclaración oficial, y algunos casos terminarán en los tribunales. El Gobierno, por su parte, baraja presentar de nuevo el decreto o explorar fórmulas parlamentarias alternativas.
| RDL 8/2026 — Situación desde el 28 de abril | Estado |
|---|---|
| Votación en el Congreso | 177 contra / 166 a favor / 6 abstenciones |
| Grupos en contra | PP, Vox, Junts, UPN |
| Efectos desde el 28 de abril | Decreto derogado — sin efectos desde esa fecha |
| Prórroga extraordinaria 2 años | No puede solicitarse — ventana cerrada |
| Tope 2% en actualización de renta | Deja de aplicarse — vuelve IRAV (2,47%) o IPC |
| Solicitudes de prórroga ya cursadas (22 marzo–28 abril) | Mayoría de juristas: derechos consolidados. FAI pide aclaración oficial |
| Próximo movimiento del Gobierno | Posible re-presentación del decreto o negociación parlamentaria |
| Régimen vigente para nuevos contratos | LAU: art. 9 (prórroga obligatoria) y art. 10 (prórroga tácita) |
Fuente: Idealista News, 28 de abril de 2026; Iberley, 28 de abril de 2026; Infobae España, 28 de abril de 2026. Elaboración propia.
Qué significa para el funcionario. El funcionario inquilino cuyo contrato ha vencido o vencerá en los próximos meses y que no solicitó la prórroga extraordinaria antes del 28 de abril está, desde ese día, en el mismo escenario que existía antes del 22 de marzo: su arrendador puede no renovar en la fecha pactada, y la actualización de renta recupera el IRAV como referencia. Quien sí envió el burofax —con justificante de fecha acreditado— mantiene su posición jurídica, aunque deberá estar preparado para defenderla si el propietario impugna, especialmente en los contratos cuyo vencimiento cae en semanas o meses posteriores al 28 de abril. En ese margen intermedio, la incertidumbre es real y puede prolongarse hasta que haya pronunciamientos judiciales o aclaración normativa.
Lo que la semana también revela es la fragilidad estructural del inquilino en Madrid cuando su protección depende de un decreto-ley sujeto a convalidación parlamentaria. El Observatorio lo ha señalado en varias entregas de este Radar: ninguna de las medidas de emergencia en alquiler de los últimos años ha tenido carácter permanente. La Ley de Vivienda de 2023 —cuyo artículo 10.3 sobre prórroga en zonas tensionadas sigue vigente e intacto— es la única cobertura con vocación de estabilidad. El funcionario que alquila en un municipio declarado zona tensionada debe verificar si su contrato encaja en ese supuesto antes de asumir que queda completamente desprotegido.
«El RD-Ley 8/26 ha estado vigente hasta el día de ayer, 28 de abril de 2026. Los contratos de alquiler […] vuelven a regirse exclusivamente por la LAU.» — PwC Periscopio Fiscal y Legal, 29 de abril de 2026
SEÑAL 2 — El Euríbor cierra abril en el 2,747%: máximos desde septiembre de 2025 y +0,6 puntos sobre abril de 2025
Qué ha ocurrido. El Euríbor a 12 meses —referencia de la mayoría de hipotecas variables en España— cerró el mes de abril de 2026 con una media mensual definitiva del 2,747%, publicable en los primeros días hábiles de mayo en el BOE. Es el nivel más elevado desde septiembre de 2025 y supone una subida de 0,215 puntos respecto a marzo (2,532%) y de 0,604 puntos respecto a abril de 2025 (2,143%). La tendencia alcista comenzó en marzo, empujada por la tensión geopolítica en Oriente Próximo y su efecto sobre las expectativas de inflación en la eurozona.
El impacto concreto sobre una hipoteca variable tipo (150.000 € a 25 años, Euríbor + 1%) es una subida de aproximadamente 48 euros mensuales en la revisión anual respecto a quien revisó con el Euríbor de abril de 2025, lo que equivale a unos 575 euros adicionales al año. Las previsiones del panel Funcas (BBVA Research, CaixaBank Research, AFI y otros 16 servicios de análisis) situaban el Euríbor al cierre de 2026 en torno al 2,24% en sus estimaciones de marzo —antes de que el conflicto en Irán alterara las perspectivas—, lo que sugiere que el escenario actual supera el consenso previo de analistas.
| Euríbor abril 2026 — Datos de cierre | Valor |
|---|---|
| Media mensual definitiva abril 2026 | 2,747% |
| Media mensual marzo 2026 | 2,532% |
| Variación mensual | +0,215 puntos |
| Media mensual abril 2025 | 2,143% |
| Variación interanual | +0,604 puntos |
| Previsión panel Funcas (estimación marzo 2026) | ~2,24% a cierre de 2026 |
| Cuota hipoteca 150.000 € / 25 años / Euríbor+1% | ~835 €/mes |
| Impacto revisión anual vs. abril 2025 | +48 €/mes / +575 €/año |
| Tipo facilidad de depósito BCE (30 abril 2026) | 2,00% (sin cambios) |
Fuente: Futur Finances / Euríbor diario, 30 de abril de 2026; Rankia, 30 de abril de 2026; El Boletín, 30 de abril de 2026. Elaboración propia.
Qué significa para el funcionario. Un Euríbor en el 2,747% no es una catástrofe hipotecaria —entre 2022 y 2023 rozó el 4,2%— pero sí es una señal de que el ciclo de alivio iniciado con los recortes del BCE en 2024 ha tocado techo, al menos provisionalmente. Para el funcionario que tiene hipoteca variable y la revisa en mayo o junio con referencia abril, la subida de cuota es real y cuantificable: entre 40 y 55 euros mensuales adicionales dependiendo del capital pendiente. Para quien está valorando comprometerse con una hipoteca nueva en 2026, la pregunta relevante no es si el Euríbor está «alto» en términos históricos —no lo está— sino si los tipos fijos disponibles en el mercado ofrecen un diferencial razonable sobre el Euríbor actual.
El contexto del BCE añade incertidumbre: en su reunión del 30 de abril mantuvo tipos sin cambios, pero advirtió de presiones inflacionistas al alza y no descartó subidas en junio. Si se materializaran, el Euríbor podría superar el 3% antes de que cierre 2026, nivel que el consenso de analistas consideraba improbable a principios de año. En cualquier caso, el funcionario que accede a vivienda cooperativa por módulo —con hipoteca calculada sobre el coste de construcción, no sobre el precio de mercado— parte de una base de endeudamiento significativamente menor. Esa diferencia estructural es lo que hace que el Euríbor en el 2,747% no afecte igual a todos los compradores. Puedes consultar nuestro análisis sobre el esfuerzo hipotecario por cuerpo funcionarial en Madrid para ver los números concretos.
SEÑAL 3 — El BCE mantiene tipos en el 2% pero alerta de inflación al 3%: el escenario hipotecario de mayo se complica
Qué ha ocurrido. El jueves 30 de abril, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo mantuvo sin cambios sus tres tipos de interés por tercera reunión consecutiva: facilidad de depósito en el 2,00%, operaciones principales de financiación en el 2,15% y facilidad marginal de crédito en el 2,40%. La decisión era ampliamente esperada, pero el comunicado que la acompañó modifica el tono: el BCE reconoce que la inflación en la eurozona alcanzó el 3% en abril —un punto por encima del objetivo— y que el crecimiento del PIB se moderó al 0,8% interanual en el primer trimestre de 2026. Es el cuadro clásico de estanflación: precios al alza, crecimiento a la baja.
La presidenta Christine Lagarde no descartó subidas de tipos en junio, condicionadas a la evolución del conflicto en Irán y su efecto sobre los precios energéticos. El mercado descuenta actualmente dos posibles subidas adicionales del BCE durante el resto de 2026. La próxima reunión de política monetaria está prevista para junio de 2026.
| BCE — Reunión 30 de abril de 2026 | Dato |
|---|---|
| Tipo facilidad de depósito | 2,00% (sin cambios — 3.ª reunión consecutiva) |
| Tipo operaciones principales | 2,15% (sin cambios) |
| Tipo facilidad marginal | 2,40% (sin cambios) |
| Inflación eurozona abril 2026 | 3,0% (objetivo BCE: 2%) |
| Inflación subyacente | 2,2% |
| PIB eurozona Q1 2026 | +0,8% interanual |
| Subidas de tipos descontadas por el mercado en 2026 | ~2 subidas adicionales posibles |
| Próxima reunión BCE | Junio 2026 |
Fuente: Euronews, 30 de abril de 2026; Futur Finances, 30 de abril de 2026; Infobae, 26 de abril de 2026. Elaboración propia.
Qué significa para el funcionario. El mantenimiento de tipos es la buena noticia de la semana en materia hipotecaria: el BCE no ha subido. Pero el comunicado del 30 de abril introduce una variable que no estaba encima de la mesa hace dos meses: la posibilidad de que los tipos vuelvan a subir antes de que cierre 2026. Si eso ocurre, el Euríbor —que ya está 0,6 puntos por encima de donde estaba hace un año— podría alcanzar o superar el 3% en el segundo semestre.
Para el funcionario que está en proceso de negociar una hipoteca, el escenario actual justifica la comparación rigurosa entre tipo variable y tipo fijo. Los tipos fijos que ofrecen las entidades en este momento incorporan ya parte del riesgo de subida; la pregunta es cuánto riesgo extra está dispuesto a asumir el comprador. La reunión de junio del BCE será determinante: si confirma la pausa monetaria, el Euríbor probablemente se estabilice en el entorno del 2,7%; si sube 25 puntos básicos, el impacto sobre las revisiones hipotecarias de la segunda mitad del año será directo y relevante.
SEÑAL 4 — Plan Adapta Madrid 2026: 4 millones para accesibilidad residencial, el mayor presupuesto del programa en seis años
Qué ha ocurrido. El martes 28 de abril, el Ayuntamiento de Madrid abrió el plazo de solicitudes del Plan Adapta 2026, con 4 millones de euros disponibles para obras de accesibilidad en viviendas, locales y zonas comunes de edificios residenciales de la capital. El plazo se cierra el 27 de julio de 2026 y la tramitación puede hacerse por sede electrónica o de forma presencial con cita previa. Desde su lanzamiento en 2020, el programa ha financiado más de 2.700 actuaciones con una inversión acumulada de 25 millones de euros.
Las actuaciones subvencionables incluyen adaptación de baños y cocinas, adecuación de puertas y pasillos, instalación de sistemas de apoyo y domótica, y eliminación de barreras en portales y zonas comunes. Las ayudas pueden cubrir hasta el 90% del coste en los supuestos de mayor vulnerabilidad. Los requisitos de acceso son: empadronamiento en Madrid capital, que la vivienda sea residencia habitual y que el solicitante o un conviviente tenga reconocida una discapacidad, dependencia o sea mayor de 65 años con limitaciones de movilidad.
| Plan Adapta Madrid 2026 | Detalle |
|---|---|
| Dotación total | 4.000.000 € (mayor de la historia del programa) |
| Plazo de solicitud | 28 de abril – 27 de julio de 2026 |
| Cobertura máxima | Hasta el 90% del coste en casos de mayor vulnerabilidad |
| Actuaciones financiadas | Baños, cocinas, puertas, domótica, portales, rampas, ascensores |
| Requisitos básicos | Empadronamiento en Madrid capital + discapacidad/dependencia/+65 con movilidad reducida |
| Canal de solicitud | Sede electrónica o presencial con cita previa |
| Actuaciones financiadas desde 2020 | >2.700 |
| Inversión acumulada 2020-2025 | 25 millones de euros |
| Resolución provisional estimada | Septiembre 2026 |
Fuente: Ayuntamiento de Madrid, 27 de abril de 2026; Moncloa.com, 28 de abril de 2026. Elaboración propia.
Qué significa para el funcionario. El Plan Adapta tiene un perfil de beneficiario muy específico —personas mayores de 65 años o con discapacidad reconocida—, lo que lo convierte en una señal relevante especialmente para el funcionario jubilado o en proceso de jubilación que reside en Madrid capital. Para la generación de funcionarios que accedió a su vivienda en los años 80 y 90, muchos de los edificios donde residen no disponen de ascensor o de accesos adaptados. El Plan Adapta financia precisamente esa brecha.
El dato que el Observatorio considera más revelador no es el presupuesto —aunque 4 millones es el máximo histórico del programa— sino el que aporta el contexto: más del 60% de los edificios residenciales de la almendra central de Madrid se construyeron antes de 1980, según datos del propio Ayuntamiento, y muchos de ellos no tienen ascensor. La convocatoria de 2026 llega con tres meses de plazo de solicitud. La resolución provisional se conocerá en septiembre, lo que permite planificar con margen.
Para quien cumpla los requisitos, el procedimiento es sencillo: documentación de la unidad familiar, memoria técnica de la actuación y certificado de discapacidad o informe de dependencia. La web del Ayuntamiento donde tramitar es transforma.madrid.es.
Tabla resumen — Semana 1 · Mayo 2026
| Señal | Hecho confirmado | Impacto para funcionario | Nivel de alerta |
|---|---|---|---|
| RDL 8/2026 derogado | 177 votos en contra. Prórroga 2 años y tope 2% eliminados desde el 28 de abril. | Inquilinos sin solicitud cursada pierden el derecho. Actualización de renta vuelve a IRAV (2,47%). | 🔴 Crítico |
| Euríbor cierra abril al 2,747% | Máximos desde septiembre 2025. +0,6 puntos vs. abril 2025. Impacto: +48 €/mes en hipoteca tipo. | Revisiones hipotecarias de mayo/junio subirán. Comparar tipo fijo vs. variable antes de contratar. | 🔴 Crítico |
| BCE mantiene tipos al 2% con señal de alerta | Inflación eurozona al 3%. Mercado descuenta 2 subidas en 2026. Próxima reunión en junio. | Estabilidad a corto plazo, pero posibles subidas en el segundo semestre. | 🟡 Relevante |
| Plan Adapta Madrid 2026 | 4 M€ para accesibilidad. Plazo: 28 abril – 27 julio. Hasta 90% de cobertura. | Convocatoria relevante para funcionarios jubilados o mayores de 65 con movilidad reducida. | 🟢 Positivo |
Conclusión del Observatorio
La primera semana de mayo cierra el ciclo legislativo más denso de la serie del Radar con una paradoja de fondo: el tablero normativo produce más movimiento en un mes —cuatro semanas de señales críticas— que en años anteriores, pero la situación del inquilino y del comprador funcionario en Madrid empeora, no mejora. El RDL 8/2026 nació, duró 37 días y murió. El Euríbor ha subido más de medio punto en doce meses. El BCE advierte de inflación por encima del objetivo y deja abierta la puerta a más subidas. Y la Comunidad de Madrid, con su Ley de Medidas Urgentes y el Plan Estatal de Vivienda pendiente de convenio bilateral, suma promesas de oferta cuyo impacto tangible se sitúa en el mejor caso en 2028.
Lo que esta semana deja al lector del Observatorio no es la crónica de un fracaso concreto —la derogación del decreto—, sino la constatación de que el acceso a la vivienda en Madrid depende demasiado de decretos-ley de vida corta, de mayorías parlamentarias contingentes y de un ciclo de tipos de interés que en los últimos doce meses se ha movido en la dirección contraria a la esperada. Esa dependencia es el problema estructural que ninguna de las medidas de esta semana resuelve.
La única variable del acceso a vivienda que no oscila con el Euríbor, con el resultado de una votación en el Congreso ni con los convenios entre administraciones es el precio base cooperativo: vinculado al módulo oficial, calculado sobre coste de construcción, sin prima de mercado. Es la lógica de la cooperativa PSF, y es la razón por la que el Observatorio cierra esta entrada como las anteriores: si quieres salir del circuito del alquiler libre sin depender de que nadie convalide un decreto, solicita información sin compromiso sobre la vía cooperativa →
El Radar Semanal Funciohouse se publica cada viernes. Cubre hechos confirmados de la semana: datos publicados, normas aprobadas, convocatorias abiertas y operaciones cerradas con impacto en el mercado residencial madrileño y en el acceso a la vivienda de funcionarios y empleados públicos.
Fuentes: Idealista News — derogación RDL 8/2026, 28 de abril de 2026, Iberley — análisis jurídico RDL 8/2026, 28 de abril de 2026, PwC Periscopio Fiscal y Legal — efectos derogación, 29 de abril de 2026, Infobae España — inquilinos con prórroga cursada, 28 de abril de 2026, Actualidad.es — reacciones y hoja de ruta, 28 de abril de 2026, Futur Finances — Euríbor abril 2026 cierre, 30 de abril de 2026, Rankia — Euríbor mensual abril 2026, 30 de abril de 2026, El Boletín — Euríbor abril 2026 máximos, 30 de abril de 2026, Euronews — BCE tipos 30 abril 2026, Infobae — miembros BCE tipos, 26 de abril de 2026, Ayuntamiento de Madrid — Plan Adapta 2026, 27 de abril de 2026, Moncloa.com — análisis Plan Adapta, 28 de abril de 2026.
