Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 5 de abril de 2026
El precio de la vivienda usada en Madrid ha vuelto a batir récords. En el primer trimestre de 2026, la capital se sitúa en 5.960 euros por metro cuadrado según el índice de precios de Idealista, la segunda ciudad más cara de España tras San Sebastián. La Comunidad de Madrid, como provincia, registra 4.688 €/m², con una subida interanual del 16,8% — cifra que se sitúa muy por encima del crecimiento salarial de cualquier escala funcionarial. El mercado no frena. Y para quien cobra entre 1.600 y 2.800 euros brutos al mes como empleado público, estos datos no son un indicador abstracto: son la distancia que sigue creciendo entre su nómina y la posibilidad de comprar una vivienda en la ciudad donde trabaja.
A nivel nacional, el índice de precios de Idealista cerró marzo en 2.709 €/m², con una subida del 17,2% interanual, la mayor desde la burbuja inmobiliaria de mediados de los años 2000. España alcanza así un nuevo máximo histórico en vivienda de segunda mano, y Madrid no es la excepción sino uno de sus protagonistas principales.
Madrid capital: 5.960 €/m² y entre los máximos históricos del país
La ciudad de Madrid cerró el primer trimestre con un precio medio de 5.960 €/m² en vivienda usada, lo que supone una subida del 12% interanual. Es el segundo mercado más caro de España en términos absolutos, solo por detrás de San Sebastián (6.426 €/m²), y se consolida como uno de los 15 mercados que marcan precios máximos en este trimestre a nivel nacional, junto con Barcelona, Málaga, Sevilla o Alicante.
La subida del 12% en la capital contrasta con el +16,8% de la provincia en su conjunto, lo que sugiere que los municipios del área metropolitana — donde vive una parte significativa de la función pública madrileña — están subiendo a un ritmo incluso más elevado que la capital. Municipios como Alcalá de Henares, Getafe, Leganés o Móstoles, históricamente más accesibles, forman parte de esa escalada provincial que empuja el promedio al alza.
La Comunidad de Madrid: +16,8% y 4.688 €/m²
Como comunidad autónoma, Madrid registra una subida del 16,8% interanual, con un precio medio de 4.688 €/m². Es la quinta comunidad más cara del país, solo superada por Baleares (5.236 €/m²), Euskadi (3.485 €/m²), Canarias (3.269 €/m²) — todas ellas con condicionantes de insularidad o turismo de alto impacto — y por la propia Madrid.
La tabla completa de precios por comunidades autónomas, a cierre del primer trimestre de 2026:
| Comunidad Autónoma | Precio €/m² | Var. interanual |
|---|---|---|
| Baleares | 5.236 | — |
| Madrid | 4.688 | +16,8% |
| Euskadi | 3.485 | +11,8% |
| Canarias | 3.269 | +10,5% |
| Cataluña | ~3.182 (prov. Barcelona) | +13,4% |
| Murcia | — | +23,1% (mayor subida) |
| Galicia | — | +7,6% (menor subida) |
| Extremadura | 1.052 | — |
Fuente: Índice de precios de idealista, 1T 2026.
Dentro de la Comunidad, como provincia, Madrid cierra en los mismos 4.688 €/m², siendo la segunda provincia más cara del Estado solo por detrás de Baleares. Le siguen Guipúzcoa (4.303 €/m²), Málaga (4.106 €/m²) y Santa Cruz de Tenerife (3.435 €/m²).
Lo que esto significa en términos de esfuerzo hipotecario para un funcionario
Los datos de precios solo cobran su dimensión real cuando se cruzan con los ingresos de quien tiene que comprar. El Banco de España recomienda que el esfuerzo hipotecario no supere el 30% de los ingresos netos del hogar. ¿Qué ocurre cuando se aplica ese criterio a la situación real de un funcionario en Madrid?
Tomemos como referencia una vivienda de 70 m² en la Comunidad de Madrid al precio medio actual de 4.688 €/m²: el precio total sería 328.160 euros. Asumiendo una entrada del 20% (65.632 euros) y una hipoteca a 25 años al tipo actual aproximado del 3,5%, la cuota mensual rondaría los 1.320 euros. Para que esa cuota no supere el 30% de los ingresos, el hogar debería ingresar netos al mes al menos 4.400 euros.
| Escala | Sueldo bruto anual (aprox.) | Neto mensual (aprox.) | Cuota 70m² (4.688 €/m²) | % esfuerzo |
|---|---|---|---|---|
| C2 (auxiliar) | ~20.000 € | ~1.450 € | ~1.320 € | 91% |
| C1 (administrativo) | ~24.000 € | ~1.700 € | ~1.320 € | 78% |
| A2 (técnico medio) | ~32.000 € | ~2.200 € | ~1.320 € | 60% |
| A1 (técnico superior) | ~42.000 € | ~2.800 € | ~1.320 € | 47% |
Estimaciones orientativas. Sueldos según tablas retributivas de la Comunidad de Madrid. Cuota hipotecaria calculada sobre 262.528 € (80% del precio) a 25 años al 3,5%. Neto estimado con IRPF general sin deducciones adicionales.
Ninguna escala funcionarial por debajo de A1 se acerca al umbral del 30% recomendado por el Banco de España. Y en la escala A1, el esfuerzo casi duplica ese límite prudencial. La conclusión estadística es brutalmente clara: comprar vivienda usada en la Comunidad de Madrid en 2026 está fuera del alcance financiero de la mayor parte de la función pública madrileña si se actúa en solitario.
El contexto que los titulares no explican: por qué sigue subiendo
El portavoz de Idealista apunta una posible moderación en el medio plazo, vinculada al estancamiento de la oferta y al endurecimiento crediticio. Pero los fundamentos estructurales del mercado madrileño no han cambiado: la demanda de hogares supera con creces la producción de vivienda nueva, y el mercado de segunda mano absorbe esa presión acumulada.
Como hemos analizado en el Observatorio en anteriores entregas, el déficit estructural de vivienda en la Comunidad de Madrid es consecuencia directa de años de inacción pública y de un modelo urbanístico que no ha sido capaz de transformar suelo al ritmo que exige el crecimiento demográfico. Puedes leer el análisis completo en El problema de la vivienda en Madrid no lo causan los inmigrantes: lo causa la inacción de las administraciones públicas.
A eso se suma que el mercado de segunda mano tensiona doblemente: por un lado, compite directamente con la obra nueva escasa y cara; por otro, actúa como válvula de escape para la demanda embalsada, lo que mantiene los precios en ascenso incluso cuando la demanda solvente empieza a erosionarse. En palabras del propio portavoz de Idealista: los vendedores aún no han ajustado sus expectativas, y mientras eso no ocurra, el precio seguirá resistiendo.
La incertidumbre geopolítica y económica añade otra capa de complejidad. Como analizamos en el Observatorio, el impacto en los costes financieros y de construcción ya se está haciendo notar — puedes ver el detalle en La guerra en Irán acelera la crisis de vivienda en Madrid.
Qué cabe esperar en los próximos trimestres
El propio índice de Idealista ofrece una señal de cautela: la oferta de vivienda en los principales mercados tiende al estancamiento. Eso, combinado con los precios máximos actuales y una potencial moderación del crédito hipotecario, podría ralentizar el ritmo de subida en el segundo semestre de 2026. Sin embargo, una corrección real de precios en Madrid requeriría o bien un shock de demanda negativo (tipos al alza sostenido, recesión) o bien un aumento sustancial de la oferta nueva — ninguno de los cuales parece inminente.
«Aunque los precios de la vivienda siguen creciendo con fuerza, la evolución de la oferta en los últimos meses, tendente al estancamiento en los principales mercados, nos hace pensar en un posible cambio de tendencia en el medio plazo.» — Francisco Iñareta, portavoz de Idealista
Para los funcionarios que llevan meses o años esperando que el mercado corrija para poder comprar, la señal más honesta es esta: esperar una corrección significativa en Madrid en el corto plazo no tiene base estadística sólida. El problema de acceso no es coyuntural — es estructural, como analizamos en detalle en Suelo finalista en Madrid: el cuello de botella que bloquea la vivienda que necesitas.
La alternativa que el mercado libre no te ofrece
Cuando los precios de segunda mano superan los 5.900 €/m² en la capital y los 4.600 €/m² en la Comunidad, el mercado libre deja de ser un acceso realista para la mayor parte de los empleados públicos madrileños. La cooperativa de vivienda protegida permite acceder a precios de VPP — muy por debajo del mercado libre — agrupando demanda y gestionando colectivamente el proceso promotor.
En FuncioHouse, junto con nuestra alianza con PSF (Policías Sin Fronteras), trabajamos exactamente en ese modelo. Si quieres conocer cómo funciona y si puedes acceder, escríbenos desde nuestra página de contacto.
