Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 23 de marzo de 2026
La Comunidad de Madrid presume de transparencia digital con más de 2 millones de m² cartografiados y herramientas pioneras como el Visor SIT y el Visor VEDA. Pero hay una pregunta que ningún visor responde: ¿para quién es ese suelo?
Cuando un urbanista o un promotor inmobiliario entra hoy en el Portal del Suelo 4.0 de la Comunidad de Madrid, lo que ve es impresionante: más de dos millones de metros cuadrados de suelo público catalogado en más de un centenar de municipios, con datos de edificabilidad, uso, régimen jurídico y procedimiento de venta accesibles en tiempo real desde un navegador. Si añade el Visor SIT —con el planeamiento urbanístico de los 179 municipios madrileños— y el Visor VEDA del Ayuntamiento de Madrid —que muestra la edificabilidad disponible parcela a parcela en el PGOUM—, lo que tiene delante es, técnicamente, uno de los ecosistemas de información urbanística más completos de España.
La pregunta que el Observatorio de Funciohouse lleva meses haciéndose es una sola: ¿y para qué se usa todo eso?
La respuesta corta es: para vender suelo público a inversores y promotores privados, y para atraer capital nacional e internacional a la feria inmobiliaria más importante de Europa, el MIPIM de Cannes, donde la Comunidad de Madrid lleva presentando su cartera de suelo siete años consecutivos. La respuesta larga, más matizada, es lo que vamos a desarrollar en este análisis. Vivir Ediciones — Portal Suelo 4.0 MIPIM 2026
Los números del Portal del Suelo 4.0: lo que dicen y lo que no dicen
El Portal del Suelo 4.0 creció más de un 40% en superficie disponible entre 2024 y 2026, pasando de 1,62 millones de metros cuadrados a más de 2,28 millones, distribuidos en 556 parcelas. Desde su puesta en marcha en 2014, ha facilitado la venta de 535 terrenos públicos por un valor total cercano a los 945 millones de euros. Actualmente integra información de 102 municipios madrileños, con cuatro más —San Sebastián de los Reyes, Las Rozas, La Acebeda y Leganés— en proceso de incorporación. Comunidad de Madrid — Portal Suelo 4.0
Son cifras que la administración regional presenta como un éxito de gestión y transparencia. Y en parte lo son: centralizar la oferta de suelo público disperso en múltiples administraciones locales y autonómicas en una única plataforma digital gratuita, accesible en español e inglés y actualizada diariamente, es un avance real. El COAM ha celebrado jornadas técnicas para explicar la herramienta a sus colegiados, y profesionales del sector inmobiliario la usan como punto de partida para el análisis de viabilidad de proyectos. COAM — Jornada Portal Suelo 4.0
Lo que los datos no dicen es cuántas de esas 535 parcelas vendidas terminaron en manos de cooperativas sin ánimo de lucro, cuántas en fondos de inversión, cuántas en promotoras privadas y cuántas en entidades públicas. La transparencia del portal llega hasta el inventario: no llega a las condiciones de adjudicación ni a quién compró qué y para qué.
Lo que el Portal muestra: superficie, edificabilidad, uso, régimen, precio de salida, procedimiento de venta o concesión.
Lo que el Portal no muestra: quién compra, a qué precio final, con qué compromisos de uso, si el suelo será protegido permanente o temporalmente, y qué porcentaje va a vivienda asequible frente a libre.
Los visores urbanísticos: la digitalización que sí funciona para los ciudadanos
Más allá del portal de venta de suelo, Madrid ha desarrollado dos herramientas de información urbanística que merecen valoración propia y positiva.
Visor SIT (Sistema de Información Territorial)
El Visor SIT de la Comunidad de Madrid ofrece el planeamiento urbanístico vigente aprobado definitivamente para los 179 municipios de la región. Su base de datos recoge alrededor de 6.000 instrumentos de planeamiento, de los cuales el 95% está disponible en PDF y es consultable y descargable. Permite conocer la clasificación del suelo —urbano, urbanizable o no urbanizable— así como las ordenanzas de edificación, los ámbitos de actuación y el planeamiento de desarrollo de cada municipio. Visor SIT — Comunidad de Madrid
La limitación técnica es explícita en la propia documentación oficial: el Visor SIT no tiene valor jurídico y no reemplaza a la documentación publicada en los boletines oficiales. Pero como herramienta de orientación para profesionales, ciudadanos y cooperativas, supone un salto cualitativo respecto a la situación anterior, en la que esa información estaba dispersa en cada ayuntamiento y a menudo solo accesible presencialmente.
Visor VEDA (Visor de Edificabilidad Disponible en Ámbitos)
El Visor VEDA, lanzado por el Ayuntamiento de Madrid en enero de 2025 y actualizado a julio de 2025, es la herramienta más innovadora del ecosistema. Presenta los ámbitos de ordenación vigentes del PGOUM de 1997 con su grado de desarrollo urbanístico —desde zonas completamente edificadas hasta las que están en fase de gestión, urbanización o pendientes de planeamiento— y muestra la edificabilidad disponible para usos residencial, industrial y terciario, tanto de forma numérica como gráfica en un mapa dinámico. Ayuntamiento de Madrid — Visor VEDA
La información de cada parcela incluye uso, superficie, distrito, ámbito y, para el residencial, si es colectiva o unifamiliar y su grado de protección. Todos los datos son descargables desde el Geoportal municipal y el Portal de Datos Abiertos. Para una cooperativa de vivienda que analiza la viabilidad de un proyecto en la capital, el VEDA es una herramienta genuinamente útil: permite identificar en qué zonas queda edificabilidad disponible sin tener que encargar un informe urbanístico de pago. Puedes consultar también nuestro análisis sobre el desarrollo urbanístico de Valdecarros y su potencial de vivienda protegida, donde este tipo de herramientas resultan especialmente útiles.
La Ley de Cambio de Uso: la gran apuesta de la Comunidad de Madrid
La noticia que contextualiza el conjunto de estas herramientas digitales no es tecnológica: es normativa. El Gobierno de Ayuso ha construido en los últimos dos años un paquete legislativo y de gestión del suelo que tiene en el Portal del Suelo 4.0 su escaparate digital y en la Ley 3/2024 de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida su principal instrumento de acción.
El balance del primer año de aplicación de la ley es el que la Comunidad presenta como éxito: 3.679 licencias de cambio de uso solicitadas (el 28,57% del total de calificaciones de VPP en 2024), 4.721 viviendas más en tramitación y una ventana de oportunidad para que hasta 54.000 inmuebles en la región —locales de oficinas, suelos terciarios— puedan transformarse en vivienda protegida de alquiler. El 95% de los 179 municipios madrileños ha decidido aplicar la normativa. Comunidad de Madrid — Plan de Choque Vivienda 2026/2027
A finales de 2025, en el Plan de Choque de Vivienda 2026/2027, la presidenta amplió el alcance de la ley en tres direcciones: prorrogó su vigencia dos años más (hasta junio de 2028), extendió el cambio de uso a hoteles y edificaciones de uso dotacional privado (centros educativos, deportivos no ejecutados), y añadió un bonus del 10% de edificabilidad y del 20% de densidad en parcelas de VPP ya calificadas, sin necesidad de modificar el planeamiento. Brains RE — Bonus edificabilidad y densidad
El Portal del Suelo 4.0 incorporó un visor específico que identifica las 2.514 parcelas susceptibles de cambio de uso registradas hasta la fecha. La digitalización no es decorativa: tiene un propósito operativo directo.
El Plan de Choque 2026/2027 en cifras: 15.000 nuevas viviendas asequibles previstas en 4 años · 54.000 parcelas identificadas como susceptibles de cambio de uso (Ley 3/2024) · 2.514 registradas actualmente en el visor del Portal del Suelo · 14.000 viviendas Plan Vive en 20 municipios (5.175 ya entregadas) · Primera nueva Ley del Suelo en tramitación: LIDER (Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región). Comunidad de Madrid — Ampliación Ley 3/2024
Qué dice el sector: administraciones, colegios profesionales, promotores, bancos y cooperativas
La Comunidad de Madrid, a través del consejero Carlos Novillo y la Dirección General de Urbanismo y Suelo, defiende el modelo con coherencia interna: el Portal del Suelo es el instrumento de transparencia e inversión; la Ley 3/2024 y su ampliación son el instrumento de producción; la nueva Ley LIDER es el marco estructural a largo plazo. El Ayuntamiento de Madrid aporta el Visor VEDA y calcula que la aplicación de la ley regional permitiría edificar hasta 20.000 viviendas protegidas de alquiler en suelo de oficinas solo en la capital, siendo 7.464 el potencial de primera fase.
La Federación de Municipios de Madrid ha acogido presentaciones del Portal del Suelo 4.0 por parte de la Dirección General de Suelo, valorando su utilidad para que los ayuntamientos de menor tamaño puedan dar publicidad a sus procedimientos de venta o concesión y captar inversión que de otro modo no llegaría a sus términos municipales. Para los 97 municipios ya integrados, el portal es también un instrumento de dinamización económica local. FMM — Presentación Portal Suelo
El COAM ha incorporado formación sobre el Portal del Suelo 4.0 en su programa de jornadas técnicas y lo valora como herramienta de trabajo para sus colegiados. Sin embargo, la posición del colectivo de arquitectos en el debate de fondo —recogida en el informe del CSCAE que analizamos en nuestra entrada anterior— es más crítica con el modelo global: la producción de vivienda asequible no puede depender solo de la flexibilización de usos y la atracción de inversión privada. Necesita un parque protegido permanente, y en ese punto la Comunidad de Madrid y los arquitectos van en direcciones opuestas.
ASPRIMA, cuya presidenta es Carolina Roca, valora positivamente las herramientas digitales de transparencia y la agilización de trámites, pero ha alertado de que el sistema de subasta de suelo público sin precio máximo está expulsando a los promotores especializados en VPP. La patronal reclama tapar el precio del suelo protegido, una medida que estuvo vigente hasta 2008 cuando Esperanza Aguirre la eliminó. EjePrime — ASPRIMA y precio del suelo protegido
El sector bancario, a través de la Asociación Española de Banca (AEB), reconoce que mayor información disponible reduce la asimetría de datos y facilita la tasación y financiación de proyectos. Sin embargo, los departamentos de riesgo siguen señalando que el principal cuello de botella para financiar cooperativas y promotoras de VPP no es la información sobre el suelo, sino la incertidumbre jurídica sobre los plazos de descalificación. Una VPP con caducidad a los 15 años tiene un perfil de riesgo financiero completamente distinto a una de carácter permanente. AEB — Acceso a la vivienda
La Confederación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de España (Concovi), cuyo presidente es Juan Casares, ha valorado positivamente la disponibilidad de herramientas digitales de información, pero señala con claridad que el problema de las cooperativas no es la falta de información sobre dónde está el suelo —el Portal del Suelo resuelve eso— sino el acceso preferente a ese suelo a precios compatibles con VPP. Cuando el suelo se subasta en libre concurrencia, las cooperativas compiten en desventaja estructural frente a fondos y promotores privados con mayor capacidad de apalancamiento. Concovi — Cooperativas de Vivienda
Lo que los visores no cartografían: la contradicción de fondo
Hay un patrón en la política de suelo de la Comunidad de Madrid que ninguno de estos visores muestra pero que el análisis de los datos deja al descubierto.
| Lo que la digitalización sí hace | Lo que la digitalización no resuelve |
|---|---|
| Centraliza información dispersa sobre suelo público | No determina quién puede acceder a ese suelo en igualdad de condiciones |
| Facilita la inversión nacional e internacional | No garantiza que esa inversión produzca vivienda permanentemente asequible |
| Muestra edificabilidad disponible por parcela (VEDA) | No indica cuánta de esa edificabilidad será VPP permanente |
| Identifica parcelas susceptibles de cambio de uso | No controla si el cambio producirá VPP durante 15 años o de forma indefinida |
| Reduce la asimetría de información para inversores | No reduce la asimetría de poder entre fondos y cooperativas sin ánimo de lucro |
| Agiliza la identificación de oportunidades urbanísticas | No agiliza las licencias, que siguen tardando 18-24 meses en Madrid capital |
El diagnóstico es el mismo que recoge el informe del CSCAE de 2026: la Comunidad de Madrid tiene instrumentos digitales de primera clase para gestionar su suelo como activo económico, pero no tiene los mismos instrumentos —ni la misma voluntad política— para gestionarlo como patrimonio social. Vende 535 parcelas en diez años por casi 945 millones de euros, pero no publica el dato de cuántas de esas ventas incluyeron condiciones de VPP permanente. Mundiario — Vivienda protegida Madrid y Valencia
El impacto real en funcionarios y empleados públicos
Para los funcionarios y empleados públicos que buscan vivienda en la Comunidad de Madrid, el ecosistema digital de suelo tiene un impacto concreto, aunque no siempre en la dirección que esperarían.
El Visor VEDA es útil para analizar qué zonas de la capital tienen edificabilidad residencial pendiente de desarrollar: es el tipo de información que antes requería contratar a un urbanista o llamar a la gerencia municipal. Para quien está valorando unirse a una cooperativa en un ámbito de desarrollo como Los Berrocales, Los Ahijones o Valdecarros, poder visualizar el grado de urbanización de cada ámbito tiene valor práctico directo.
El Portal del Suelo 4.0 identifica las parcelas disponibles para concesión a cooperativas, no solo para venta directa. La diferencia es crucial: en el modelo de concesión, el suelo permanece en manos públicas durante 75 años mientras la cooperativa construye y gestiona las viviendas. Es el modelo más protector para el acceso asequible a largo plazo, y el portal lo hace visible. El problema es que ese modelo de concesión coexiste con la venta directa, y no hay ninguna norma que establezca que el suelo dotacional o de equipamiento que hoy se libera para VPP deba hacerse en régimen de concesión en lugar de venta.
Para los funcionarios con plaza en Madrid pero residencia fuera de la capital por imposibilidad de acceder a vivienda asequible en la ciudad, las herramientas digitales no cambian la ecuación de fondo: el suelo se sigue subastando sin precio máximo, la VPP puede descalificarse a los 15 años y el acceso a vivienda protegida sigue requiriendo 10 años de empadronamiento en la Comunidad para la compra. Los visores muestran el mapa; no cambian el territorio. Puedes leer el análisis detallado en nuestra entrada sobre el nuevo reglamento VPP y los 10 años de empadronamiento para funcionarios.
En Funciohouse trabajamos con la cooperativa de PSF (Policías sin Fronteras), orientada específicamente a funcionarios y empleados públicos en la Comunidad de Madrid. No está sujeta a los requisitos de empadronamiento de la VPP, no tiene plazos de descalificación que afecten al socio y permite acceder a precio de coste, sin margen de promotor.
Si quieres entender mejor cómo funciona este modelo, puedes leer nuestra guía completa de cooperativas de vivienda para funcionarios en 2026.
Las preguntas que nadie hace en voz alta
Hay tres preguntas incómodas que el análisis de este ecosistema digital de suelo deja abiertas y que ningún comunicado de prensa de la Comunidad de Madrid responde.
Primera: Si el Portal del Suelo ha facilitado la venta de 535 parcelas públicas por casi 945 millones de euros desde 2014, ¿cuántas de esas ventas incluyeron condiciones de uso obligatorio como VPP permanente y cuántas fueron ventas libres? El dato no está publicado.
Segunda: La Ley 3/2024 permite transformar oficinas en VPP de alquiler, pero la calificación es temporal. ¿Qué ocurre con esas viviendas cuando termina el régimen de protección? El portal identifica las parcelas; no responde a esa pregunta. Puedes ver el análisis completo en nuestra entrada sobre la caducidad de la VPP a los 15 años en Madrid.
Tercera: La Comunidad de Madrid presume de concentrar el 53% de toda la construcción con algún tipo de protección que se hace en España. Pero la categoría «con algún tipo de protección» incluye VPP temporal de 15 años y VPP permanente en el mismo sumatorio. ¿Cuánto de ese 53% es protección duradera y cuánto es protección temporal que pasará a libre mercado en una o dos décadas? Hay Derecho — Por qué no se construye la vivienda que falta
La digitalización urbanística es un progreso real y bienvenido. Pero la transparencia de los datos no equivale a transparencia de las políticas.
Análisis completo: herramientas, actores y valoración
| # | Herramienta / Medida | Administración | Valoración técnica | Impacto real en VPP |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Portal del Suelo 4.0 | Comunidad de Madrid | ✅ Alta (herramienta pionera) | ⚠️ Neutro (depende de condiciones de venta) |
| 2 | Visor SIT | Comunidad de Madrid | ✅ Alta (179 municipios) | ⚠️ Indirecto (orientación profesional) |
| 3 | Visor VEDA Madrid | Ayuntamiento de Madrid | ✅ Muy alta (innovador, datos abiertos) | ✅ Positivo para cooperativas |
| 4 | Ley 3/2024 (oficinas → VPP) | Comunidad de Madrid | ✅ Alta (95% municipios aplican) | ⚠️ Medio (VPP temporal, no permanente) |
| 5 | Ampliación a hoteles y dotacional privado | Comunidad de Madrid | ✅ Alta (Plan Choque 2026/2027) | ⚠️ Medio (misma limitación temporal) |
| 6 | Bonus edificabilidad +10% / densidad +20% | Comunidad de Madrid | ✅ Alta (sin modificar planeamiento) | ✅ Positivo (más viviendas por parcela) |
| 7 | Presentación en MIPIM 2026 (Cannes) | CM + Ayuntamiento Madrid | ✅ Alta (captación inversión internacional) | ❌ Irrelevante para VPP asequible permanente |
| 8 | Nueva Ley LIDER (en tramitación) | Comunidad de Madrid | ⚠️ Por evaluar (anteproyecto) | ⚠️ Incierto (pendiente de contenido) |
Lo que nadie dice en voz alta: la contradicción madrileña
Hay una tensión que el ecosistema digital deja en evidencia sin nombrarla directamente. La Comunidad de Madrid, que es la administración con más capacidad de actuación sobre el mercado inmobiliario de la capital, está tomando decisiones que van en dirección contraria a casi todas las recomendaciones del sector:
| Recomendación del sector | Posición Comunidad de Madrid |
|---|---|
| Blindar el parque VPP con carácter permanente | ❌ Introduce caducidad a los 15 años para VPP privada |
| Facilitar acceso a vivienda protegida | ❌ Exige 10 años de empadronamiento para compra |
| Priorizar suelo público para cooperativas | ❌ Subasta en libre concurrencia sin precio máximo |
| Agilizar licencias | ⚠️ En proceso, pero plazos siguen siendo de 18–24 meses |
| Medidas fiscales para movilizar vivienda vacía | ❌ No hay medidas autonómicas en esta dirección |
No es un juicio político: es una constatación técnica. Los expertos independientes del sector dicen una cosa y la administración regional hace otra. Para quienes buscan vivienda en Madrid —y especialmente para los funcionarios desplazados que analizamos en nuestra entrada sobre el reglamento VPP y los 10 años de empadronamiento— esa contradicción tiene consecuencias reales y cotidianas. Probuen — Vivienda protegida en Madrid: de política estructural a instrumento tensionado
Veredicto final
| Aspecto | Valoración |
|---|---|
| Avance en digitalización urbanística | ✅ Real, significativo y comparable a los mejores de Europa |
| Transparencia sobre el suelo disponible | ✅ Alta en inventario y características técnicas |
| Transparencia sobre destino final del suelo | ❌ Baja: no hay datos públicos sobre condiciones de adjudicación |
| Utilidad para cooperativas de vivienda | ✅ Positiva como herramienta de análisis, ⚠️ limitada para el acceso al suelo |
| Impacto sobre VPP permanente | ⚠️ Limitado: la digitalización no cambia el modelo de calificación temporal |
| Coherencia con CSCAE y Plan Estatal 2026-2030 | ❌ Divergente: el Estado quiere VPP permanente; la CM prefiere el modelo temporal |
| Relevancia para funcionarios desplazados | ⚠️ Indirecta: las herramientas informan pero no eliminan las barreras de acceso |
| Vectores de mejora identificados | ⚠️ Publicar condiciones de adjudicación, reservar cuotas para cooperativas, VPP permanente |
El Portal del Suelo 4.0 es una herramienta digital de primer nivel. El Visor VEDA es un avance real en transparencia urbanística. La Ley 3/2024 y su extensión a hoteles y dotacional privado son medidas que efectivamente inyectan más suelo al mercado de VPP a corto plazo.
El problema no es la herramienta: es la política que la herramienta sirve. Cartografiar el suelo público con precisión milimétrica para luego subastarlo en libre concurrencia al mejor postor no es política de vivienda: es gestión patrimonial. La diferencia importa, y en Madrid cada vez es más difícil distinguir una cosa de la otra.
Madrid lleva a MIPIM —la mayor feria inmobiliaria del mundo— su suelo público como producto de inversión. Lo presenta como escaparate de seguridad jurídica para el capital internacional. Simultáneamente, el 53% de la construcción con algún tipo de protección en España se concentra en la región. Ambas cosas pueden ser ciertas al mismo tiempo. La pregunta es si ese 53% de producción con protección —mayoritariamente temporal— es suficiente para que, en diez o quince años, el parque de vivienda asequible permanente en Madrid sea significativamente mayor al 2% actual o si seguiremos en los mismos porcentajes con más metros cartografiados en visores cada vez más sofisticados.
Las herramientas digitales muestran el suelo. El debate político decide para qué sirve.
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Fuentes: Comunidad de Madrid — Portal Suelo 4.0 incremento 40% · FMM — Presentación Portal Suelo Ramón Cubián · Portal del Suelo 4.0 — Comunidad de Madrid · Ayuntamiento de Madrid — Visor VEDA · Visor SIT — Comunidad de Madrid · Comunidad de Madrid — Plan de Choque Vivienda 2026/2027 · Comunidad de Madrid — Ampliación Ley 3/2024 a hoteles y dotacional · Brains RE — Bonus edificabilidad y densidad · COAM — Jornada Portal Suelo 4.0 · EjePrime — ASPRIMA y precio del suelo protegido · Mundiario — Vivienda protegida Madrid y Valencia · Hay Derecho — Por qué no se construye la vivienda que falta · Vivir Ediciones — Portal Suelo 4.0 MIPIM 2026 · Probuen — Vivienda protegida en Madrid: de política estructural a instrumento tensionado · Datos Abiertos CM — Parcelas Portal Suelo 4.0
