Desarrollos Urbanísticos · Vivienda Pública · Madrid
Operación Campamento 2026: 40 años de promesa, una oportunidad real para los funcionarios
El mayor proyecto de regeneración urbana de España — 10.700 viviendas en 211 hectáreas militares en desuso — sale por fin del cajón. Las demoliciones ya están al 47% de ejecución. El cuello de botella ahora es político, no técnico. Analizamos todo: historia, agentes, precios, plazos y lo que significa para quien trabaja en el sector público en Madrid.
📅 26 de marzo de 2026✍️ Observatorio de la Vivienda Funciohouse🕐 Lectura: 18 min
⚡ Estado a 26 de marzo de 2026
Las demoliciones del antiguo acuartelamiento militar avanzan al 47% de ejecución, sobre el 13,6% previsto en el plan de obra. La aprobación definitiva del proyecto de urbanización por parte del Ayuntamiento es el único paso pendiente para licitar las obras. Casa 47 (antes SEPES) tiene el presupuesto comprometido. Primera piedra de viviendas estimada: finales de 2026 – principios de 2027.
La Operación Campamento no es una novedad del ciclo político actual. Es una promesa pendiente que lleva casi cuatro décadas acumulando polvo en los despachos de tres administraciones, varios gobiernos y decenas de ministros. Entender por qué tardó tanto en arrancar es imprescindible para calibrar su viabilidad ahora.
En el Observatorio de Funciohouse hemos cruzado todas las fuentes disponibles: Casa 47, el Ministerio de Vivienda, el Ayuntamiento de Madrid, el INVIED, portales inmobiliarios especializados, noticias de las últimas dos semanas y fuentes sectoriales. El resultado es el análisis más completo disponible sobre qué es Campamento, dónde está y — lo que más importa en este Observatorio — qué significa para los funcionarios.
Las cifras que definen el proyecto
Antes de entrar en la historia y el análisis, estas son las magnitudes que hay que tener en la cabeza:
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Superficie total | 2.110.206 m² — 211 hectáreas (≈ Madrid Nuevo Norte) |
| Total viviendas | 10.700 — 100% a precios asequibles |
| Viviendas con protección pública | 65% (VPPL + VPPB + alquiler) |
| Precio orientativo VPPL (70 m²) | ~200.000 € (referencia 2024, sin confirmar) |
| Alquiler asequible estimado (70 m²) | ~540 €/mes |
| Titularidad del suelo | Casa 47 (ex-SEPES): 97,7% del ámbito |
| Inversión total urbanización | >375 millones de euros (fondos comprometidos) |
| Estado demoliciones | 47% ejecutado (enero–marzo 2026) |
| Primera piedra viviendas (estimación) | Finales 2026 – principios 2027 |
| Primeras llaves | Finales 2027 – principios 2028 |
El antes: cuatro décadas bloqueadas en el cajón
Los terrenos de Campamento son propiedad del Ministerio de Defensa desde 1856, cuando se estableció allí un polvorín que progresivamente se transformó en un conjunto de instalaciones militares. El INVIED (Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa) ha sido el organismo gestor de estos activos durante décadas.
En 1986, la Comunidad de Madrid —presidida por Joaquín Leguina— y el Ministerio de Defensa —con Narcís Serra como titular— acordaron la construcción de una «miniciudad» sobre los ocho millones de metros cuadrados, por la que Defensa recibiría 30.000 millones de pesetas (unos 180 millones de euros). El plan era ambicioso: 15.000 viviendas, instituciones de Estado centralizadas, una especie de «ciudad del Gobierno». Con la desaceleración económica de 1992, el proyecto se guardó en el cajón.
Cronología de intentos fallidos (1994–2022)
| Año | Hito | Por qué fracasó |
|---|---|---|
| 1986 | Acuerdo Leguina–Narcís Serra: «miniciudad» de 15.000 viviendas | Desaceleración económica 1992. Defensa no quiere ceder los cuarteles |
| 1994 | Pacto Ayuntamiento–Defensa para construir pisos | La Comunidad de Madrid lo veta |
| 1996 | PGOU de Madrid incluye 15.000 viviendas en Campamento | No se ejecuta. Bloqueos entre Defensa y resto de administraciones |
| 2005 | Convenio Gallardón – Bono – Trujillo: 22.100 viviendas, soterramiento A-5 | Crisis financiera 2008. Segunda paralización total |
| 2010 | SEPES compra el 51% del suelo a Defensa por 150 M€ | Tribunal Supremo anula PAU del PGOU de 1997 en 2012. Nueva paralización |
| 2013 | Defensa recupera los terrenos. El proyecto se declara «inviable» | Conflicto entre Ministerios sobre precios del suelo |
| 2015 | Wang Jianlin (Wanda Group) expresa interés: 15.000 viviendas | La propuesta no prospera |
| 2019–2022 | Reactivación: Ministerios de Defensa y Transportes reabren negociación | No llegan a acuerdo sobre precio de los terrenos. Subastas del Ministerio quedan desiertas |
📌 El desbloqueo real: noviembre 2023
El Consejo de Ministros autorizó en octubre de 2023 al INVIED la enajenación por adjudicación directa de 1.637.454 m² de terrenos por 271,9 millones de euros. El comprador fue SEPES. Esta transacción, formalizada el 27 de noviembre de 2023, fue el verdadero punto de inflexión tras casi cuatro décadas de bloqueos: por primera vez, casi la totalidad del suelo quedaba en manos de una entidad pública con mandato explícito de construir vivienda asequible.
El ahora: demoliciones al 47%, un bloqueo político amenaza el ritmo
Tras décadas de inmovilismo, 2024 y 2025 marcaron el ritmo más rápido de avance que ha conocido este proyecto. Pero a marzo de 2026, existe una fricción política entre el Gobierno central y el Ayuntamiento de Madrid que amenaza con convertirse en el enésimo retraso.
Cronología reciente (2024–2026)
| Fecha | Hito | Estado |
|---|---|---|
| Septiembre 2024 | Pleno del Ayuntamiento aprueba la Operación Campamento. PP, PSOE y Vox a favor. Más Madrid en contra. | ✓ Completado |
| Febrero 2025 | La Junta de Gobierno aprueba inicialmente el proyecto de urbanización. Inversión: >375 M€. | ✓ Completado |
| Junio 2025 | Aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de la Junta de Compensación de Campamento. | ✓ Completado |
| Julio 2025 | SEPES licita el contrato de demolición por 4,66 M€ en la Plataforma de Contratación del Sector Público. | ✓ Completado |
| Noviembre 2025 | Adjudicación a Construcciones Arribas Gozalo S.A. por 1.446.348 € (IVA inc.). Plazo: 9 meses. | ✓ Completado |
| Enero 2026 | Comienzan las obras de demolición. 56 edificaciones a derribar. SEPES se transforma en Casa 47. | ✓ En ejecución |
| Marzo 2026 ← AHORA | Demoliciones al 47% (previsto: 13,6%). 12 edificios demolidos. Bloqueo político sobre aprobación definitiva de urbanización. | ⚡ Punto crítico |
| T1–T2 2026 (pendiente) | Aprobación definitiva del proyecto de urbanización por el Ayuntamiento. Única condición para licitar obras. | ⏳ Pendiente |
| Verano–Otoño 2026 (estimado) | Licitación de obras de urbanización Fases 1 y 2. Inversión >375 M€. | Pendiente aprobación |
| 2027 | Primera piedra de viviendas. Urbanización y edificación simultáneas. | Estimado |
| Finales 2027 – 2028 | Primeras llaves de viviendas en Fases 1 y 2. | Estimado |
⚠️ El bloqueo activo — marzo 2026
Casa 47 (presidenta: Leire Iglesias) acusa al Ayuntamiento de retrasar la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, alegando que no se han remitido la memoria de gestión, el plan de saneamiento ni el plan de gestión del agua. El Ayuntamiento responde que esa documentación no ha llegado desde el Ministerio. Las demoliciones finalizan en junio de 2026. Si la aprobación no llega antes, las máquinas pararán y se repetirá el patrón histórico.
«Podremos empezar a construir cuando el Ayuntamiento de Madrid apruebe el proyecto de urbanización, que no tiene plazo previsto. En cuanto tengamos el proyecto, el presupuesto lo tenemos y en ese mismo momento empezaremos a hacer la licitación de la obra.»— Leire Iglesias, Presidenta de Casa 47, visita a las obras (marzo 2026)
Las demoliciones: por encima de lo previsto
Los trabajos comenzaron en enero de 2026. El director facultativo Pablo Francisco Ortega confirmó en visita de obra que la ejecución va al 47% cuando el plan contemplaba sólo el 13,6% en estas fechas. Once edificios se preservarán por valor patrimonial: el Cuartel Alfonso XII, la Torre de Tiro del Polígono Experiencias (1870) y otras estructuras de interés tipológico. El modelo de economía circular —los materiales se machaquen en obra y se reutilizan— ha ahorrado unos 3 millones de euros frente a la opción de vertedero.
Todos los agentes implicados: quién decide, quién construye, quién opina
Administración central
| Organismo | Responsable | Papel en el proyecto |
|---|---|---|
| Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana | Isabel Rodríguez García (ministra) | Máxima responsable política. Ha comprometido públicamente las fechas de entrega (2027–2028). |
| Casa 47 (ex-SEPES) | Leire Iglesias (presidenta) | Propietaria del 97,7% del suelo. Gestora directa. Promueve, urbaniza y gestionará las viviendas. |
| Sec. General Agenda Urbana | Iñaqui Carnicero | Coordinación técnica con el Ayuntamiento. Impulsó la negociación del convenio de soterramiento. |
| INVIED — Min. de Defensa | Margarita Robles (exministra) | Vendió 1,63 M m² a SEPES por 271,9 M€ en noviembre de 2023. Mantiene instalaciones del Ejército. |
Administración municipal y autonómica
| Organismo | Responsable | Papel |
|---|---|---|
| Alcaldía de Madrid | José Luis Martínez-Almeida | Presentó el proyecto en MIPIM 2026 (Cannes) ante 6.000 inversores. Negoció el convenio de soterramiento A-5. |
| Delegación de Urbanismo Madrid | Borja Carabante | Responsable de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización. Punto de bloqueo actual. |
| Vicealcaldía de Madrid | Inma Sanz | Portavoz de los avances municipales. Visitó las obras en marzo de 2026. |
| Consejería de Vivienda — CM | Jorge Rodrigo | Emitió el informe de impacto ambiental. Lo ha calificado de «muy positivo». |
Sector constructor: contratos adjudicados y pendientes
| Empresa | Contrato / Lote | Importe | Estado |
|---|---|---|---|
| Construcciones Arribas Gozalo S.A. | Demolición 56 edificaciones + gestión residuos | 1,45 M€ | En ejecución (47%) |
| Ferrovial + FCC (UTE) | Soterramiento A-5 — Lote 1 (Padre Piquer–Batán) | 175,9 M€ | En obra |
| Dragados + Acciona Construcción (UTE) | Soterramiento A-5 — Lote 2 | 171,4 M€ | En obra |
| Pendiente de licitación | Urbanización Campamento Fases 1 y 2 | >375 M€ | Pendiente aprobación definitiva |
| Pendiente de licitación | Edificación 10.700 viviendas | Por determinar | No iniciado |
Portales inmobiliarios y publicaciones especializadas con seguimiento del proyecto
- Idealista News — Seguimiento exhaustivo, alertas de precios, análisis de fases
- EjePrime — Adjudicaciones, licitaciones, precios institucionales
- El Economista — Análisis de mercado, impacto en precios, cifras de inversión
- Observatorio Inmobiliario — Datos de mercado, análisis VPP, cronogramas
- Madrid Proyecta — Historia completa, mapas y análisis de fases. Referencia histórica imprescindible
- Nuevo Sureste — Contexto regional, comparativa Valdecarros–Campamento
- CooperOpen — Encaje para cooperativas, acceso colectivo al proyecto
Colegios profesionales y entidades técnicas
El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), cuyo informe de emergencia habitacional de 2026 analizamos en este Observatorio, señala que proyectos de la envergadura de Campamento son esenciales pero insuficientes si no se acompañan de industrialización constructiva. El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) visará los proyectos de edificación. El Colegio de Aparejadores de Madrid supervisará la dirección de ejecución de obra. La escasez de técnicos disponibles puede convertirse en el próximo cuello de botella, una vez resueltos los trámites administrativos.
Financiación: quién pone el dinero
| Origen de financiación | Concepto | Importe comprometido |
|---|---|---|
| Consejo de Ministros → SEPES | Transferencia para compra del suelo (abril 2023) | 260 M€ |
| SEPES → INVIED | Precio de compraventa de los terrenos (nov. 2023) | 271,9 M€ |
| Ayuntamiento de Madrid | 75% del coste soterramiento A-5 (Lotes 1+2+3) | ≈260–290 M€ |
| Ministerio de Vivienda | 25% soterramiento A-5 (máximo acordado) | 146,25 M€ |
| Casa 47 | Urbanización Fases 1 y 2 (fondos ya comprometidos) | >375 M€ |
| Promotores privados adheridos | Edificación vivienda libre (3.700 uds.) con rentabilidad máxima del 7% | Por determinar en licitaciones |
Los bancos con mayor presencia en financiación hipotecaria de VPP en Madrid —CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell— tendrán papel en la comercialización a los adquirentes finales. Las condiciones serán reguladas por la Comunidad de Madrid conforme al régimen VPPL y VPPB vigente.
El después: qué barrio saldrá de las ruinas de los cuarteles
Composición del nuevo barrio
| Tipología | Unidades | % del total | Régimen | Perfil de acceso |
|---|---|---|---|---|
| VPPL — Precio Limitado | 3.800 | 35,5% | Compra | Rentas medias. Funcionarios A2/C1 |
| VPPB — Protección Básica | 2.100 | 19,6% | Compra | Rentas medias–bajas. Funcionarios C2/E |
| Alquiler asequible | 1.100 | 10,3% | Alquiler | ≤30% renta mediana de la zona |
| Vivienda libre (precio regulado) | 3.700 | 34,6% | Compra/Alquiler | Sin límite de ingresos. Precio bajo mercado |
| TOTAL | 10.700 | 100% | — | Rentas 2–7,5× IPREM sin propiedad previa |
🔑 Diferencia clave respecto a otros desarrollos
Casa 47 ha confirmado que la protección de las viviendas será permanente — nunca podrán reclasificarse a precio libre. Esto contrasta directamente con el nuevo Reglamento de Vivienda de la Comunidad de Madrid, que introduce la caducidad de la calificación protegida a los 15 años en promociones privadas. Como analizamos en este Observatorio, esa caducidad es un riesgo real para quien compra VPP en Madrid hoy. En Campamento, ese riesgo no existe.
Dotaciones y equipamientos previstos
| Categoría | Detalle |
|---|---|
| Transporte público | Nueva estación de la Línea 10 de Metro entre Colonia Jardín y Aviación Española (pendiente de aprobación definitiva en el convenio de dotaciones) |
| Zonas verdes | 22 zonas verdes, incluyendo el pinar del Centro Deportivo Militar La Dehesa. Más de 8.000 árboles nuevos |
| Movilidad sostenible | Carril bici bidireccional semaforizado de 3,5 km conectado con Madrid Río. Paseo Verde del Suroeste sobre el túnel de la A-5 |
| Uso terciario | 93.340 m² de edificabilidad comercial y 59.048 m² de oficinas |
| Patrimonio militar preservado | Servicio Geográfico del Ejército y Centro Militar de Veterinaria mantienen su función como dotaciones públicas |
| Edificios patrimoniales | 11 edificios con protección patrimonial (Cuartel Alfonso XII, Torre de Tiro 1870) reorientados a uso dotacional |
El soterramiento de la A-5: la pieza que lo cambia todo
Desde 1968, los barrios de Lucero, Aluche, Las Águilas y Campamento han estado partidos en dos por una autovía que soporta 80.000 vehículos diarios. El soterramiento es inseparable del proyecto urbanístico y se ejecuta en dos tramos:
| Tramo | Responsable principal | Presupuesto | Estado |
|---|---|---|---|
| Tramo 1 — Paseo Verde del Suroeste (Padre Piquer hasta Avenida de los Poblados) | Ayuntamiento — Ferrovial+FCC y Dragados+Acciona | 347 M€ + 58 M€ (superficie) = 405 M€ | En obra desde octubre 2024 |
| Tramo 2 — Hasta Avenida de la Aviación | Ayuntamiento (75%) + Casa 47 (25%, máx. 146 M€) | ≈400 M€ (estimado) | Pendiente proyecto ejecutivo (plazo: 30 meses) |
Impacto real en funcionarios madrileños
Esta sección es la razón de ser de este Observatorio. ¿Qué significa la Operación Campamento para quien trabaja en el sector público en Madrid?
¿Puedo acceder? Encaje por grupos de funcionarios
| Régimen | Límite ingresos orientativo (unidad familiar) | Encaje para funcionarios | Esfuerzo hipotecario estimado |
|---|---|---|---|
| VPPL — Precio Limitado | 5,5× IPREM ≈ 46.000 €/año brutos | Auxiliares, Administrativos, Técnicos medio | ~38% (aceptable en pareja) |
| VPPB — Protección Básica | 3,5× IPREM ≈ 29.400 €/año brutos | Solo perfiles de entrada o jornada parcial | Precio inferior, más accesible |
| Alquiler asequible | 2–4,5× IPREM | Muy accesible para la mayoría de perfiles | ~540 €/mes ≈ 24% del sueldo medio funcionario |
| Vivienda libre (tope precio) | Sin límite de ingresos | Todos los grupos. Precio bajo mercado libre | No regulada como VPP pero muy por debajo del libre |
⚠️ El requisito de empadronamiento puede ser un obstáculo
El nuevo Reglamento de Vivienda de la Comunidad de Madrid exige 10 años de empadronamiento para acceder a vivienda protegida en la región. Para funcionarios recientemente destinados en Madrid o que residen en municipios vecinos (Alcorcón, Leganés, Getafe…), este requisito puede bloquear el acceso. Campamento, al ser un desarrollo de titularidad estatal (Casa 47), podría tener un régimen especial. Este punto no está confirmado oficialmente a la fecha de este análisis.
Pasos concretos que los funcionarios pueden dar hoy
| Acción | Recurso | Importancia |
|---|---|---|
| Inscripción en el Registro de Demandantes de VPP de la Comunidad de Madrid | comunidad.madrid | Alta — obligatorio para sorteos VPP |
| Seguimiento de novedades en la web oficial de Casa 47 | casa47.es/campamento | Alta — fuente oficial del proyecto |
| Alertas en la Plataforma de Contratación del Sector Público | contrataciondelestado.es | Media — licitaciones de edificación aparecerán aquí |
| Activar alertas de VPP en portales (zona Latina / Campamento) | Idealista, Fotocasa | Media — para cuando aparezcan las primeras promociones |
| Explorar vía cooperativa de vivienda para funcionarios | CooperOpen, FuncioHouse | Alta — acceso colectivo puede ser la vía más directa |
Análisis crítico: luces y sombras de un proyecto que aún puede fracasar
| ✅ Fortalezas | ⚠️ Riesgos |
|---|---|
| Casa 47 controla el 97,7% del suelo — sin riesgo de bloqueo por minorías propietarias | El conflicto político Gobierno central–Ayuntamiento puede repetir el patrón histórico de retrasos |
| Financiación pública comprometida: más de 700 M€ entre urbanización y soterramiento | La aprobación definitiva del proyecto de urbanización lleva meses demorada sin fecha oficial |
| Demoliciones al 47%, tres meses por delante del calendario. Modelo circular eficiente | La Fase 3 (la mayor) depende del soterramiento completo de la A-5 — plazos de 5 a 7 años |
| Protección permanente en todas las viviendas. No hay caducidad a los 15 años | El precio definitivo (los ~200.000 € para VPPL) no tiene compromiso formal. Se fijará en la licitación de edificación |
| Posible nueva estación de Metro L10 prevista como dotación del barrio | La estación no está en el proyecto aprobado sino en el convenio de dotaciones — pendiente de confirmación |
| Soterramiento A-5 restaura la cohesión urbana de Latina tras 56 años de fragmentación | El requisito de 10 años de empadronamiento puede excluir a funcionarios desplazados a Madrid |
«Madrid va a ser la primera ciudad de Europa en construcción de vivienda asequible. Valdecarros y Campamento son las piezas centrales de esa estrategia.»— José Luis Martínez-Almeida, Alcalde de Madrid, MIPIM 2026 (Cannes, marzo 2026)
Contexto: precios históricos y el marco europeo
Campamento no es un proyecto urbanístico en el vacío. Nace en el peor momento de acceso a la vivienda en la historia reciente de Madrid. Como analizamos en este Observatorio, el precio del m² en la capital ha superado los 5.914 €/m², rompiendo el récord de la burbuja de 2007.
En este contexto, la Primera Cumbre Europea de Vivienda (2026) y el nuevo Plan Europeo de Vivienda Asequible han cambiado el marco de financiación. Los proyectos como Campamento —suelo 100% público, destinados a rentas de entre 2 y 7,5 veces el IPREM— podrían acogerse a las nuevas reglas SIEG que amplían la elegibilidad para ayudas de Estado en vivienda social, abriendo la puerta a cofinanciación europea para las 1.100 viviendas de alquiler asequible.
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Fuentes consultadas
- Casa 47 — Ficha oficial Campamento
- Ministerio de Vivienda — Nuevo Barrio Campamento
- Diario de Madrid — Pleno sept. 2024
- Diario de Madrid — Estatutos Junta Compensación
- SEPES — Comunicado obras urbanización
- INVIED — Escritura enajenación nov. 2023
- Idealista News — Sección Campamento
- EjePrime — Adjudicación demolición nov. 2025
- Infobae — Demolición al 47% (marzo 2026)
- El Debate — Conflicto Gobierno–Ayuntamiento (marzo 2026)
- El Diario — Visita SEPES mayo 2025
- Madrid Proyecta — Historia completa
- CooperOpen — Campamento cooperativas
- Comunidad de Madrid — Registro VPP
- CSCAE — Informe Emergencia Habitacional 2026
