Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de abril de 2026
Los Berrocales viviendas Madrid 2026 suponen ya la mayor operación urbanística en marcha en la capital: más de 1.776 pisos en construcción activa, las primeras entregas consumadas a comienzos de año y un plan que prevé levantar 22.285 hogares en seis etapas a lo largo de dos décadas. Pero detrás de los anuncios institucionales y las grúas visibles desde la A-3, el panorama es más complejo: el suelo está en manos de una amalgama de promotoras privadas, fondos de inversión, cooperativas y el propio Ayuntamiento de Madrid, y la distribución entre vivienda libre y protegida tiene implicaciones directas para cualquier funcionario que busca un hogar en la capital.
Este análisis recorre el proyecto desde sus orígenes en el Plan General de 1997 hasta las últimas cifras publicadas en febrero de 2026, con datos de viviendas construidas, en construcción y previstas, desglosadas por régimen, propietario de suelo y cronograma de entrega.
Qué son Los Berrocales y por qué tardaron 27 años en arrancar
El ámbito UZP 2.04 «Desarrollo del Este-Los Berrocales» figura en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid desde 1997 Berrocales, lo que convierte al proyecto en uno de los más longevos del urbanismo madrileño moderno. El primer convenio urbanístico se firmó en noviembre de 1996, y la primera revisión parcial del PGOU que lo desarrollaba se publicó en el BOCM en agosto de 2013.
El territorio pertenece administrativamente al distrito de Vicálvaro, situado en la zona sureste a 12 km de Madrid: limita al suroeste con el Ensanche de Vallecas, separado por la A-3; al noroeste con el polígono industrial de Vicálvaro, separado por la M-45; al noreste con el futuro desarrollo de Los Ahijones; y al sureste por las vías de alta velocidad y la M-50. Wikipedia
Las obras arqueológicas previas documentaron asentamientos desde la Edad del Bronce y el Imperio Romano, con hallazgos gestionados por el equipo de arqueólogos en paralelo a los trabajos de urbanización. Grupoigb El suelo, calificado como urbanizable programado desde los años noventa, permaneció bloqueado durante casi tres lustros por disputas sobre expropiaciones, financiación de infraestructuras y la crisis de 2008, que paralizó prácticamente toda la promoción nueva en España.
El hito que desbloqueó el desarrollo llegó el 29 de diciembre de 2022: el Proyecto de Reparcelación del ámbito fue aprobado por la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid en esa sesión, y quedó inscrito en los Registros de la Propiedad en abril de 2024 Berrocales. Con la reparcelación inscrita, las parcelas resultantes pasaron a ser suelo finalista —listo para construir— y se activó la maquinaria de edificación.
Otro freno histórico fue la propia naturaleza del modelo español de junta de compensación. Se trata de un ente de naturaleza pública que agrupa a los propietarios del suelo dentro del ámbito: a diferencia de una promotora inmobiliaria tradicional, la junta no busca la libre asociación de propietarios, sino que se constituye por delimitación administrativa. Los propietarios, a cambio de la edificabilidad de sus parcelas, costean las obras de urbanización. Brains Real Estate News Con más de veinte propietarios de suelo y décadas de litigios menores, coordinar ese proceso hasta la reparcelación consumó la mayor parte del tiempo.
Cuántas viviendas hay en Los Berrocales: el mapa completo por etapas
El proyecto urbanizará 8.305.818 metros cuadrados en el municipio de Madrid y se desarrollará a través de seis etapas, cuatro de uso predominante residencial y dos de uso predominante industrial. Berrocales
El total previsto es de 22.285 viviendas, distribuidas así entre las seis etapas según los datos más recientes de ASPRIMA y la Junta de Compensación:
| Etapa | Viviendas previstas | Estado urbanización (abril 2026) | Estado edificación |
|---|---|---|---|
| Etapa 1 | 4.505 | Finalizada | 1.776 en construcción; primeras entregas Q1 2026 |
| Etapa 2 | ~4.800 | Inicio obras: junio 2026 | Sin licencias aún |
| Etapa 3 | 5.500 | Prácticamente finalizada | Simultaneidad próxima |
| Etapa 4 | ~890 | Suelo disponible desde 2030 | Pendiente |
| Etapa 5 | ~930 | Suelo disponible desde 2032 | Pendiente |
| Etapa 6 | ~5.660 | Suelo disponible desde 2035 | Pendiente |
Nota: Las cifras de etapas 4, 5 y 6 son estimaciones de ASPRIMA (noviembre 2025). El Ayuntamiento maneja 22.285 como cifra oficial total.
La Etapa 1: el único barrio ya real
La evolución del proyecto Berrocales continúa en 2025 con 15 promociones en construcción en su Etapa 1 que representan 1.620 viviendas de las 4.500 previstas en esa etapa, y las obras de urbanización de la Etapa 3 en un grado de ejecución del 61,86%. Observatorioinmobiliario
La primera etapa del desarrollo ha completado su urbanización y cuenta con 1.776 viviendas en construcción, con previsión de que los primeros residentes se instalen antes del próximo verano. El Diario de Madrid
Las promotoras activas en la Etapa 1, confirmadas por la Junta de Compensación en septiembre de 2024, son: Kronos Homes, encargada de 366 viviendas en las parcelas RC 3-4-1 y RC 4-4-3; AEDAS Homes, con 110 viviendas en RC 8-6-2; Habitat, con 106 hogares en RC 4-6-2; Vía Célere, con 74 viviendas en RC 4-6-1; y Aurquia, con 69 casas en RC 7.3.3-4-5. Nuevo Sureste A estas se suman Ibosa, Aurora Homes, Pryconsa, Ebrosa y varias gestoras de cooperativas como Urquía.
La Etapa 3: la siguiente en edificar
La Etapa 3 comprende una superficie de más de 100 hectáreas. La firma del contrato de urbanización en julio de 2023 supuso el inicio de un proceso que prevé la construcción de 5.500 viviendas, de las cuales 2.579 dispondrán de algún tipo de protección. El Ayuntamiento de Madrid contará en esta etapa con suelo suficiente para edificar más de 1.100 viviendas, de las cuales 827 contarán con algún tipo de protección. Observatorioinmobiliario
La Etapa 2: arranque en 2026
La etapa 2 comenzará en junio, con una inversión estimada en edificación de 1.591 millones de euros y la generación de más de 36.000 empleos asociados. El Diario de Madrid
Vivienda libre vs. vivienda protegida: los números reales
Esta es la tabla definitiva del mix residencial de Los Berrocales, según los datos oficiales de la Junta de Compensación y ASPRIMA:
| Régimen | Viviendas totales | % sobre el total |
|---|---|---|
| Vivienda libre (VL) | 11.050 | 49,6 % |
| Precio Limitado (VPPL) | 6.994 | 31,4 % |
| Protección Oficial (VPPB/VPO) | 4.241 | 19,0 % |
| Total | 22.285 | 100 % |
El 50,38% de las viviendas que se construirán en este nuevo barrio serán de vivienda social y pertenecerán a la Comunidad y al Ayuntamiento de Madrid, siendo este el mayor propietario del suelo del nuevo desarrollo urbanístico. Tuviviendaenberrocales
Para los funcionarios, la distinción entre VPPL y VPPB es fundamental. La VPPL (Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado) tiene módulos más altos y límites de ingresos menos restrictivos, lo que la convierte en el acceso real para escalas A2 y C1. La VPPB (Básica) exige ingresos menores y ofrece precios más bajos, siendo la opción para perfiles C2 o para quienes optan a vivienda en alquiler. Ya analizamos en profundidad estos umbrales en nuestro artículo sobre el acceso a la vivienda del sureste siendo funcionario en 2026.
Quién tiene el suelo: el mapa de propietarios
La propiedad del suelo en Los Berrocales es uno de los aspectos menos transparentes del proyecto, pero las fuentes disponibles permiten trazar un mapa bastante preciso.
El Ayuntamiento de Madrid: el actor público dominante
El Ayuntamiento de Madrid dispone de suelo para construir 4.861 pisos en Los Berrocales, siendo la principal entidad propietaria de terreno en el nuevo desarrollo. Nuevo Sureste
Ese suelo se gestiona a través de la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid), que lo desarrolla de tres formas distintas:
- Promoción directa: 875 viviendas están promovidas directamente por la empresa municipal, mientras que más de 1.194 se desarrollarán a través del Plan Suma Vivienda, mediante fórmulas de colaboración público-privada sobre suelo municipal. Gacetín Madrid
- Plan Suma Vivienda (build-to-rent): las promotoras pagarán al Consistorio 6 millones más de lo calculado y deberán devolver los pisos en el año 2090, después de su explotación. elDiario.es Las adjudicatarias de las 27 parcelas son Redes Promotora 3 MA (757 pisos), una UTE del grupo Salas (645 pisos) y Pecsa Inmo (206 pisos).
- Concursos de arquitectura: la EMVS ha anunciado dos concursos de proyectos para más de 280 viviendas públicas en alquiler asequible en Los Berrocales, formalizados mediante convenio con el COAM. Nuevo Sureste
En total, EMVS Madrid cuenta actualmente con cerca de 2.070 viviendas para alquiler asequible en distintas fases de licitación y ejecución en este ámbito. Gacetín Madrid
Las promotoras privadas y los fondos de inversión
La estructura de la propiedad en el segmento residencial es variada: hay una importante participación de administraciones públicas cercana al 25%, promotoras tradicionales como Pryconsa y Ebrosa, y promotoras vinculadas a fondos de inversión como Vía Célere, Kronos, Aedas y Habitat, además de cooperativas gestionadas por empresas como Ibosa y Urquía. Brains Real Estate News
Según los datos de LandCAM (ASPRIMA, noviembre 2025), los actuales propietarios de suelo o promotores con intereses activos en Los Berrocales son: Habitat, Aedas, Vía Célere, Ibosa, Kronos, Blackstone, DILB, Myjoja, Mazabi, Fogesa y Único Homes. La presencia de Blackstone —el mayor propietario de vivienda de alquiler en España— en el listado no es anecdótica. Junto a Carlyle y PIMCO, estos fondos están consolidando posiciones en el sureste madrileño bajo el modelo build-to-rent. Ya lo analizamos en detalle en nuestro artículo sobre fondos de inversión y vivienda Madrid 2026.
La Junta de Compensación: el operador invisible
La Junta de Compensación es el ente que ejecuta la urbanización, pero no es propietaria de la mayoría del suelo. La propiedad de los solares resultantes del planeamiento, salvo unos determinados muy concretos, no es de la Junta de Compensación, sino de los propietarios que integran la Junta. La Junta tiene parcelas resultantes con la finalidad de venderlas y con eso financiar los costes de urbanización, pero se trata de unas reservas muy limitadas. Nuevo Sureste
Esas parcelas de reserva se subastan periódicamente. En 2024 la Junta adjudicó parcelas de vivienda protegida a cooperativas, y las subastas continúan para financiar la urbanización de las etapas pendientes.
¿Queda suelo por comprar en Los Berrocales?
La respuesta es: sí, pero cada vez menos y en condiciones más caras.
El suelo finalista —listo para construir— de la Etapa 1 está prácticamente adjudicado. Quedan algunas parcelas sueltas, especialmente en los segmentos de uso terciario e industrial. Para las etapas 2, 3 y siguientes, el ciclo de comercialización de suelo está en distintas fases:
| Etapa | Disponibilidad suelo finalista | Nota |
|---|---|---|
| Etapa 1 | Prácticamente agotado | Solo parcelas residuales |
| Etapa 3 | Disponible a partir de 2026 | Urbanización completada |
| Etapa 2 | Carga de suelo estimada en 2026 | Según ASPRIMA |
| Etapa 4 | Disponibilidad estimada 2030 | Pendiente urbanización |
| Etapa 5 | Disponibilidad estimada 2032 | Pendiente urbanización |
| Etapa 6 | Disponibilidad estimada 2035 | Pendiente urbanización |
Según la estimación de ASPRIMA, será en 2026 cuando se produzca la carga de suelo finalista de las viviendas de la segunda etapa de Los Berrocales. El suelo para las viviendas de la fase 3 se pondrá a disposición del sector en 2029, y en 2030 se producirá lo propio con el suelo para los 890 viviendas de la fase 4. Nuevo Sureste
Los compradores de suelo hoy en las etapas tardías asumen un horizonte de construcción de 8-15 años, con el riesgo añadido de que los módulos VPP evolucionen de forma adversa respecto a los costes de construcción. Es el mismo problema estructural que ya documentamos al analizar la falta de vivienda en la Comunidad de Madrid: cuando el módulo VPP no cubre los costes reales de producción, los promotores desvían suelo hacia vivienda libre.
Cuándo llegarán las viviendas: el calendario realista
Para los dos próximos años la previsión es idéntica: se comercializarán 1.585 viviendas en Los Berrocales en 2026 y en 2027 respectivamente. Poco más de la mitad de ellas (809) serán de la fase 1 y 776 serán viviendas de la etapa 2. Las últimas viviendas de la etapa 1 (217) se comercializarán en 2029, mismo año que se pondrán a la venta las primeras de la etapa 3 (769). Nuevo Sureste
Para las etapas finales, en 2035 se pondrán a la venta las primeras viviendas de la fase 6, y desde ese año hasta 2041 se comercializarán 745 viviendas de la última fase de Los Berrocales. Nuevo Sureste
Esto significa que Los Berrocales será un barrio en construcción permanente hasta al menos 2041. Para un funcionario que compra en la Etapa 1 hoy, vivirá durante años rodeado de grúas activas en las etapas siguientes.
El impacto económico: cifras del informe PwC
El estudio elaborado por PricewaterhouseCoopers a instancias de la Junta de Compensación estima que el desarrollo generará un impacto socioeconómico acumulado superior a los 12.170 millones de euros en el PIB de la ciudad y de la Comunidad de Madrid, así como más de 161.000 empleos totales entre 2025 y 2045, considerando las fases de urbanización, edificación y explotación. Gacetín Madrid
Estas cifras son las que manejó el delegado de Políticas de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, Álvaro González, en la presentación oficial del informe en febrero de 2026. El Observatorio las recoge con la advertencia habitual: los estudios de impacto económico encargados por los propios promotores del proyecto tienen un sesgo estructural optimista. Los plazos reales de los PAU madrileños —Valdebebas tardó 15 años en consolidarse; el Ensanche de Vallecas, más de una década— aconsejan leer estas proyecciones con cautela.
Lo que el Ayuntamiento no dice: las tensiones del modelo
El discurso oficial de Berrocales como «el barrio del siglo» tiene varias fisuras que merecen análisis crítico.
Primera tensión: vivienda pública vía build-to-rent no es lo mismo que VPP en propiedad. Las viviendas del Plan Suma Vivienda saldrán al mercado en régimen de alquiler asequible, pero los límites salariales para acceder al inmueble serán más laxos que en el resto de promociones de EMVS Madrid. elDiario.es Esto beneficia a rentas medias-altas, no necesariamente a los perfiles más necesitados de apoyo público.
Segunda tensión: riesgo de descalificación en 15 años. Como ya analizamos al tratar la caducidad de la calificación protegida en Madrid, la normativa de la Comunidad de Madrid permite que la protección caduque en un plazo de 15 a 30 años. Una VPPL comprada hoy en Los Berrocales podría pasar a mercado libre entre 2040 y 2056.
Tercera tensión: la entrada de fondos de inversión. Blackstone, Carlyle y PIMCO no compran suelo en Los Berrocales por altruismo. Compran por rentabilidad. La entrada masiva de capital revaloriza el suelo y empuja los precios de las viviendas libres adyacentes. El efecto «mancha de aceite» ya es visible en el Ensanche de Vallecas con un incremento del 11% interanual. FuncioHouse
Cuarta tensión: el cuello de botella de la mano de obra. Los 1.776 pisos en construcción simultánea en la Etapa 1 compiten por los mismos operarios de construcción con El Cañaveral, Los Ahijones, Valdecarros y decenas de promociones privadas en toda la corona sur. La escasez de mano de obra ya analizamos en el Observatorio como una de las principales amenazas al calendario previsto.
Qué significa Los Berrocales para los funcionarios
| Escala | Vivienda libre (4.000+ €/m²) | VPPL (≈2.600 €/m²) | VPPB (≈2.000 €/m²) |
|---|---|---|---|
| A1 (técnico superior) | Ajustado en solitario | Sostenible | Asequible |
| A2 (técnico medio) | Inaccesible en solitario | Ajustado | Sostenible |
| C1 (administrativo) | Inaccesible | Esfuerzo alto | Ajustado |
| C2 (auxiliar) | Inaccesible | Inaccesible | Esfuerzo alto |
La cooperativa cambia la ecuación para todos los perfiles porque elimina el margen del promotor (entre el 15 y el 25% del precio final) y permite fijar el precio desde el inicio del proceso. Para un funcionario C1 que necesita reunir entre 54.000 y 80.000 euros de aportación previa antes de la hipoteca, la diferencia entre una VPPB a precio libre y una VPPB en cooperativa puede ser de 20.000 a 40.000 euros en efectivo.
Conclusión: Los Berrocales es real, pero la vivienda asequible tiene fecha de caducidad
Los Berrocales es hoy el único desarrollo urbanístico del sureste de Madrid con viviendas ya entregadas y un barrio nasciente. No es un proyecto en papel. Las grúas están, las parcelas están tituladas, los primeros vecinos están dentro. Eso lo diferencia de Valdecarros —donde la reparcelación aún no está inscrita— o de Los Cerros —con sus 14.276 pisos sobre preguntas sin responder sobre vivienda protegida.
Pero el modelo tiene límites estructurales que ningún informe de PwC recoge: la vivienda protegida caduca, los fondos de inversión entran para rentabilizar y el grueso del desarrollo —etapas 4, 5 y 6— no llegará hasta la década de 2030. Para el funcionario que necesita una solución en 2026 o 2027, la única ventana real es la Etapa 1 y el tramo inicial de la Etapa 3, en cooperativa protegida o en alquiler asequible de EMVS.
La administración puede construir ciudad. Construir vivienda asequible sostenida en el tiempo es otra historia.
Si quieres conocer cómo acceder a una vivienda protegida en Los Berrocales a través de cooperativa, escríbenos aquí o consulta nuestra alianza con PSF (Policías Sin Fronteras), que gestiona acceso cooperativo para funcionarios y empleados públicos en los nuevos desarrollos del sureste.
Fuentes utilizadas en este análisis: Junta de Compensación Los Berrocales · Ayuntamiento de Madrid / Diario de Madrid · EMVS Madrid · ASPRIMA / LandCAM · Nuevo Sureste · BrainsRE News – entrevista Cesteros · Observatorio Inmobiliario · Informe PwC encargado por la Junta de Compensación (febrero 2026) · Alimarket
