Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 6 de abril de 2026
Comprar tu primera vivienda en Madrid no solo exige superar la barrera del precio más alto de la historia —5.820 €/m² en diciembre de 2025 según Idealista—. Exige además afrontar una capa adicional de impuestos y gastos obligatorios que oscilan entre el 10% y el 15% del precio de compra, dinero que no va a ladrillos ni a metros cuadrados, sino directamente a las arcas del Estado y de las administraciones autonómicas. El análisis de los impuestos compra primera vivienda Madrid revela una contradicción que debería incomodar a cualquiera que se tome en serio la Constitución: el mismo Estado que reconoce en su artículo 47 el derecho a una vivienda digna es, simultáneamente, el mayor extractor de rentas en el momento en que un ciudadano intenta ejercerlo.
Este artículo desglosa, con números reales sobre un precio medio de mercado, cada concepto fiscal que grava la compra de una primera vivienda en Madrid. Calcula el ahorro potencial de una reforma fiscal valiente. Y señala la contradicción constitucional que ningún gobierno —de izquierdas ni de derechas— ha querido encarar de frente.
El precio de partida: ¿cuánto cuesta hoy una vivienda en Madrid?
Para que los cálculos sean útiles y representativos, necesitamos anclarlos en la realidad del mercado, no en un precio teórico o en el distrito más caro.
El precio medio de la vivienda en Madrid se situó en 5.820 €/m² en diciembre de 2025, según los datos de Idealista, encadenando una subida mensual del 1,1% y un fuerte incremento del 17,5% en comparación con diciembre de 2024. Idealista
Una vivienda media razonable para una familia funcionaria —un piso de 65 a 70 m² en un distrito no premium como Carabanchel, Vallecas o Vicálvaro— se sitúa actualmente entre 300.000 y 400.000 euros. Para este análisis utilizaremos 350.000 euros como precio de referencia, que corresponde a un piso de segunda mano de unos 65 m² en zona media-baja de la capital.
Los impuestos al comprar: un mapa fiscal completo
La carga fiscal varía según un factor crítico: si la vivienda es nueva (primera transmisión, comprada al promotor) o de segunda mano. Las diferencias son significativas.
Vivienda de segunda mano — el escenario más común
El impuesto general por la compra de vivienda usada en Madrid es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 6% del importe escriturado. Agencia Tributaria de Madrid
Si el inmueble no supera los 250.000 euros y se va a destinar a vivienda habitual, el comprador puede beneficiarse de una bonificación del 10% sobre la cuota del impuesto. UCI En una vivienda de 350.000 €, sin embargo, esa bonificación no aplica: el ITP se liquida al tipo general del 6%.
Vivienda nueva — cuando compras al promotor
Cuando compras una vivienda nueva, no se paga ITP sino IVA al 10%, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 0,75% en Madrid. Mabelan
| Impuesto | Vivienda nueva | Vivienda 2ª mano |
|---|---|---|
| IVA | 10% del precio | No aplica |
| ITP | No aplica | 6% del precio |
| AJD | 0,75% del precio | No aplica en escritura compraventa |
| Total impuestos s/ precio | 10,75% | 6% |
Nota importante: desde noviembre de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador. Esta fue una de las pocas victorias del ciudadano frente a la administración.
El cálculo real: ¿cuánto pagas por encima del precio?
Sobre nuestra vivienda de referencia de 350.000 euros, estos son los desembolsos obligatorios o cuasi-obligatorios:
Escenario A — Vivienda de segunda mano (350.000 €)
| Concepto | Base de cálculo | Importe estimado |
|---|---|---|
| ITP (6%) | 350.000 € | 21.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | ~0,30% aprox. | ~1.050 € |
| Registro de la Propiedad | ~0,20% aprox. | ~700 € |
| Gestoría | Tarifa fija | ~350 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | Coste fijo | ~400 € |
| TOTAL gastos extra | ~23.500 € | |
| Precio total real | ~373.500 € | |
| % gastos sobre precio | ~6,7% |
Escenario B — Vivienda nueva (350.000 €)
| Concepto | Base de cálculo | Importe estimado |
|---|---|---|
| IVA (10%) | 350.000 € | 35.000 € |
| AJD (0,75%) | 350.000 € | 2.625 € |
| Notaría | ~0,30% aprox. | ~1.050 € |
| Registro de la Propiedad | ~0,20% aprox. | ~700 € |
| Gestoría | Tarifa fija | ~350 € |
| Tasación | Coste fijo | ~400 € |
| TOTAL gastos extra | ~40.125 € | |
| Precio total real | ~390.125 € | |
| % gastos sobre precio | ~11,5% |
Desde el punto de vista fiscal, la vivienda de segunda mano suele ser más económica en impuestos. Mientras que en obra nueva se paga IVA (10%) más AJD (0,75%), en segunda mano solo se paga ITP (6%), con posible reducción a 5,4% con bonificación. Mabelan
El esfuerzo fiscal por grupo salarial funcionario
Un funcionario no solo pelea con el precio de mercado, sino con el diferencial brutal entre su salario neto y los ahorros que necesita para cubrir la entrada (20% del valor) más los impuestos y gastos. Veamos cómo queda el mapa por grupo:
| Grupo | Sueldo bruto anual aprox. | Sueldo neto mensual aprox. | Ahorro necesario (20% entrada + gastos) | Años de ahorro total* |
|---|---|---|---|---|
| A1 (Técnico Superior) | ~36.000 € | ~2.400 €/mes | ~93.500 € | ~6,5 años |
| A2 (Técnico Medio) | ~28.000 € | ~1.900 €/mes | ~93.500 € | ~8,2 años |
| C1 (Administrativo) | ~22.000 € | ~1.550 €/mes | ~93.500 € | ~10,0 años |
| C2 (Auxiliar) | ~18.000 € | ~1.300 €/mes | ~93.500 € | ~12,0 años |
*Estimando ahorro mensual del 30% del sueldo neto. Vivienda de referencia 350.000 €, vivienda segunda mano. Ahorro necesario: 70.000 € (20% entrada) + 23.500 € (impuestos y gastos) = 93.500 €.
El resultado es devastador. Un funcionario de grupo C2 necesita 12 años ahorrando el 30% de su salario neto solo para tener la entrada y cubrir los gastos fiscales. Y mientras ahorra, el precio sigue subiendo.
Comparativa de ITP por comunidad autónoma: Madrid no es la más cara, pero sí la más cara en términos absolutos
La Comunidad de Madrid aplica un ITP del 6%, de los más bajos de España. Pero lo barato en porcentaje puede ser carísimo en euros cuando el precio base es el más elevado del país.
| Comunidad Autónoma | ITP general | Sobre 350.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 21.000 € |
| Castilla y León | 8% | 28.000 € |
| Cataluña | 10% | 35.000 € |
| Comunidad Valenciana | 10% | 35.000 € |
| Andalucía | 7% | 24.500 € |
| País Vasco | 4% | 14.000 € |
| Navarra | 6% | 21.000 € |
| Islas Baleares | 8-13% (escalonado) | hasta 45.500 € |
Madrid tiene el ITP más bajo del país continental. Aun así, 21.000 euros de un solo golpe es una cantidad que muchos funcionarios no tienen en la cuenta corriente el día de la firma.
¿Cuánto ahorrarías con una reforma fiscal real?
Desde una perspectiva liberal económica, los impuestos que gravan la compra de vivienda habitual son fiscalmente perversos: no gravan una renta, no gravan un beneficio, gravan un derecho constitucional. Son, en esencia, un peaje sobre la emancipación.
Calculemos tres escenarios de reforma:
Escenario 1 — ITP al 3% (reducción a la mitad)
| Concepto | Actual | Reformado | Ahorro |
|---|---|---|---|
| ITP | 21.000 € | 10.500 € | 10.500 € |
| Resto gastos | 2.500 € | 2.500 € | 0 € |
| Total | 23.500 € | 13.000 € | 10.500 € |
Escenario 2 — ITP al 0% para primera vivienda habitual
| Concepto | Actual | Reformado | Ahorro |
|---|---|---|---|
| ITP | 21.000 € | 0 € | 21.000 € |
| Resto gastos | 2.500 € | 2.500 € | 0 € |
| Total | 23.500 € | 2.500 € | 21.000 € |
Escenario 3 — IVA vivienda nueva al 4% (equiparación con VPO)
| Concepto | Actual | Reformado | Ahorro |
|---|---|---|---|
| IVA | 35.000 € | 14.000 € | 21.000 € |
| AJD | 2.625 € | 2.625 € | 0 € |
| Resto gastos | 2.500 € | 2.500 € | 0 € |
| Total | 40.125 € | 19.125 € | 21.000 € |
La eliminación o reducción drástica del ITP para primera vivienda habitual liberaría entre 10.000 y 21.000 euros de capacidad de compra en cada operación. Para un funcionario de grupo C1, eso equivale a más de un año de ahorro. Para uno de grupo C2, casi año y medio.
El artículo 47 y la mayor contradicción del Estado español
El artículo 47 de la Constitución Española de 1978 es taxativo:
«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.»
No es un objetivo programático difuso. Es un mandato constitucional. Y sin embargo, cuando cualquier ciudadano —funcionario o no— intenta ejercer ese derecho fundamental y firma la escritura de su primera vivienda, el mismo Estado que proclama ese derecho le cobra entre 21.000 y 40.000 euros en impuestos el mismo día de la firma.
La contradicción es filosóficamente insostenible y políticamente cómoda. Políticamente cómoda porque los impuestos sobre compraventa generan una recaudación silenciosa: no aparecen en la nómina, no tienen retención mensual visible, se liquidan de una vez y el contribuyente los asume como «gastos de compra» más que como tributo. Pero son tributo. Son un impuesto sobre el acceso a un derecho constitucional.
Si el Estado creyera de verdad en el artículo 47, el primero que debería predicar con el ejemplo sería eliminando o reduciendo drásticamente la fiscalidad sobre la primera vivienda habitual, especialmente en mercados tensionados como Madrid donde el precio ya supera en muchos casos la barrera de los 300.000 euros para viviendas de tamaño razonable.
No lo hace. En su lugar, el Estado y las comunidades autónomas recaudan, solo por ITP en Madrid, cientos de millones de euros anuales generados por el esfuerzo máximo de sus propios ciudadanos por encontrar un hogar. Y luego destinan una fracción de esa recaudación a planes de vivienda que en muchos casos ni se materializan. Si quieres profundizar en ese análisis, lee nuestro artículo sobre la Ley LIDER y la vivienda protegida en Madrid.
El doble rasero: ¿qué ocurre en otros países de nuestro entorno?
La fiscalidad sobre la compra de vivienda habitual en España no tiene parangón en la Europa de las economías avanzadas. Algunos ejemplos:
| País | Tributación compra vivienda habitual | Exenciones primera vivienda |
|---|---|---|
| España (Madrid) | ITP 6% / IVA 10% + AJD 0,75% | Solo bonificaciones parciales para perfiles concretos |
| Alemania | Grunderwerbsteuer: 3,5% – 6,5% según Land | Sin exención general para primera vivienda |
| Francia | Droits de mutation: ~5,8% | Reducción parcial en algunas regiones |
| Reino Unido | Stamp Duty: 0% hasta £250.000 | Exención total en primera vivienda hasta £300.000 |
| Portugal | IMT: 0% hasta ~92.000 €; escalonado hasta 7,5% | Exención total en primera vivienda hasta 92.407 € |
| Países Bajos | Transfer tax: 2% vivienda habitual | Exención hasta 35 años en primera vivienda |
El modelo más inteligente fiscalmente —y el más coherente con un Estado que afirma proteger el acceso a la vivienda— no es el tipo cero absoluto para cualquier operación, sino la exención o tipo mínimo para primera vivienda habitual de precio razonable. Portugal lo hace. Reino Unido lo hace. Países Bajos lo hace. España no.
La vivienda cooperativa: cómo esquivar el IVA del 10%
Existe una vía legal y perfectamente establecida que permite a los funcionarios y empleados públicos acceder a vivienda nueva sin pagar el IVA del 10%. Se trata de las cooperativas de vivienda en régimen de Vivienda de Protección Pública (VPP).
En el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el IVA puede ser del 4%, con variaciones según la Comunidad Autónoma y el tipo de vivienda social. Comunidad de Madrid
En las VPP promovidas en cooperativa, como las que impulsa la alianza entre FuncioHouse y PSF (Policías Sin Fronteras), el IVA aplicable es del 4% en lugar del 10%. Sobre una vivienda de 200.000 euros, la diferencia es de 12.000 euros. Sobre una de 250.000 euros, de 15.000 euros. Solo en el ahorro fiscal, la cooperativa amortiza sobradamente el coste de estructuración.
Adicionalmente, las VPP en cooperativa están exentas del AJD, lo que añade otro ahorro de entre 1.500 y 2.000 euros según el precio de adjudicación.
Conclusión: cuando el mayor obstáculo a la vivienda es el propio Estado
Los datos son claros y los cálculos no mienten. Para un funcionario de grupo medio (A2 o C1) que intenta comprar su primera vivienda en Madrid en 2026:
- El precio medio para una vivienda de 65 m² en zona accesible supera los 350.000 euros.
- Los impuestos y gastos obligatorios añaden entre 23.500 euros (segunda mano) y 40.000 euros (obra nueva) al desembolso inicial.
- Solo para reunir la entrada y los gastos fiscales, un C1 necesita entre 8 y 10 años de ahorro sistemático.
- Y todo esto bajo el paraguas de un artículo 47 constitucional que los poderes públicos incumplen cada año de forma silenciosa.
La reforma más urgente no es construir más vivienda pública —aunque también se necesita—. Es eliminar o reducir drásticamente los impuestos sobre la primera vivienda habitual, especialmente en mercados tensionados como Madrid, y especialmente para rentas medias y funcionarios que ya contribuyen al Estado toda su vida laboral. Pagar para poder pagar no es política de vivienda. Es recaudación disfrazada de vivienda social.
Si eres funcionario o empleado público y estás explorando vías alternativas para acceder a vivienda digna sin pasar por el ITP del 6% ni el IVA del 10%, la cooperativa de vivienda es la opción más eficiente fiscal y económicamente disponible hoy en Madrid. Consulta las condiciones del proyecto cooperativo de FuncioHouse y PSF en nuestra página de contacto.
