El déficit de vivienda en España tiene un cuello de botella que no aparece en los planes de choque ni en los discursos parlamentarios: el sector que debe construir las casas que faltan se está quedando sin trabajadores. Un informe publicado esta semana por la Plataforma Tecnológica Española de Construcción (PTEC) lo cuantifica con precisión incómoda: el 22% de los más de 1,53 millones de ocupados en construcción —unas 336.000 personas— tiene más de 55 años y podría jubilarse en los próximos diez años. Sus relevos no están llegando a la misma velocidad. Apenas el 10,8% del sector tiene menos de 30 años. El 90% restante supera esa edad. Para quien lleva meses o años esperando que mejore la oferta asequible en Madrid, este dato es la respuesta más honesta a una pregunta que nadie formula en voz alta: ¿quién va a construir las viviendas que prometen las administraciones?
La pregunta no es retórica. En 2025, según el Ministerio de Vivienda, se terminaron apenas 88.254 viviendas en toda España, un 9,8% menos que el año anterior y el segundo peor dato del último lustro. Solo 2023 y el año de la pandemia registraron cifras peores. CaixaBank Research, en su Informe Sectorial Inmobiliario del primer semestre de 2026, lo dice sin eufemismos: el déficit acumulado desde 2021 ya supera las 730.000 unidades y, en el escenario tendencial, podría alcanzar las 922.000 en 2029. La demanda de vivienda en 2025 superó las 714.000 transacciones, el mayor registro desde 2007. La construcción, mientras, va en sentido contrario.
Un sector que nunca se recuperó del pinchazo de 2008
Para entender el problema actual hay que remontarse al estallido de la burbuja inmobiliaria. En el pico de 2006, la construcción empleaba al 13,2% de la población activa española. Después del derrumbe de 2008, ese porcentaje cayó a mínimos de los que nunca ha vuelto a recuperarse: hoy ronda el 6,96%, según la Encuesta de Población Activa del INE. Cientos de miles de trabajadores abandonaron el sector en aquellos años de crisis y no han regresado. Los que se quedaron envejecieron.
El resultado es una estructura de plantilla profundamente envejecida que ahora se enfrenta a una doble presión: la jubilación masiva de los trabajadores veteranos y la incapacidad de atraer perfiles jóvenes y cualificados para sustituirlos. Santiago Calvo, doctor en Economía y profesor de la Universidad de las Hespérides, lo explica en términos de coste laboral: el aumento del SMI y las subidas de convenio han encarecido el empleo en términos nominales, pero los salarios reales de los trabajadores apenas han mejorado. Mientras las cotizaciones obligatorias crecieron hasta un índice de 111,5 en 2024, los sueldos reales se estancaron en un índice de 100,8, prácticamente los mismos niveles de hace 16 años. Las constructoras pagan más por cada trabajador pero no pueden ofrecer condiciones reales más atractivas para captar talento.
Los cuellos de botella se acumulan: suelo, licencias, red eléctrica y ahora mano de obra
Lo más preocupante del informe de la PTEC es que la crisis de personal no opera en el vacío. Se suma a una lista de obstáculos estructurales que, según CaixaBank Research, ya existían antes de que el envejecimiento de la plantilla se volviera urgente:
| Obstáculo | Impacto en la oferta | Estado 2026 |
|---|---|---|
| 🔴 Escasez de mano de obra cualificada | Retrasos en obras, merma de calidad | Crónico, empeora con jubilaciones |
| 🔴 Falta de suelo finalista | Imposible promover sin suelo urbanizado | Sin mejora a corto plazo |
| 🔴 Tramitación administrativa lenta | Puede prolongarse más de 10 años | Sin reformas de calado aprobadas |
| 🔴 Costes de construcción elevados | Reduce la rentabilidad de la promoción asequible | Agravado por la guerra en Irán |
| 🔴 Saturación de la red eléctrica | Bloquea licencias en el 75% de los nudos | Decreto MITECO en tramitación |
| 🟡 Minifundismo empresarial | Dificultad para innovar y escalar | El 84,4% son microempresas de 1-9 empleados |
La saturación de la red eléctrica merece mención especial. En febrero de 2026, Red Eléctrica hizo público su primer mapa de capacidad: el 75% de los nudos de la red de transporte están saturados o sin capacidad disponible, precisamente en las zonas de mayor actividad residencial. Como el acceso a la red es un requisito previo para obtener licencias de construcción, esta saturación se traslada de forma directa a los proyectos en curso, generando retrasos que se suman a los ya existentes por falta de obreros y trámites administrativos.
«La brecha entre las viviendas visadas y las efectivamente terminadas ha alcanzado niveles máximos desde 2010, lo que evidencia que, aunque se proyectan obras, no hay manos suficientes para culminarlas.» — CaixaBank Research, Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026
Lo que dicen las administraciones: planes ambiciosos, capacidad ejecutora insuficiente
La Comunidad de Madrid presentó en noviembre de 2025 su Plan de Choque de Vivienda 2026-2027, con 15 medidas y una Ley de Medidas Urgentes para crear más de 15.000 hogares en cuatro años. Entre las medidas más llamativas: autorizar un incremento del 20% en la densidad edificatoria y del 10% en la edificabilidad, y extender a 50 años el límite de edad para el programa Mi Primera Vivienda. El Ayuntamiento, por su parte, anunció en enero las obras de 2.500 nuevas viviendas de alquiler asequible a través de la EMVS y la construcción industrializada como apuesta tecnológica.
Son anuncios razonables. Pero hay un problema de escala que ningún plan de choque resuelve por decreto: el Ministerio de Vivienda estima que para absorber el déficit actual habría que construir 330.000 viviendas al año durante cinco años consecutivos, es decir, multiplicar casi por cuatro el ritmo actual. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) calcula que para lograrlo harían falta 700.000 trabajadores adicionales en el sector. No hay ni formación, ni incentivos, ni visados de profesionales en marcha a esa escala.
Sebastián Molinero, secretario general de Andimac (distribuidores de materiales de construcción), reconoce que el problema de la mano de obra «es un eje más accionable», pero requiere de un ecosistema de incentivos y apoyos público-privados «que no existen». La PTEC señala que el camino pasa por la transformación tecnológica del sector —construcción industrializada, BIM, digitalización— y la colaboración con universidades y centros tecnológicos. Pero advierte que esa transformación también exige perfiles especializados que el sector tampoco tiene ahora mismo.
Qué dice el sector privado: los promotores ya descuentan que no hay solución rápida
La posición del sector promotor es más pesimista que la de las administraciones. La Asociación de Promotoras y Constructoras de España (APCE) alerta de que si no se resuelve el problema de oferta «el déficit se convertirá en estructural y costará más de solucionar en el corto y medio plazo». Bank of America, en un análisis reciente, va más allá: prevé que el desfase siga creciendo si no hay un giro de política de vivienda, y advierte de que si los incrementos de precio continúan al ritmo actual, la pérdida de asequibilidad acabará forzando una desaceleración del mercado a partir de 2026, no por corrección de precios sino por exclusión progresiva de compradores.
El Banco de España estima que el precio de la vivienda se sitúa entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su valor de equilibrio a largo plazo. El BCE eleva esa sobrevaloración al entorno del 10%. Nadie habla de burbuja en los términos de 2008 —la financiación es más sólida y no hay exceso de oferta sino lo contrario—, pero sí de un mercado sobrecalentado donde cualquier choque externo (subida de tipos, prolongación del conflicto en Irán, caída del empleo) podría desencadenar un ajuste brusco.
El impacto directo sobre los funcionarios: una ecuación que no cuadra
Para un funcionario o empleado público en Madrid, todo este análisis tiene una traducción práctica y muy concreta. Los precios suben al 14,3% anual. Los salarios del sector público subieron un 2,5% en 2025 y las tablas de 2026 parten de esa base. La brecha no se cierra; se abre.
| Grupo | Salario bruto mensual aprox. (2026) | % del sueldo que consume la hipoteca media en Madrid |
|---|---|---|
| 🔴 C2 (auxiliar administrativo) | ~1.300–1.500 € | >80% — hipoteca inaccesible |
| 🔴 C1 (administrativo, agente) | ~1.600–1.900 € | ~70–75% — zona de exclusión |
| 🟡 A2 (técnico, inspector) | ~2.200–2.800 € | ~50–60% — en el límite |
| 🟢 A1 (titulado superior, inspector) | ~2.800–3.400 € | ~35–45% — aún viable con esfuerzo |
Nota: hipoteca media en Madrid calculada sobre vivienda a ~4.359 €/m² (Tecnitasa 2026), piso de 80 m², financiación al 80%, tipo fijo al 2,9%, 30 años. Fuentes: BOCM 2026, Tecnitasa, Ministerio de Hacienda.
Los grupos C1 y C2 —que representan la mayoría del funcionariado de base: policías, auxiliares, administrativos, agentes de servicios— han quedado estructuralmente excluidos del mercado de compraventa libre en Madrid. No es una circunstancia temporal asociada a una subida puntual. Es la consecuencia de una brecha que se lleva acumulando desde 2021 y que los datos de 2026 confirman que no va a cerrarse sola.
Pros y contras de la situación: análisis sin filtros
✅ Factores que podrían moderar el problema
La apuesta por la construcción industrializada —impulsada tanto por la EMVS como por el sector privado— puede reducir plazos y necesidades de mano de obra no cualificada. La Ley de Cooperativas de la Comunidad de Madrid de 2023 amplió el marco jurídico para nuevas fórmulas de acceso (alquiler cooperativo, cesión de uso) que no dependen del ciclo constructor al mismo ritmo. Los desarrollos del Sureste —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones— mantienen su calendario y podrían incorporar miles de viviendas protegidas al mercado entre 2027 y 2030, alivio que ya está en el horizonte. La bajada de tipos del BCE ha reducido el euríbor y abaratado ligeramente las hipotecas en 2025-2026, dando algo de margen financiero.
❌ Factores que agravan la situación sin solución a corto plazo
La jubilación de 336.000 trabajadores en una década no tiene relevo generacional formado. La formación profesional ligada a edificación es insuficiente en oferta y poco atractiva para jóvenes. La saturación de la red eléctrica bloquea licencias en tres de cada cuatro puntos de la red nacional. La tramitación urbanística puede superar los diez años desde el inicio hasta la primera piedra. Las microempresas —el 84,4% del sector— no tienen capacidad de inversión en tecnología ni de absorción de riesgo. Los costes de materiales subieron un 30% entre 2019 y 2023 y el conflicto en Irán introduce incertidumbre adicional sobre energía y materiales. El déficit seguirá creciendo al menos hasta 2029 en todos los escenarios contemplados por CaixaBank Research.
Qué significa esto para alguien que busca vivienda asequible en Madrid hoy
Lo que la noticia de la PTEC pone de manifiesto, aunque no lo diga con esas palabras, es que el problema de acceso a la vivienda en Madrid no va a resolverse por la vía del mercado libre ni a corto ni probablemente a medio plazo. Las palancas que podrían aumentar la oferta —suelo, licencias, trabajadores, infraestructuras eléctricas— están todas bloqueadas simultáneamente. Y los planes de las administraciones, aunque necesarios, operan a una escala que no guarda proporción con la magnitud del déficit.
En ese contexto, la cooperativa de vivienda protegida no es una alternativa romántica al mercado: es el único mecanismo que permite a un funcionario del Grupo C1 o A2 acceder a una vivienda en Madrid pagando precios regulados por el BOCM, desconectados de la espiral del mercado libre, con una hipoteca calculada sobre el coste real de construcción —sin el margen del promotor— y con protección jurídica frente a la especulación. Como ya analizamos en el Observatorio en nuestro artículo sobre los desarrollos del Sureste de Madrid y la vivienda protegida, esa diferencia de precio puede superar los 100.000 euros respecto a la vivienda libre en los mismos desarrollos urbanísticos.
La jubilación de un tercio de los constructores en una década no va a acelerar la solución. Pero sí hace más urgente que quienes buscan vivienda asequible actúen ahora, antes de que la brecha sea aún mayor.
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