Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 5 de abril de 2026
Casa 47 compra viviendas privadas. El 13 de marzo de 2026, el Boletín Oficial del Estado publicó la convocatoria de la Entidad Estatal de Vivienda — el organismo que sustituyó a SEPES en diciembre de 2025 — para adquirir inmuebles de particulares y empresas con un presupuesto de 100 millones de euros. El plazo está abierto hasta el 9 de julio. Las viviendas pasarán al parque público de alquiler asequible de forma permanente. La noticia ha generado titulares entusiastas. En el Observatorio nos hemos tomado el tiempo de leer las bases completas, cruzar los datos con los precios reales del mercado madrileño y comparar la iniciativa con la escala del problema que pretende abordar. El resultado es más complejo — y más honesto — que el relato oficial.
Qué es Casa 47 y de dónde viene
Casa 47 es la nueva denominación de SEPES (Entidad Pública Empresarial del Suelo), transformada por real decreto del Consejo de Ministros el 9 de diciembre de 2025. El nombre remite directamente al artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana La denominación es, en sí misma, una declaración política.
La entidad no parte de cero. Su cartera se nutre de construcción propia y de la incorporación de viviendas y suelos del Estado procedentes de otros ministerios como Hacienda, Defensa o Interior, así como de la SAREB, que traspasará 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para albergar otras 55.000 casas. Investing.com Sobre ese patrimonio base, el Gobierno proyecta una inversión de 13.000 millones de euros en la próxima década para elevar el parque público al 8% del parque total — el estándar europeo —, frente al 3,4% estimado actualmente. Capital
La convocatoria de 100 millones para compra directa de viviendas privadas es la primera operación pública de esta nueva etapa. La publicación en el BOE el 13 de marzo abre un plazo de cuatro meses, finalizando el 9 de julio de 2026, durante el cual propietarios e inversores pueden presentar ofertas de venta a la entidad pública. PressDigital
Las reglas del concurso: quién puede vender y qué requisitos debe cumplir la vivienda
Las bases del concurso establecen filtros técnicos precisos que conviene conocer, especialmente para los propietarios madrileños que pudieran estar interesados.
Sobre el inmueble: debe ser vivienda libre (no protegida), en edificación en altura — quedan excluidos los chalets y las viviendas unifamiliares —, de obra nueva o segunda mano, con una superficie útil de entre 40 y 120 m², equipada con cocina, salón, al menos un dormitorio independiente y baño completo. Los estudios y lofts son admisibles si mantienen el baño separado. Si el inmueble está en cuarta planta o superior, el edificio debe tener ascensor. La vivienda debe estar libre de arrendatarios y de cargas o litigios pendientes.
Sobre la ubicación: el inmueble debe estar en una zona donde el esfuerzo para acceder a la vivienda supere el 30% de los ingresos medios del hogar, o bien en un área donde el precio haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC acumulado de la comunidad autónoma. En la práctica, prácticamente toda la Comunidad de Madrid cumple este criterio, dado que los precios han subido entre un 40% y un 60% en la última década mientras los salarios crecían un 15-20%.
Sobre el precio: Casa 47 pagará el menor de tres valores: la oferta del vendedor, el valor de tasación oficial por tasador homologado por el Banco de España, y el precio medio por metro cuadrado según el Portal Estadístico del Notariado para esa zona. Este triple filtro busca garantizar que el Estado nunca paga por encima del valor real de mercado. Infobae
| Criterio de selección | Puntuación adicional |
|---|---|
| Accesibilidad universal (ascensor, rampa) | Sí |
| Eficiencia energética C o superior | Sí |
| Reforma reciente documentada | Sí |
| Precio competitivo vs. media notarial | Sí |
| Ubicación en zona tensionada | Sí |
| Oferta de bloque completo o conjunto | Sí (preferente) |
Fuente: Bases de la convocatoria Casa 47, publicadas en el BOE el 13/03/2026.
El cálculo que el comunicado oficial no hace: ¿cuántas viviendas puede comprar 100 millones en Madrid?
Aquí está la pregunta que ningún medio ha respondido con precisión. Hagamos el ejercicio.
El presupuesto es de 100 millones de euros, que incluyen precio de adquisición, todos los gastos e impuestos de la compraventa y los costes de rehabilitación si fueran necesarios. Según el Ministerio, el 110% del valor de tasación es el límite máximo por operación incluyendo rehabilitación.
| Zona | Precio medio €/m² (Portal Notariado ~2025) | Vivienda tipo 70 m² | Coste total estimado (+10% gastos) | Viviendas posibles con 100M€ |
|---|---|---|---|---|
| Madrid capital (media) | ~4.200 €/m² | ~294.000 € | ~323.000 € | ~310 viviendas |
| Municipios metropolitanos (Getafe, Leganés, Móstoles) | ~2.500 €/m² | ~175.000 € | ~192.000 € | ~520 viviendas |
| Corona exterior (Alcalá, Torrejón) | ~1.800 €/m² | ~126.000 € | ~139.000 € | ~720 viviendas |
| Zonas periféricas no tensionadas | ~1.200 €/m² | ~84.000 € | ~92.000 € | ~1.085 viviendas |
Estimaciones propias a partir de precios del Portal Estadístico del Notariado y del índice de Idealista (Q1 2026). Los 100M€ incluyen gastos e impuestos de la compraventa.
El escenario más optimista — comprar exclusivamente en la periferia más barata — ronda las 1.000 viviendas en toda España. El escenario más realista para Madrid capital está en torno a 250-320 viviendas. Para la Comunidad de Madrid en su conjunto, distribuidas entre capital y municipios metropolitanos, el presupuesto permite adquirir entre 400 y 600 pisos.
Comparemos eso con la escala del problema: el déficit estructural de vivienda en la Comunidad de Madrid acumula decenas de miles de unidades, y solo en 2024 se crearon más de 30.000 hogares nuevos en la región. Con 100 millones, Casa 47 podría cubrir, en el mejor caso, el equivalente a dos o tres semanas de creación de nuevos hogares en Madrid.
La SAREB: la promesa de las 40.000 viviendas que merece contexto
El Gobierno ha repetido en numerosas ocasiones que Casa 47 recibirá 40.000 viviendas de la SAREB. Es el dato más potente del relato oficial. Pero como ya analizamos en profundidad en La SAREB al descubierto, la realidad de ese patrimonio exige matices importantes.
El stock de la SAREB procede mayoritariamente del rescate bancario de 2012 y está concentrado en suelos sin urbanizar, promociones en zonas con escasa demanda y viviendas que llevan años sin mantenimiento. No son 40.000 pisos listos para alquilar en Madrid, Barcelona o Valencia. Son activos heterogéneos dispersos por geografías muy diversas, buena parte de los cuales requieren inversión significativa antes de poder ser habitados. La presidenta de Casa 47, Leire Iglesias, lo reconoció en una entrevista en la Cadena SER: harán falta al menos cinco años para que se note un impacto en el precio de la vivienda. Brains Real Estate News
El modelo de alquiler: lo que sí es relevante para el funcionario
Más allá del tamaño de la convocatoria, hay dos elementos del diseño de Casa 47 que sí merecen atención por su impacto potencial a largo plazo.
Primero: el blindaje permanente. Las viviendas adquiridas o construidas por Casa 47 no podrán privatizarse. El Gobierno ha introducido mecanismos legales específicos para que lo construido con dinero público sea público de forma permanente. Esto rompe con el modelo de VPO tradicional, donde la protección expiraba y el inmueble pasaba al mercado libre. Si se mantiene en el tiempo, es un cambio estructural relevante.
Segundo: el precio del alquiler calculado sobre ingresos, no sobre costes. La ministra Rodríguez explicó que el alquiler no se fijará en base a lo que ha costado construir la vivienda, sino en base a lo que la ciudadanía puede pagar. En Madrid, dado el precio medio de la vivienda y la renta media de los barrios, eso implicaría que los alquileres de Casa 47 serían aproximadamente un 38% menores a los del mercado libre. Inmonews Los contratos se estructuran con una duración de hasta 75 años, con un primer período de 14 años y prórrogas de 7.
Para un funcionario de escala C1 con un neto mensual de unos 1.700 euros, ese 38% de reducción sobre el alquiler medio actual en la Comunidad de Madrid (que ronda los 1.500-1.800 €/mes en zona metropolitana) supondría pagar entre 930 y 1.100 euros mensuales. Sigue siendo un esfuerzo elevado — en torno al 55-65% del sueldo neto —, pero es significativamente mejor que el mercado libre. Para un A2 o A1, el escenario es más manejable.
¿Qué papel juega esto en el contexto del mercado madrileño?
La convocatoria de 100 millones llega en el momento en que el mercado madrileño está más tensionado de su historia reciente. La vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid ha subido un 16,8% interanual en el primer trimestre de 2026, con el precio medio en 4.688 €/m². El déficit acumulado de vivienda en España entre 2021 y 2024 supera las 515.000 unidades según CaixaBank Research, y la construcción nueva sigue sin cubrir ni la mitad de la demanda anual de hogares.
En ese contexto, 100 millones para comprar entre 300 y 600 viviendas en la Comunidad de Madrid no es una solución — ni pretende serlo. Es, según el propio Gobierno, una primera operación piloto dentro de una estrategia de 13.000 millones en diez años. La pregunta relevante no es si 100 millones son suficientes (no lo son), sino si esta arquitectura institucional — Casa 47 como gestor permanente del parque público, con blindaje legal y financiación progresiva — puede escalar en el tiempo hasta llegar al 8% de parque social que tienen los países europeos de referencia.
«Esta entidad es la pieza fundamental para dar respuesta a una política compleja. Queremos casas reales para personas reales.» — Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, diciembre de 2025
La respuesta honesta es: depende de la continuidad política, de los Presupuestos Generales que se aprueben en los próximos años y de si la inversión de 13.000 millones prometida se materializa a ese ritmo. España lleva décadas prometiendo escalar el parque público y la privatización sistemática de lo construido con dinero público es la razón por la que ese parque nunca creció. El blindaje legal de Casa 47 intenta cortar ese ciclo. Que lo consiga es una pregunta que se responderá en los próximos lustros.
Lo que significa para los funcionarios madrileños ahora mismo
Seamos directos sobre lo que Casa 47 puede y no puede ofrecerte hoy:
| ¿Qué puede hacer Casa 47 por ti? | Horizonte temporal |
|---|---|
| Alquiler asequible (~38% bajo mercado en Madrid) | 2027-2028 para primeras unidades operativas |
| Contratos estables de hasta 75 años | Sí, si accedes |
| Cobertura para rentas entre 2 y 7,5 veces el IPREM | Sí — incluye la mayoría de escalas A1, A2, C1 |
| Comprar en Madrid capital al precio actual del mercado | No — Casa 47 es alquiler, no compra |
| Solucionar el déficit estructural de vivienda en Madrid | No a corto plazo (reconocido por la propia institución) |
El parque público de vivienda social en Madrid apenas alcanza 2 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las 5 de Barcelona o las 30 de Países Bajos. Para los funcionarios que buscan acceder a la vivienda ahora, la alternativa más inmediata y controlable sigue siendo la cooperativa de vivienda protegida, que opera sobre módulos de VPP — muy por debajo del precio libre — con acceso agrupado y sin intermediarios especulativos.
¿Tienes una vivienda que quieras vender al Estado?
Si eres propietario y tienes un inmueble en la Comunidad de Madrid que podría encajar en los criterios de la convocatoria, estos son los datos clave:
- Plazo: hasta el 9 de julio de 2026 a las 14:00 h
- Cómo presentar: presencialmente en Paseo de la Castellana, 91 – 6ª planta, Madrid (sede de Casa 47) o por correo postal certificado comunicando el envío a dpc@casa47.es
- Requisitos mínimos: vivienda libre de 40-120 m², en zona tensionada o con crecimiento de precios superior al IPC+3 pp en los últimos 5 años, libre de cargas y arrendatarios
- Documentación: nota simple del Registro, certificación catastral, certificado energético vigente, declaración responsable de obligaciones tributarias y con la Seguridad Social
Más información en casa47.es/convocatoria-compra-viviendas.
La alternativa que no espera cinco años
En FuncioHouse, junto con nuestra alianza con PSF (Policías Sin Fronteras), trabajamos en el modelo de cooperativa de vivienda protegida: acceso a precios de VPP, sin especulación, con control colectivo del proceso promotor. No depende de la voluntad política de ningún Gobierno ni de los plazos de Casa 47.
Si quieres conocer cómo funciona y si puedes acceder, escríbenos desde nuestra página de contacto.
