Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 6 de abril de 2026
Las ayudas hipotecarias por la guerra en Irán son, por ahora, una promesa en reserva: el Gobierno tiene el paquete preparado pero no lo ha activado. Mientras, el Euríbor cerró marzo en el 2,565%, su nivel más alto desde abril de 2024, y miles de funcionarios con hipoteca variable afrontan la primera subida de cuota en dos años. Esta es la crónica de un escudo que está listo pero no desplegado, de un decreto de alquiler que pende de un hilo parlamentario, y de un mercado hipotecario que ha vuelto a incorporar una prima de incertidumbre que muchos daban por extinguida.
El conflicto bélico iniciado con los bombardeos de EEUU e Israel sobre Irán a finales de febrero de 2026 ha tenido un efecto inmediato y nítido sobre la economía española: el Gobierno dispone ya de un paquete de ayudas preparado para aliviar la carga de los hogares si el encarecimiento del dinero se agrava, pero de momento no las ha activado, a la espera de ver cómo evolucionan los mercados y, especialmente, el Euríbor. Idealista Para los funcionarios madrileños con hipoteca, la duda ya no es si habrá impacto, sino cuánto durará.
El escudo anticrisis del Gobierno: lo que ya está en el BOE y lo que queda pendiente
El Consejo de Ministros aprobó el 20 de marzo de 2026 dos reales decretos ley. El primero contiene 80 medidas que movilizarán 5.000 millones de euros para beneficiar a 20 millones de hogares y 3 millones de empresas. El segundo establece una congelación temporal de los precios del alquiler de viviendas. La Moncloa
Sin embargo, el paquete tiene una arquitectura dual y con plazos distintos. La gran mayoría de las medidas tiene una limitación temporal hasta el 30 de junio de 2026. Solamente aquellas con mayor cariz social, como el refuerzo de los bonos sociales o la garantía del suministro de agua y electricidad para consumidores vulnerables, se prorrogarán hasta el final de 2026. Euronews
Las medidas fiscales ya publicadas en el BOE incluyen: bajada del IVA de los carburantes, la electricidad y el gas del 21% al 10%, rebaja del impuesto de hidrocarburos hasta el mínimo permitido por la directiva europea (equivalente a hasta 30 céntimos por litro de rebaja efectiva), y una ayuda de 20 céntimos por litro de combustible para transportistas, agricultores, ganaderos y pescadores, y deducciones en el IRPF del 20%, 40% y hasta el 60% para contribuyentes que realicen reformas de eficiencia energética. elDiario.es
El problema político es conocido: el reto del Gobierno es sortear los vetos de la derecha y la extrema derecha en el Congreso y de sus propios socios parlamentarios, ya que ambos decretos ley deben convalidarse por el poder legislativo. Euronews
El decreto de vivienda: prórroga de alquiler al 2% pero con futuro incierto
El segundo decreto —el de vivienda— es el más directamente relevante para el mercado residencial. El artículo 1 dispone la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El artículo 2 regula una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. BOE.es
En concreto, la prórroga va destinada a todos los contratos con finalización prevista entre el 22 de marzo y el 31 de diciembre de 2027. El decreto establece además una limitación extraordinaria de actualización anual de la renta del 2% en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor. Infobae Madrid lidera la exposición: en la capital hay 623.142 personas con contratos de alquiler que vencen entre 2026 y 2027. Infobae
Sin embargo, las perspectivas de supervivencia parlamentaria de este decreto son malas. El Gobierno reconoció en la rueda de prensa del 20 de marzo que no existía mayoría para convalidarlo, aunque comprometió negociaciones con los grupos parlamentarios en las semanas siguientes.
Las ayudas hipotecarias específicas: en reserva, pendientes del Euríbor
Éste es el punto más relevante para el funcionario con hipoteca variable. El precedente más claro está en 2022, cuando el estallido de la guerra en Ucrania y la posterior subida de tipos llevó al Ejecutivo a aprobar un conjunto de medidas para proteger a los hipotecados, entre ellas el refuerzo del Código de Buenas Prácticas, que permitió reestructurar préstamos, ampliar plazos o aplicar carencias a familias vulnerables, así como facilitar el cambio de hipoteca variable a fija sin costes y reducir comisiones. Idealista
El mismo esquema está ahora preparado, pero sin activar. Al Gobierno le preocupa la subida del Euríbor, que puede aumentar aún más el precio de las hipotecas. El problema para el Ejecutivo siempre es la falta de mayoría parlamentaria para validar las medidas que apruebe, especialmente las referidas a fiscalidad y vivienda. El Español
Podemos ha reactivado el debate proponiendo restricciones a la comercialización de hipotecas variables en momentos de elevada volatilidad, aunque la iniciativa enfrenta resistencia parlamentaria y del sector financiero.
«Si el conflicto se prolonga durante meses y la inflación vuelve a repuntar, el BCE podría verse obligado a subir tipos otra vez. Hay quien habla de una primera subida entre junio o julio y otra en septiembre.» — Olivia Feldman, economista y cofundadora de HelpMyCash.
El Euríbor de marzo de 2026: primera subida interanual en dos años
El euríbor ha girado al alza drásticamente en marzo como consecuencia de la guerra en Irán y cuyos daños colaterales se han extendido a gran parte de los estados árabes del Golfo. El efecto más visible es la escalada del precio del petróleo y del gas, especialmente por el bloqueo del estrecho de Ormuz. Kelisto
El euríbor a 12 meses de marzo de 2026 cierra en el 2,565%. Se encarece respecto al mes pasado (2,221%) y al año pasado (2,398%). Por cada 100.000 € de deuda pendiente, en una hipoteca de 25 años de plazo y Euríbor + 1%, la cuota pasará de 495,17 € a 503,81 €: un aumento de 8,64 € al mes (104 € al año). Futur Finances
Para los hipotecados con revisión anual que les toque revisar en abril, la cuota sube en unos 14,3 euros mensuales (171 euros anuales). Para aquellos con revisión semestral, la subida será de unos 33,9 euros al mes (203,58 euros semestrales). Kelisto
El impacto escala con el capital pendiente:
| Capital pendiente | Revisión anual (€/año extra) | Revisión semestral (€/semestre extra) |
|---|---|---|
| 100.000 € | ~104 € | ~104 € |
| 150.000 € | ~171 € | ~204 € |
| 200.000 € | ~170 € | ~250 € |
| 300.000 € | ~257 € | ~375 € |
Fuente: Elaboración propia con datos de Kelisto, HelpMyCash y Futur Finances. Hipoteca a 25 años, Euríbor + 1% diferencial.
El escenario futuro es aún más preocupante. El BCE ha revisado al alza su previsión de inflación para 2026 hasta el 2,6% y ha rebajado la de crecimiento al 0,9%, en buena parte por el shock energético derivado del conflicto en Oriente Medio. Los mercados de derivados ya descuentan una probabilidad del 60% de que el banco central suba tipos antes del verano, con una segunda subida potencial que elevaría el tipo de depósito del 2% al 2,5%. Euribor
Qué pueden hacer los funcionarios ahora: opciones reales sin esperar al Gobierno
Frente a la incertidumbre sobre si el Gobierno activará o no las ayudas hipotecarias, existen herramientas ya disponibles para los funcionarios con hipoteca variable. Estas opciones no requieren legislación nueva.
1. Cambio a tipo fijo: la opción más drástica
Para quienes prefieran eliminar por completo la exposición al euríbor, la conversión a tipo fijo es la opción más radical y, en este contexto, posiblemente la más urgente. Puede hacerse mediante pacto con el banco actual, subrogación o cancelación y apertura de una nueva hipoteca. Euribor Sin embargo, los bancos ya han empezado a encarecer las fijas: Openbank, ING y BBVA subieron sus tipos fijos desde el inicio del conflicto.
2. Ampliación del plazo
Para funcionarios sin margen de ahorro, ampliar el plazo reduce la cuota mensual de forma inmediata. El coste a largo plazo es significativo: extender cinco años una hipoteca de 150.000 euros al 3% puede suponer entre 10.000 y 15.000 euros adicionales en intereses. Euribor
3. Código de Buenas Prácticas (para perfiles vulnerables)
Los hipotecados más vulnerables pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas, que abarca medidas que el banco debe aplicar obligatoriamente si se cumplen ciertos requisitos: cobrar unos ingresos máximos de 25.200 euros brutos al año entre toda la unidad familiar, que la cuota de la hipoteca supere el 50% del salario mensual y que la situación económica haya experimentado una alteración significativa en los últimos cuatro años. Este código incluye la aplicación de una carencia de capital de cinco años, la rebaja del interés hasta euríbor menos 0,10% y la ampliación del plazo hasta los 40 años. Deia
Este umbral de 25.200 euros brutos anuales deja fuera a la mayoría de funcionarios en activo (grupos A1, A2 y muchos C1), pero puede ser relevante para personal de nuevos accesos, puestos C2 o situaciones de excedencia.
Impacto por escala salarial funcionarial en Madrid
| Grupo | Salario bruto anual aprox. | ¿Accede al Código Buenas Prácticas? | Impacto cuota anual (150.000 € pendientes) |
|---|---|---|---|
| A1 (Técnico Superior) | 33.000–45.000 € | ❌ No | +171 € revisión anual |
| A2 (Técnico Medio) | 27.000–35.000 € | ❌ No | +171 € revisión anual |
| C1 (Administrativo) | 21.000–27.000 € | ⚠️ Depende | +171 € revisión anual |
| C2 (Auxiliar) | 17.000–22.000 € | ✅ Posible | +171 € revisión anual |
Salarios aproximados para la Comunidad de Madrid según tablas retributivas vigentes. El acceso al Código de Buenas Prácticas requiere cumplir los tres requisitos simultáneamente.
El fallo estructural que ningún decreto puede resolver
Esta situación vuelve a poner en evidencia lo que el Observatorio de la Vivienda Funciohouse ha documentado en múltiples análisis: el problema de acceso a la vivienda para los funcionarios madrileños no es cíclico, sino estructural. La guerra en Irán y la subida del Euríbor son factores sobrevenidos, pero actúan sobre una base que ya era frágil.
Como hemos analizado en nuestro artículo sobre el esfuerzo hipotecario en Madrid y el déficit de vivienda, el problema de fondo es la combinación de precios récord —el metro cuadrado en Madrid superó los 5.960 € en el primer trimestre de 2026—, salarios funcionariales que no han crecido al mismo ritmo, y una oferta nueva que no responde a la demanda. El Euríbor añade presión sobre quienes ya están dentro del mercado; el precio por metro cuadrado bloquea la entrada de quienes intentan acceder.
En el artículo sobre hipotecas y tipos de interés en 2026, ya anticipábamos este escenario: la estabilización del Euríbor en torno al 2% era frágil y dependiente de que no se produjera ningún shock externo. El shock se ha producido.
Conviene también recordar que el problema sigue siendo una «disfunción estructural interna», en la que el principal obstáculo al acceso está muy vinculado al poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de los hogares, que deben aportar en torno al 30% del precio de la vivienda. En 2025, los precios se dispararon un 12,7%, el mayor incremento desde la anterior burbuja inmobiliaria. elDiario.es
Esto significa que, aunque el Gobierno activara mañana las ayudas hipotecarias por la guerra en Irán, el funcionario de grupo C1 que intenta comprar su primera vivienda en Madrid seguiría necesitando entre 80.000 y 120.000 euros de entrada que simplemente no tiene. El decreto puede aliviar la cuota mensual de quien ya tiene hipoteca. No puede resolver el problema de acceso de quien aún no ha podido entrar.
¿Qué escenarios maneja el Gobierno a partir de ahora?
El Gobierno no es nada optimista sobre la guerra de Irán y sus efectos. Fuentes de Moncloa aseguran que ya se ha pedido información a los ministerios para auscultar diariamente los efectos de la guerra y el funcionamiento de las medidas incluidas en el decreto aprobado, y también para estudiar otras que podrían incluirse en un nuevo decreto. El Español
Los tres escenarios que manejan los analistas son:
Escenario 1 — Conflicto corto (menos de 2 meses): El Euríbor se estabiliza en torno al 2,3–2,5%. No se activan las ayudas hipotecarias específicas. El decreto de alquiler cae en el Congreso.
Escenario 2 — Conflicto medio (3–6 meses): El Euríbor escala hacia el 2,7–3%. El Gobierno activa el refuerzo del Código de Buenas Prácticas hipotecario por decreto. El debate sobre limitar las hipotecas variables gana fuerza parlamentaria.
Escenario 3 — Conflicto prolongado (más de 6 meses): El BCE sube tipos. El Euríbor supera el 3%. Activación completa del escudo hipotecario al estilo Ucrania 2022: carencias, moratoria de amortización, cambio variable-fijo sin coste.
La tasadora Gloval ya ha cifrado que una escalada prolongada del conflicto en Oriente Medio podía elevar los costes de construcción en España entre un 6% y un 10%, lo que califica como «uno de los principales riesgos» para el sector inmobiliario doméstico. Idealista Esto implicaría que, además de las cuotas hipotecarias actuales, el precio de la obra nueva en Madrid —ya en máximos— podría encarecer todavía más en los próximos 12–18 meses.
Conclusión: un escudo que llega tarde para quienes no pudieron entrar
El balance para el funcionario madrileño es agridulce. Quien ya tiene hipoteca variable cuenta con herramientas disponibles ahora (cambio a fijo, ampliación de plazo) y puede esperar ayudas gubernamentales si el escenario empeora. El mecanismo existe, la voluntad política también.
Pero quien todavía no ha podido comprar —la mayoría de los funcionarios de grupos C1 y C2, y una parte significativa de A2— se enfrenta a un mercado que, incluso con tipos moderados, ya les excluía. La guerra en Irán no ha creado ese problema: solo lo ha vuelto a poner en primer plano.
En este contexto, el modelo de cooperativa de vivienda protegida supone una alternativa real y no especulativa. A través de nuestra alianza con PSF (Policías Sin Fronteras), FuncioHouse facilita el acceso a vivienda en régimen cooperativo para funcionarios de Madrid: el capital social inicial cubre el coste del suelo, y la hipoteca —negociada colectivamente y con protección estructural frente a la volatilidad del Euríbor— se calcula sobre el resto. Sin precio de mercado, sin exposición completa al Euríbor libre, sin fondos de inversión de por medio.
Si eres funcionario o empleado público en Madrid y quieres saber si puedes acceder al programa cooperativo, escríbenos a través de nuestra página de contacto. El primer paso no cuesta nada.
Fuentes consultadas: Idealista News · La Moncloa – Consejo de Ministros 20/03/2026 · BOE – RDL 8/2026 · El Diario – impacto hipotecario · Futur Finances – Euríbor marzo 2026 · Kelisto – Euríbor marzo 2026 · El Español – subida Euríbor · Euronews – decretos BOE · El Español – nuevo decreto
