Las cooperativas VPPL en Los Cerros han dejado de ser una promesa sobre plano. En los últimos diez meses, cinco proyectos en régimen cooperativo han comprado suelo, constituido cooperativas e iniciado comercialización en este nuevo barrio del sureste de Madrid. El más reciente, Niceurban, formalizó la compra de su parcela el 28 de abril de 2026 con una inversión de 55 millones de euros y 170 viviendas previstas. Si eres funcionario y llevas tiempo mirando el mercado libre con vértigo, esto es lo que necesitas saber: qué proyectos hay, a qué precios, cuándo empiezan las obras y cómo entrar.
➡️ Si no conoces el modelo cooperativo, empieza por nuestra guía sobre gestoras de cooperativas de vivienda en Madrid.
Por qué Los Cerros se ha convertido en el epicentro cooperativo del sureste
Los Cerros es uno de los cinco grandes desarrollos del sureste de Madrid, situado en el distrito de Vicálvaro, con más de 14.000 viviendas previstas sobre un ámbito de 4,7 millones de metros cuadrados de los cuales solo el 12% se destina a edificación. El resto son zonas verdes, dotaciones e infraestructuras. Lo que lo diferencia de El Cañaveral —el desarrollo más avanzado, con entregas activas desde 2024— es que Los Cerros llega con un porcentaje alto de vivienda protegida desde el inicio del planeamiento y con una conectividad planificada que incluye el desdoblamiento de la Línea 7 de Metro desde Ascao hacia Los Cerros-Ensanche de San Fernando.
La combinación de suelo calificado como VPPL, precios regulados muy por debajo del mercado libre y un entorno de obra nueva con zonas comunes completas ha atraído a las principales gestoras cooperativas de Madrid en un período muy corto. En menos de un año, cinco proyectos han aterrizado en el mismo ámbito.
Los cinco proyectos activos: datos, precios y estado real
Este es el mapa completo de las cooperativas VPPL activas en Los Cerros a 29 de abril de 2026:
| Proyecto | Gestora | Viviendas | Tipo | Precio desde | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Niceurban El Cañaveral | Cooperopen | 170 | VPPL — 2, 3 y 4 dorm. | Por determinar | Parcela comprada 28/04/2026. Captación de socios abierta |
| Cooper Los Cerros | Gestilar | 83 | VPPL — 2, 3 y 4 dorm. | 240.940 € | Suelo comprado. Obras previstas 2026. +60% cubierto |
| Residencial Ara | Grupo Ibosa | 166 | VPPL — 1, 2, 3 y 4 dorm. | A consultar | Cooperativa constituida. Comercialización activa |
| Residencial Corvus | Grupo Ibosa | 185 | VPPB — 2, 3 y 4 dorm. | A consultar | Cooperativa constituida. Comercialización activa |
| Único Homes VPPL | Único Homes | Por confirmar | VPPL | A consultar | Proyecto en preparación |
El dato más concreto disponible es el de Cooper by Gestilar: desde 240.940 euros para un piso de dos dormitorios con terraza, garaje y trastero en régimen VPPL, con inicio de obras en 2026 y más del 60% de plazas ya comprometidas. En el extremo opuesto, Niceurban acaba de comprar la parcela y aún no ha fijado precio público, aunque la inversión total de 55 millones para 170 viviendas da una media de coste de suelo de unos 323.000 euros por unidad antes de construcción.
Qué es exactamente una VPPL y por qué importa el módulo
La Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado es la categoría de protección más alta en la Comunidad de Madrid. Su precio máximo de venta está fijado por el módulo que publica la Comunidad en el BOCM —actualizado a enero de 2026 con una subida del 2,9% respecto a 2025—. El módulo VPPL vigente en 2026 se sitúa en torno a los 2.591 €/m² construido en zona A (Madrid capital y municipios asimilados), frente a los 5.069 €/m² que marca el mercado libre en la capital según los últimos datos de RealAdvisor para abril de 2026.
Esa diferencia —casi el doble— es la razón por la que las cooperativas VPPL generan listas de espera y proyectos se cubren antes de que empiecen las obras. Para un piso de 80 m² construidos, el techo de precio en VPPL son aproximadamente 207.000 euros, aunque el precio final incluye también el capital social (la repercusión del suelo que asumen los socios al entrar), los honorarios de gestión de la gestora y otros costes. Es ahí donde están las diferencias reales entre proyectos.
En cooperativa no tienes un precio cerrado desde el primer día. El precio que ves es una estimación; el definitivo se cierra cuando se obtiene la calificación provisional. Pide siempre el desglose: módulo + capital social + gestión + licencias + IVA + imprevistos.
Guía de precios de vivienda protegida Madrid 2026 — Ahijones Hoy
Qué ahorra realmente un funcionario frente al mercado libre
El ejercicio es directo. Un funcionario C1 con sueldo neto de 1.850 euros mensuales que quisiera comprar un piso de 80 m² en el mercado libre en Vicálvaro o zonas del sureste consolidadas se enfrenta a precios de entre 3.500 y 4.200 €/m², es decir entre 280.000 y 336.000 euros. Con una hipoteca al 80% a tipo fijo del 3,1% a 30 años, la cuota mensual rondaría los 960-1.150 euros —entre el 52% y el 62% de su salario neto, muy por encima del umbral de sobreesfuerzo del 35%.
La misma vivienda en régimen VPPL, con el módulo de 2026 y asumiendo un capital social razonable, puede situarse en torno a 220.000-240.000 euros. Con el 80% financiado, la cuota cae a entre 760 y 830 euros mensuales —entre el 41% y el 45% del salario—. Sigue siendo un esfuerzo alto, pero dentro del rango en que los bancos conceden hipotecas y el funcionario puede sostenerla.
| Perfil | Salario neto/mes | Precio mercado libre 80m² | Cuota hipoteca libre | Esfuerzo libre | Precio VPPL estimado | Cuota hipoteca VPPL | Esfuerzo VPPL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.600 € | 310.000 € | 1.065 € | 41% | 235.000 € | 808 € | 31% |
| A2 medio | 2.200 € | 310.000 € | 1.065 € | 48% | 235.000 € | 808 € | 37% |
| C1 | 1.850 € | 310.000 € | 1.065 € | 58% | 235.000 € | 808 € | 44% |
| C2 | 1.600 € | 310.000 € | 1.065 € | 67% | 235.000 € | 808 € | 51% |
| Policía Local Madrid | 2.100 € | 310.000 € | 1.065 € | 51% | 235.000 € | 808 € | 38% |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.900 € | 310.000 € | 1.065 € | 56% | 235.000 € | 808 € | 43% |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.800 € | 310.000 € | 1.065 € | 59% | 235.000 € | 808 € | 45% |
| Bomberos Madrid | 2.050 € | 310.000 € | 1.065 € | 52% | 235.000 € | 808 € | 39% |
Cálculo: TIN fijo 3,1% a 30 años, 80% de financiación. Precio libre estimado para 80 m² construidos en zona sureste Madrid a 3.875 €/m² (media entre 3.500 y 4.200). Precio VPPL estimado con módulo 2026 + capital social medio. El umbral de sobreesfuerzo es el 30-35% del ingreso neto.
La tabla muestra que solo los perfiles A1 y A2 con complementos se acercan al umbral del 35% con VPPL. Para C1, C2, Policía Nacional Escala Básica y Guardia Civil, la VPPL reduce el esfuerzo entre 13 y 18 puntos porcentuales respecto al mercado libre —pero no lo lleva por debajo del umbral de confort. Eso es un dato honesto que no siempre aparece en la publicidad de las cooperativas.
Cómo funciona el proceso para entrar en una cooperativa VPPL en Los Cerros
El proceso tiene cuatro fases que conviene entender antes de comprometer dinero:
- Depósito de interés. La mayoría de proyectos piden un pequeño depósito (entre 1.000 y 3.000 euros) para inscribirse como interesado. Es recuperable si finalmente no entras. En Niceurban/Cooperopen, por ejemplo, el proceso se inicia con un ingreso en cuenta y el envío de un Documento de Interés firmado.
- Admisión como socio. Una vez admitido, hay que acreditar que cumples los requisitos de VPPL: ingresos familiares que no superen 7,5 veces el IPREM, no ser propietario de otra vivienda, residir o trabajar en la Comunidad de Madrid y estar inscrito en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida.
- Aportación de capital social. Esta es la parte que más sorprende a los que vienen del mercado libre. El capital social es la repercusión del coste del suelo sobre cada vivienda. No va a la hipoteca —es un pago previo que los socios hacen para financiar la compra de la parcela. En proyectos como Niceurban, con 55 millones de euros de inversión total para 170 viviendas, la repercusión media del suelo ronda los 323.000 euros por unidad, pero ese coste se distribuye entre precio de venta (módulo) y capital social según la estructura de cada cooperativa. Pregunta siempre cuánto hay que tener ahorrado antes de pedir la hipoteca.
- Hipoteca cooperativa + entrega. Cuando la obra está terminada y se obtiene la calificación definitiva, la cooperativa cancela el préstamo promotor y cada socio formaliza su hipoteca individual sobre el precio restante (precio de venta menos capital social ya aportado). Las entregas en Los Cerros están previstas a partir de 2028.
Los riesgos reales que ninguna gestora publicita
El modelo cooperativo tiene ventajas reales, pero también riesgos que conviene conocer antes de firmar nada.
Costes de construcción al alza. El módulo fija el precio máximo de venta, pero no el coste de construcción. Si los materiales y la mano de obra suben —como ha ocurrido sistemáticamente desde 2021—, el margen entre coste real y precio de venta se estrecha. Algunas cooperativas han tenido que hacer derramas extraordinarias a sus socios. Pide presupuesto cerrado o fórmulas de revisión acotada.
Plazos administrativos. Los Cerros aún está en fases iniciales. El proyecto de reparcelación recibió luz verde del Ayuntamiento, pero entre eso y la entrega de llaves hay entre cuatro y siete años en el mejor de los casos. Las obras de Cooper by Gestilar están previstas para 2026 con entregas estimadas en 2028, pero cualquier retraso en licencias puede desplazarlo.
Capital social elevado. En proyectos donde el suelo es caro —y en Los Cerros lo es, dado el precio de las operaciones recientes—, el capital social puede superar los 30.000-50.000 euros que hay que tener ahorrados antes incluso de solicitar la hipoteca. Para un funcionario C1 o C2 sin ahorros previos, eso es una barrera real.
El módulo no se actualiza al ritmo que quisieras. La Comunidad subió el módulo un 2,9% en enero de 2026, pero los costes de construcción han subido entre un 8% y un 12% en los últimos dos años. Si el diferencial se hace insostenible para los promotores, algunos proyectos pueden pararse o renegociar condiciones.
Cooperativas VPPL en Los Cerros: la alternativa más concreta para funcionarios en 2026
Con cinco proyectos activos, Los Cerros concentra hoy la mayor oferta de vivienda cooperativa VPPL de nueva construcción en Madrid. No es la solución perfecta —el esfuerzo hipotecario sigue siendo alto para los grupos C1 y C2—, pero es la alternativa más concreta al mercado libre en un entorno de obra nueva, con zonas comunes, dotaciones planificadas y conectividad metropolitana.
Para un funcionario que pueda reunir el capital social inicial y tenga un horizonte de cuatro a cinco años, entrar ahora en fase de reserva es la posición más favorable. Quien espere a que las viviendas estén terminadas encontrará el mercado de segunda transmisión de protegidas, con condiciones distintas y menor margen de elección.
Puedes consultar nuestro análisis sobre la evolución de precios de obra nueva en el sureste de Madrid y nuestro artículo sobre los grandes fondos que también han llegado a Los Cerros para tener el cuadro completo.
Fuentes: Brainsre.news, «La cooperativa Niceurban compra una parcela en Los Cerros para desarrollar 170 viviendas», 28 de abril de 2026; El Inmobiliario, «Cooper by Gestilar lanza 80 VPPL en régimen de cooperativa en Los Cerros», junio de 2025; Grupo Ibosa, fichas de Residencial Ara y Residencial Corvus, 2025-2026; Único Homes, proyecto VPPL Los Cerros, 2026; Ahijones Hoy, «Precios de vivienda protegida en Madrid 2026: módulos, tipos y capital social», febrero de 2026; BOCM, actualización módulos VPP enero de 2026; RealAdvisor, precio medio vivienda Madrid capital abril de 2026.
En FuncioHouse trabajamos con funcionarios y empleados públicos de la Comunidad de Madrid para acceder a vivienda cooperativa protegida. Si quieres analizar si cumples los requisitos para alguno de estos proyectos, escríbenos aquí.
