Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 8 de abril de 2026
El sorteo EMVS vivienda Madrid es la única vía de acceso a los pisos públicos de alquiler asequible que gestiona el Ayuntamiento de la capital. Con 164 nuevas viviendas en El Cañaveral a punto de sortearse antes del verano de 2026 y más de 2.300 adjudicadas desde 2023, miles de madrileños —entre ellos muchos funcionarios— se preguntan cómo funciona exactamente este proceso, si realmente es tan transparente como la EMVS afirma, y qué vulnerabilidades tiene un sistema que decide sobre el acceso a un derecho tan básico como la vivienda. Esta guía responde a todo eso con datos reales y fuentes oficiales.
El RPSV: la puerta de entrada al sorteo
Todo empieza con una inscripción. Para participar en cualquier sorteo de vivienda pública de la EMVS es obligatorio estar registrado en el Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda (RPSV), el censo oficial que gestiona la propia empresa municipal y que recoge los datos económicos, sociales y familiares de quienes aspiran a una adjudicación.
El RPSV no es un registro puntual para cada sorteo: es un registro permanente al que te inscribes una vez y que te mantiene en el sistema para todos los procesos futuros, siempre que mantengas actualizada tu información y cumplas los requisitos. La inscripción puede hacerse en línea a través de la Oficina Virtual de la EMVS o presencialmente con cita previa en las oficinas de la empresa (calle Palos de la Frontera, 13, Madrid).
Requisitos para inscribirse en el RPSV
El procedimiento de adjudicación se realiza por sorteo y se dirigirá a satisfacer las necesidades de vivienda de la población madrileña de acuerdo con las circunstancias personales, familiares, sociales, económicas y de otra índole. Madrid City Council Para inscribirse, hay que cumplir todas estas condiciones simultáneamente:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Ingresos máximos | Hasta 3,5 veces el IPREM según tamaño de la unidad familiar |
| Vinculación con Madrid | Empadronado al menos 1 año ininterrumpido O trabajando en Madrid los 2 últimos años |
| No titularidad de vivienda | Ni el solicitante ni ningún miembro de la unidad familiar puede poseer otra vivienda |
| No ser arrendatario público | No puede ser ya inquilino de una vivienda de propiedad o gestión pública |
| Mayoría de edad | Persona física mayor de edad o menor emancipada |
El umbral de ingresos referenciado al IPREM 2026 (600,53 €/mes) implica que el techo máximo para acceder está en torno a los 25.222 euros anuales para una persona sola, cifra que sube progresivamente con el tamaño de la unidad familiar hasta los aproximadamente 44.000 euros brutos anuales para una pareja con dos hijos menores.
Los grupos de demanda: el sistema no es un sorteo puro
Aquí está el punto más relevante que casi nadie explica con claridad: el sorteo de la EMVS no es un sorteo entre todos los inscritos al mismo tiempo. Es un proceso estructurado en grupos de demanda, donde las viviendas se distribuyen previamente entre categorías de solicitantes según su situación personal y social.
Con esta finalidad se establecen los siguientes Grupos de Demanda: Personas en situación de vulnerabilidad residencial, víctimas (directas o indirectas) de violencia de género, trata y/o explotación sexual, y demandantes de vivienda de protección pública en régimen de alquiler que acrediten vinculación con el municipio de Madrid. Madrid City Council
El Reglamento de Adjudicación de Viviendas de la EMVS, aprobado en diciembre de 2018 y modificado en enero de 2021, establece los siguientes grupos principales:
| Grupo de Demanda | Descripción |
|---|---|
| G1 — Vulnerabilidad residencial | Sin hogar, en riesgo de exclusión residencial (clasificación ETHOS europea) |
| G2 — Violencia de género | Víctimas directas e indirectas, trata y explotación sexual |
| G3 — Jóvenes | Menores de 35 años |
| G4 — Familias con hijos menores | Unidades familiares con menores a cargo |
| G5 — Mayores | Personas de 65 años o más |
| G6 — Discapacidad | Personas con discapacidad reconocida |
| G7 — Familias numerosas y monoparentales | Familias numerosas y monoparentales reconocidas |
| G8 — Demanda general | Resto de solicitantes con vinculación a Madrid |
Para cada sorteo, el Consejo de Administración de la EMVS determina qué porcentaje de viviendas va a cada grupo, pudiendo crear subgrupos que combinen varios criterios. Una vez establecidos los subgrupos de demanda y las viviendas asignadas a cada uno, se seleccionarán los posibles adjudicatarios a través de un sorteo público ante notario en el caso de concurrir situaciones de idénticas condiciones. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid
El sorteo aleatorio, por tanto, solo opera dentro de cada grupo, no entre todos los solicitantes globalmente. Si perteneces al G8 (demanda general), compites únicamente contra otros solicitantes del G8 para las viviendas asignadas a ese grupo, que históricamente son las menos.
El proceso paso a paso: de la convocatoria al contrato
El flujo completo de un sorteo EMVS tiene siete fases diferenciadas:
Fase 1 — Convocatoria pública La EMVS publica la convocatoria con las viviendas disponibles, los grupos de demanda activados, el porcentaje de pisos por grupo y el plazo de inscripción en el RPSV. Se publica en el tablón de edictos electrónico del Ayuntamiento de Madrid, en la sede electrónica municipal y en la web de la EMVS. Para el sorteo de febrero de 2026, la fecha de corte del registro fue el 30 de enero de 2026: solo participaron los inscritos válidamente hasta esa fecha.
Fase 2 — Lista provisional de admitidos y excluidos Antes del sorteo, la EMVS publica un listado provisional con quiénes han sido admitidos y quiénes excluidos, indicando el motivo de exclusión. Los excluidos tienen un plazo de alegaciones para subsanar errores documentales o impugnar la exclusión. Esta fase es crítica: un dato erróneo en el RPSV —ingresos mal declarados, empadronamiento no actualizado— puede dejar fuera a un solicitante con derecho a participar.
Fase 3 — El sorteo Como en todas las adjudicaciones anteriores, el sorteo se ha podido seguir en directo a través de la página web y las redes sociales de EMVS Madrid. Ayuntamiento de Madrid El acto es público, se celebra en la sede de la EMVS y puede seguirse en tiempo real. Se seleccionan tres solicitudes por cada vivienda ofertada: un adjudicatario principal y dos reservas, en ese orden de prelación.
Fase 4 — Publicación de seleccionados El listado de seleccionados y reservas se publica en el tablón de edictos electrónico del Ayuntamiento. Los seleccionados son notificados y tienen diez días hábiles para aceptar o renunciar a la adjudicación. Si el principal renuncia, pasa el turno al primer reserva, y así sucesivamente.
Fase 5 — Verificación documental Los preseleccionados deben aportar documentación que acredite el cumplimiento de todos los requisitos declarados en el RPSV: declaraciones de la renta, certificados de empadronamiento, acreditación del estado civil, situación laboral, etc. La EMVS puede cruzar esta información con otros organismos públicos para verificar su veracidad.
Fase 6 — Comisión Permanente de Adjudicación Elaborada la propuesta de selección, esta se elevará a la Comisión Permanente de Adjudicación. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid Este órgano aprueba el listado definitivo de adjudicatarios. Si un seleccionado no acredita los requisitos en esta fase, pierde la adjudicación y pasa al siguiente de la lista de reservas.
Fase 7 — Firma del contrato Una vez aprobado el listado definitivo, el adjudicatario firma el contrato de arrendamiento con la EMVS. La renta nunca superará el 30% de los ingresos de la unidad familiar, con la horquilla orientativa de 300 a 600 euros mensuales en las promociones recientes de El Cañaveral.
¿Es transparente el sistema? Lo que funciona y lo que no
El sistema tiene salvaguardas reales. El sorteo es público, retransmitido en directo, con notario cuando hay empate de condiciones. Los listados se publican en el tablón oficial y son consultables. Las bases de cada sorteo se publican en el BOCM. Existe un mecanismo de alegaciones antes del sorteo y uno de revisión documental después. El Reglamento de Adjudicación es un documento público, aprobado en pleno del Ayuntamiento y publicado en el BOCM.
Dicho esto, hay puntos del sistema donde la opacidad estructural no desaparece por decreto:
El poder discrecional sobre los grupos de demanda. El Consejo de Administración de la EMVS determina en cada convocatoria qué porcentaje de viviendas va a cada grupo. De cada uno de los grupos de demanda, por acuerdo del Consejo de Administración de la EMVS, podrán establecerse subgrupos, mediante la combinación de uno o varios grupos de demanda con los siguientes criterios socioeconómicos. Madrid Open Data Esta facultad es legítima y tiene sentido para atender necesidades urgentes, pero también significa que la composición de cada sorteo puede variar significativamente entre convocatorias sin que los solicitantes de la demanda general lo anticipen.
Las adjudicaciones por convenio específico. La EMVS Madrid podrá adjudicar vivienda, por razones excepcionales, a través de acuerdos o convenios específicos suscritos con entidades ciudadanas, que recogerán las condiciones de acceso a las viviendas, garantizando los principios de igualdad, publicidad y el principio constitucional de objetividad. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid Este mecanismo de excepción, aunque está regulado, supone una vía paralela al RPSV que no pasa por el sorteo ordinario y cuya aplicación concreta no siempre es visible para el solicitante medio.
La verificación documental a posteriori. El sistema confía en la declaración responsable del solicitante en el momento de la inscripción. La comprobación real de los datos ocurre después del sorteo, cuando el seleccionado aporta documentación. Esto abre la posibilidad de que personas que no cumplen los requisitos accedan al sorteo —y potencialmente sean seleccionadas— si sus datos declarados no son verificados con cruce automático previo. La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, de cualquier dato o información contenida en esta solicitud, o la no presentación de la documentación requerida determinará la imposibilidad de continuar con la inscripción, y la adjudicación de vivienda, en su caso, desde que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiera lugar, pudiendo determinar la imposibilidad de tramitar una nueva inscripción durante el plazo de dos años. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid La sanción existe, pero la detección depende de que la EMVS investigue activamente, no de un sistema automático de prevención.
La lista de reservas caduca. La lista de reservas tiene una vigencia de solo tres meses. Si el adjudicatario principal y los dos reservas renuncian o son excluidos, la vivienda puede quedar desierta y volver al siguiente proceso —sin que el resto de solicitantes inscritos tenga opción automática.
Los antecedentes que no se pueden ignorar
El sistema actual de sorteo es el resultado de una reforma profunda impulsada precisamente para corregir el fracaso del modelo anterior. La crisis de credibilidad de la EMVS no vino de los sorteos, sino de algo mucho más grave: la venta de 1.860 viviendas públicas a fondos de inversión en 2013, bajo el mandato de Ana Botella.
El Tribunal de Cuentas condenó a la exalcaldesa de Madrid Ana Botella y a parte de su equipo a pagar 25,7 millones de euros por vender 1.860 viviendas al considerar que incurrieron en una «negligencia grave» porque «no impidieron el perjuicio en el patrimonio público.» elDiario.es La operación, que transfirió viviendas protegidas al fondo Blackstone por 128,5 millones de euros —unos 23 millones menos de su valor real según el Tribunal de Cuentas—, destruyó de golpe una parte significativa del parque público que tardará años en reconstruirse.
La comisión de investigación del Ayuntamiento fue aún más explícita: el proceso de venta contravino la legislación básica de aplicación en su preparación y adjudicación, y no se respetaron los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y objetividad en el desarrollo del procedimiento. Ayuntamiento de Madrid
Este episodio —que documentamos en profundidad en nuestro análisis sobre la falta de vivienda estructural en la Comunidad de Madrid— explica por qué el Reglamento de 2018 introdujo tantas salvaguardas formales: sorteo público, notario, retransmisión en directo, publicación en edictos. Son respuestas directas a los abusos del pasado.
Los números reales: probabilidades en el sorteo de El Cañaveral
Con los datos disponibles de los sorteos recientes, podemos aproximar la probabilidad real de ser adjudicatario en las próximas convocatorias de Cañaveral 10 y 13.
El sorteo de febrero de 2026 adjudicó 282 viviendas. En él participaron todos los inscritos válidos en el RPSV a 30 de enero de 2026. La EMVS no publica el número total de inscritos en el RPSV, pero datos indirectos —el volumen de solicitudes en convocatorias anteriores y la demanda acumulada conocida— apuntan a decenas de miles de expedientes activos para un parque que sortea unos 500-600 pisos al año en el mejor de los casos.
| Sorteo | Año | Viviendas adjudicadas | Mandato acumulado |
|---|---|---|---|
| Sorteos del mandato Almeida | 2019-2026 | ~4.800 | Desde inicio mandato |
| Solo desde 2023 | 2023-2026 | ~2.329 | Noveno sorteo |
| Último sorteo | Feb. 2026 | 282 | — |
| Próximos sorteos Cañaveral | Antes verano 2026 | ~248 (C10+C13) | — |
Para el grupo de demanda general (G8), que es donde caen la mayoría de los funcionarios sin circunstancias especiales, la fracción de viviendas asignadas es la más pequeña. Un funcionario de escala C1 sin hijos menores, sin discapacidad y mayor de 35 años compite en el grupo más amplio por el menor número de pisos. Su probabilidad objetiva de ser adjudicatario en un sorteo dado es muy baja —inferior al 1% si el registro activo supera los 30.000 expedientes, como sugieren los datos disponibles.
Esto no significa que el sistema sea injusto en su diseño: priorizar a quien más lo necesita es la lógica correcta. Significa que para el funcionario de renta media sin circunstancias especiales, el sorteo EMVS es una posibilidad real pero estadísticamente poco probable en el corto plazo.
Qué puede infringir las normas: los vectores de riesgo reales
El sistema tiene puntos donde se pueden producir infracciones, aunque la mayoría no son denunciadas públicamente ni fácilmente detectables:
1. Falsedad en la declaración de ingresos. Declarar ingresos inferiores a los reales en el RPSV para mantenerse dentro del umbral del IPREM. Técnicamente perseguible con exclusión del registro durante dos años y responsabilidad penal, pero difícil de detectar sin cruce automático con la AEAT antes del sorteo.
2. Titularidad oculta de vivienda. Declarar no tener vivienda en propiedad cuando en realidad se tiene a través de herencia, cónyuge o sociedad. El cruce con el Registro de la Propiedad existe pero no siempre es exhaustivo en tiempo real.
3. Empadronamiento ficticio. Empadronarse en Madrid sin residencia real para cumplir el requisito de vinculación. La acreditación de empadronamiento es documental, no presencial.
4. Manipulación en la categoría de demanda. Declarar circunstancias que corresponden a un grupo prioritario (violencia de género, discapacidad, vulnerabilidad) sin acreditarlas, para competir en un grupo con mayor proporción de viviendas asignadas. Detectado en la fase de verificación documental, pero solo si la EMVS exige la documentación completa.
5. Doble inscripción o datos duplicados. El RPSV debe prevenir inscripciones duplicadas, pero los errores administrativos pueden generar expedientes con datos inconsistentes que favorezcan a un solicitante sin que sea su intención.
Ninguno de estos vectores invalida el sistema global. Pero conviene conocerlos, especialmente porque la corrección más eficaz —el cruce automático previo con la AEAT, el Registro de la Propiedad y el padrón municipal antes del sorteo, no después— todavía no es el estándar en todos los procesos.
Lo que el sorteo no resuelve: el problema de escala
Incluso un sorteo perfectamente transparente y sin ninguna infracción no resuelve el problema estructural. El déficit de vivienda asequible en Madrid es tan profundo que la oferta sorteada cada año no se acerca a la demanda acumulada. Como analizamos en nuestra entrada sobre los fondos de inversión y la vivienda en Madrid, el capital privado que entra en el mercado madrileño —Carlyle, PIMCO, Blackstone— produce build-to-rent regulado, no patrimonio público permanente. Y como documenta nuestra guía sobre el nuevo reglamento VPP y los requisitos de empadronamiento, para muchos funcionarios trasladados a Madrid recientemente ni siquiera el sorteo EMVS es accesible en la práctica.
El sorteo es la única puerta al parque público de alquiler municipal. Pero es una puerta estrecha frente a una demanda masiva. Para quien no quiere depender de esa lotería —con probabilidades objetivamente bajas para el perfil funcionarial sin circunstancias especiales—, el modelo cooperativo ofrece una vía diferente: no es una adjudicación aleatoria, sino un proceso de adhesión a un proyecto colectivo de vivienda a precio de coste, sin especulación y sin lista de espera indefinida.
En FuncioHouse trabajamos junto a PSF (Policías Sin Fronteras) para articular exactamente eso para funcionarios y empleados públicos en la Comunidad de Madrid. Si quieres entender si encaja con tu situación, puedes contactarnos a través de nuestra página de contacto.
