Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de abril de 2026
La pregunta que toda cooperativa de vivienda tiene que responder antes de cualquier otra es la más básica de todas: ¿dónde va a estar el suelo? La respuesta no es solo urbanística. Es financiera, jurídica y temporal. En la Comunidad de Madrid, la diferencia entre trabajar con suelo público privado cooperativas Madrid —una distinción que parece técnica pero que determina en última instancia cuánto dinero tendrá que poner cada socio de entrada, cuántos años esperará y qué restricciones arrastrará sobre la vivienda resultante— puede significar la diferencia entre una cuota mensual asumible y una barrera de acceso de 25.000 euros en capital social antes de poner el primer ladrillo.
Este análisis cruza los datos del Portal del Suelo 4.0 de la Comunidad de Madrid, los proyectos del Plan Suma Vivienda de EMVS, los costes reales de adquisición en los nuevos desarrollos del sureste y el coste del suelo en las distintas tipologías de suelo privado para ofrecer el mapa más completo disponible de dónde y cómo puede una cooperativa acceder a suelo en Madrid en 2026.
Las cinco tipologías de suelo que puede usar una cooperativa en Madrid
Antes del análisis comparativo, conviene establecer un mapa claro de las opciones reales disponibles. No todo el suelo es igual, y la categoría jurídico-urbanística del terreno determina casi todo lo demás.
1. Suelo público en venta directa (Portal Suelo 4.0). Parcelas de titularidad pública —Comunidad de Madrid, Ayuntamiento, EMVS, organismos adheridos— sacadas a subasta o concurso público en libre concurrencia. Visible en el Portal del Suelo 4.0 de la Comunidad de Madrid.
2. Suelo público en cesión de derecho de superficie. La Administración mantiene la propiedad del suelo y cede su uso durante un período (típicamente 75 años) a cambio de una contraprestación, generalmente la construcción de VPP. Es el modelo que usa EMVS para el Plan Suma Vivienda en Los Ahijones y Los Berrocales.
3. Suelo privado en nuevos desarrollos (suelo finalista). Parcelas calificadas como VPP dentro de las juntas de compensación de los grandes desarrollos del sureste —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— que se adquieren de los propietarios privados o las juntas en libre concurrencia.
4. Suelo privado urbano consolidado. Solares ya urbanizados en cualquier zona de la región, de titularidad privada, que una cooperativa puede comprar directamente al propietario sin proceso de reparcelación pendiente.
5. Suelo urbanizable no consolidado o en desarrollo. Terrenos que requieren completar la urbanización antes de poder edificar: reparcelación pendiente, cesiones a la Administración, costes de urbanización a cuenta de los propietarios. El más complejo jurídicamente y el que conlleva mayores plazos e incertidumbres.
El suelo público: ventajas teóricas, restricciones reales
Qué ofrece la Administración y cuáles son sus condiciones
El Portal del Suelo 4.0 creció más de un 40% en superficie disponible entre 2024 y 2026, pasando de 1,62 millones de metros cuadrados a más de 2 millones de m² cartografiados. Desde 2014 se han vendido 535 parcelas por casi 945 millones de euros. FuncioHouse
En teoría, el suelo público debería ser la palanca más poderosa para hacer vivienda asequible: la Administración tiene el activo, puede fijar condiciones de uso, puede precio tasado al suelo y puede reservar parcelas para cooperativas. En la práctica, el modelo predominante en Madrid es la subasta en libre concurrencia.
La Confederación de Cooperativas de Vivienda (CONCOVI) señala con claridad que el problema de las cooperativas no es la falta de información sobre dónde está el suelo —el Portal del Suelo resuelve eso— sino el acceso preferente a ese suelo a precios compatibles con VPP. Cuando el suelo se subasta en libre concurrencia, las cooperativas compiten en desventaja estructural frente a fondos y promotores privados con mayor capacidad de apalancamiento. FuncioHouse
Pros del suelo público en subasta:
El suelo público tiene una ventaja de partida importante: visibilidad y certeza jurídica. El Portal del Suelo 4.0 permite consultar superficie, edificabilidad, uso y régimen antes de entrar en ningún proceso. La información disponible incluye datos de las parcelas disponibles para venta o concesión administrativa, propiedad de la Comunidad de Madrid y de Ayuntamientos adheridos al Portal. Comunidad de Madrid Eso elimina la asimetría de información que históricamente ha penalizado a las cooperativas más pequeñas.
Contras del suelo público en subasta:
Lo que el Portal no muestra es quién compra, a qué precio final, con qué compromisos de uso, si el suelo será protegido permanente o temporalmente y qué porcentaje va a vivienda asequible frente a libre. FuncioHouse La transparencia del portal llega hasta el inventario, no hasta las condiciones de adjudicación.
El problema estructural es que en la subasta de suelo calificado como VPP el precio de la vivienda está topado por el módulo, pero el precio del suelo no lo está. El precio del suelo VPP no está topado, pero el precio de la vivienda final sí. El resultado es que el promotor —o la cooperativa— absorbe el sobrecoste del suelo encareciéndolo todo, convirtiendo la «vivienda protegida» en una promesa formal que la realidad económica desdibuja. FuncioHouse
El derecho de superficie: la vía más favorable para cooperativas
La alternativa al suelo en venta es el derecho de superficie: la Administración conserva la propiedad del suelo y cede su uso durante décadas a cambio de que el adjudicatario construya y gestione vivienda protegida. Esta fórmula elimina el coste de adquisición del suelo de la ecuación financiera de la cooperativa.
El Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, a través de EMVS Madrid, aplica este modelo en los desarrollos del este: cesión de 53 parcelas para la construcción y posterior alquiler de viviendas de protección pública, con derechos de superficie a favor de los adjudicatarios. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid
El Plan 18.000 del Ayuntamiento, que durante los años 80 y 90 cedió suelo a cooperativas en régimen de derecho de superficie por 75 años, es el precedente histórico más claro. Sus resultados muestran tanto la potencia del modelo —miles de familias con vivienda a precio de coste— como sus limitaciones estructurales a largo plazo: el Plan 18.000 cedió terrenos durante 75 años a cooperativas para la construcción de VPO; los propietarios son dueños de la vivienda pero no del suelo, y al cumplirse el plazo el Ayuntamiento podría recuperar el terreno. Templo Consulting
La tabla comparativa de suelo público recoge los dos regímenes:
| Modalidad | Coste de suelo | Titularidad final | Plazos | Restricciones de uso |
|---|---|---|---|---|
| Venta en subasta libre | Alto (precio mercado) | La cooperativa | Cortos si hay resolución | VPP durante 15 años, luego libre |
| Cesión derecho de superficie | Bajo o nulo | La Administración | Medios | VPP durante toda la cesión |
| Cesión gratuita a entidades sin ánimo de lucro | Nulo | La Administración | Variables | Uso social permanente |
El suelo privado: más flexibilidad, más riesgo, más coste
Suelo finalista en los desarrollos del sureste
El grueso de la actividad cooperativa actual en la Comunidad de Madrid se concentra en los cinco grandes desarrollos del sureste: Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y El Cañaveral. En estos sectores, el suelo calificado como VPP está en manos de propietarios privados que lo venden a través de las juntas de compensación.
Este es el modelo más activo pero también el que tiene mayor exposición al problema del capital social inflado. Cuando varias gestoras compiten por una parcela en subasta pública, gana quien más puja. Si una gestora ofrece un precio más alto para conseguir el terreno, ese sobrecoste se repercute entre todos los socios en forma de capital social elevado. En un desarrollo del sureste de Madrid, una gestora solicitaba 10.000 € de capital social; otra gestora ganó la subasta del terreno ofreciendo un precio más alto por el suelo, y el capital social para sus socios ascendió a más de 25.000 €. Ahijones Hoy
El coste del suelo en los nuevos desarrollos es la variable que más determina el precio de acceso real. El coste de adquisición del suelo en zonas urbanizadas de Madrid capital oscila entre 1.500 y 4.000 €/m², haciendo imposible desarrollar vivienda protegida sin subvención pública significativa. FuncioHouse
La tabla siguiente muestra el impacto del coste del suelo sobre el capital social exigido para una VPP de 80 m² útiles:
| Coste del suelo | Capital social estimado | Viabilidad para escala C1 |
|---|---|---|
| Suelo público cedido a precio tasado | 5.000–10.000 € | ✅ Accesible |
| Subasta suelo VPP ganada con puja moderada | 10.000–15.000 € | ⚠️ Ajustado |
| Subasta suelo VPP ganada con puja alta | 20.000–26.000 € | ❌ Fuera de alcance |
| Suelo privado libre (zona A Madrid) | 30.000–50.000 € | ❌ Inviable para VPP |
Estimaciones propias basadas en datos de Ahijones Hoy, CONCOVI y análisis FuncioHouse
Suelo urbano consolidado privado: la opción menos conocida
Existe una categoría de suelo frecuentemente ignorada por las cooperativas: el suelo urbano consolidado privado fuera de los grandes desarrollos. Son solares ya urbanizados, con todos los servicios y calificación residencial, que un propietario privado pone a la venta sin proceso de compensación pendiente.
Sus ventajas son claras: sin reparcelación, sin juntas de compensación, sin plazos de urbanización. El solar tiene precio de venta directo negociable y la cooperativa puede calcular su viabilidad con más precisión que en un desarrollo en curso. Los precios del suelo urbano consolidado en la Comunidad de Madrid oscilan entre 285 €/m² de media y 3.664 €/m² en las zonas más cotizadas, con variaciones muy significativas según municipio y zona. Terrenos Madrid
Sus limitaciones también son reales: en Madrid capital y la corona metropolitana próxima, estos solares son escasos, caros y muy disputados por promotoras con mayor músculo financiero. En municipios de la segunda corona (Getafe, Alcorcón, Leganés, Torrejón, Alcalá) los precios bajan sustancialmente y la competencia es menor, lo que abre una ventana de oportunidad real para cooperativas bien organizadas con demanda agrupada en esas zonas.
Suelo urbanizable no consolidado: el mayor riesgo, el mayor potencial
La opción más compleja es el suelo urbanizable en proceso de transformación: terrenos que figuran en el planeamiento como futuros residenciales pero que aún requieren el proceso completo de reparcelación, cesiones a la Administración, urbanización y obtención de licencias.
Los riesgos de esta tipología son bien conocidos en la historia reciente de las cooperativas madrileñas. Las cooperativas que compraron suelo en los desarrollos del sureste en los años 2000 vieron sus esperanzas frustradas cuando la crisis económica ralentizó el desarrollo durante más de una década, quedando atrapadas en suelos no urbanizados sin poder construir sus viviendas. Ayuntamiento de Madrid
El proceso entre la clasificación del suelo y la entrega de llaves puede durar entre 10 y 20 años. Durante todo ese tiempo, la cooperativa tiene capital inmovilizado en suelo improductivo, afrontando intereses del préstamo promotor y la incertidumbre jurídica de los procedimientos administrativos.
Tabla comparativa completa: suelo público vs. privado para cooperativas
| Dimensión | Suelo público (subasta) | Suelo público (cesión superficie) | Suelo privado finalista | Suelo urbano consolidado | Suelo urbanizable |
|---|---|---|---|---|---|
| Coste de adquisición | Medio-alto (mercado) | Bajo o nulo | Alto | Alto en capital, variable en municipios | Bajo inicial, alto final |
| Capital social resultante | 10.000–25.000 € | 5.000–10.000 € | 10.000–26.000 € | Variable | Imprevisible |
| Certeza jurídica | Alta | Alta | Media | Alta | Baja |
| Plazo hasta llaves | 3–5 años | 3–5 años | 3–5 años | 2–4 años | 8–20 años |
| Titularidad del suelo | Cooperativa (VPP 15 años) | Administración (75 años) | Cooperativa | Cooperativa | Cooperativa |
| Restricciones de venta | Sí (15 años VPP) | Sí (toda la cesión) | Sí (15 años VPP) | No (si libre) | No (si libre) |
| Competencia en proceso | Fondos + promotoras | Concurso con criterios sociales | Fondos + promotoras | Menor | Variable |
| Recomendación | Solo si el pliego prioriza cooperativas | ✅ Óptima para cooperativas | Viable con gestora solvente | ✅ Buena fuera del centro | ❌ Solo con certeza urbanística total |
Dónde están las mejores oportunidades geográficas en 2026
El análisis del suelo no puede desvincularse de la geografía. La Comunidad de Madrid tiene tres anillos de oportunidad diferenciados para las cooperativas.
Anillo 1 — Sureste (Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros). Es donde está la mayor concentración de suelo VPP activo. Las cooperativas ya operan aquí a gran escala, pero el precio del suelo en subasta es elevado y el capital social inflado ha sido el problema dominante. Para un funcionario de escala media, la vía de acceso más viable es la cooperativa VPPL bien tutelada, con gestora homologada por CONCOVI y capital social verificado. Como analizamos en detalle en Para comprar un piso en el sureste siendo funcionario necesitas dos sueldos, el desembolso previo puede exigir entre 54.000 y 80.000 euros antes de la hipoteca.
Anillo 2 — Corona metropolitana próxima (Alcorcón, Getafe, Ciempozuelos, Alcalá, Torrejón). Aquí el suelo es más barato, la competencia menor y los ayuntamientos están mostrando mayor disposición a colaborar con cooperativas mediante protocolos público-cooperativos. COOPEROPEN ya tiene proyectos activos en Alcorcón (3.500 viviendas en Retamar de la Huerta), Ciempozuelos (391 viviendas) y Getafe. El capital social es más reducido y la accesibilidad para escalas C1 y A2 es real. La contrapartida es la distancia al lugar de trabajo para muchos funcionarios.
Anillo 3 — Municipios pequeños y medios (Aranjuez, Villarejo de Salvanés, Chiclana de la Frontera para los proyectos fuera de Madrid). Proyectos de menor escala pero con suelo municipal disponible en condiciones favorables y acuerdos directos con los consistorios. El precio de la vivienda resultante puede ser un 30–40% inferior al del sureste de Madrid capital. Interesante para funcionarios con destino en esos municipios o con mayor flexibilidad de localización.
Los grandes actores del suelo público y cómo acceder a ellos
EMVS Madrid. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid cuenta con un patrimonio de más de 9.300 viviendas, un 48% más que en 2019, y lidera el ranking de vivienda pública en régimen de alquiler asequible en España. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid EMVS no cede suelo directamente a cooperativas en compra, pero sus concursos de derecho de superficie para vivienda asequible pueden abrirse a cooperativas si los pliegos lo contemplan. El Ayuntamiento ha puesto a disposición de cooperativas, entidades de economía social y pequeñas empresas parcelas del Patrimonio Municipal de Suelo para la construcción de viviendas colectivas en régimen de cooperativa, con validación de CONCOVI. Ayuntamiento de Madrid
Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Gestiona parte del suelo autonómico y las concesiones de dominio público para vivienda en alquiler asequible. La Comunidad de Madrid publicó en abril de 2025 la Orden de otorgamiento de concesión de dominio público de parcelas titularidad autonómica para la construcción de viviendas en alquiler a precio asequible. Comunidad de Madrid
SEPES — Entidad Estatal de Suelo. El organismo estatal controla bolsas de suelo en múltiples municipios de la corona madrileña. CONCOVI ha solicitado expresamente que SEPES destine parcelas específicas para cooperativas de vivienda asequible, una petición que tiene eco en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 pero que aún no se ha materializado en adjudicaciones concretas.
SAREB. El banco malo español gestiona un inventario de suelo heredado de las cajas intervenidas. Su activación para cooperativas sería una palanca importante, pero la complejidad de gestión y los plazos de salida de esos activos hacen que sea una oportunidad más teórica que práctica en el horizonte inmediato.
El impacto del tipo de suelo sobre el funcionario: cálculo real
Para ilustrar el impacto concreto sobre un funcionario, tomamos como referencia una VPPB de 80 m² útiles en zona B de la Comunidad de Madrid (precio máximo 2026: ~2.170 €/m² útil = ~173.600 € de precio máximo). El coste total incluye suelo, construcción, licencias, gestión y financiación.
| Tipo de suelo | Precio estimado vivienda | Capital social | Aportaciones previas (20-25%) | Hipoteca resultante | Cuota mensual (30 años, 3,2%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Suelo público a precio tasado | ~155.000 € | ~8.000 € | ~31.000 € | ~116.000 € | ~500 €/mes |
| Subasta VPP (puja moderada) | ~165.000 € | ~12.000 € | ~33.000 € | ~120.000 € | ~520 €/mes |
| Subasta VPP (puja alta) | ~173.600 € (máximo) | ~24.000 € | ~43.000 € | ~106.600 € | ~460 €/mes |
La diferencia no está tanto en la cuota hipotecaria como en el dinero que hay que tener ahorrado antes de pedir la hipoteca: entre 39.000 € con suelo tasado y 67.000 € con subasta alta, incluyendo capital social. Para un funcionario C1 con 1.450 € netos/mes, esa diferencia son entre 4 y 7 años de ahorro íntegro adicionales.
Pros y contras cruzados: la síntesis del análisis
Ventajas del suelo público:
La principal es el precio: cuando la Administración cede suelo a precio tasado o en derecho de superficie, el coste de acceso a la cooperativa baja sustancialmente y el capital social se mantiene en rangos razonables. Además, las parcelas públicas suelen contar ya con calificación VPP confirmada, lo que elimina incertidumbre urbanística. Como documenta el análisis del Portal Suelo 4.0 en FuncioHouse, el inventario público es visible y actualizado, lo que facilita la planificación.
Desventajas del suelo público:
El problema central es la competencia en subasta. Sin un pliego que priorice explícitamente a cooperativas o entidades sin ánimo de lucro, la subasta en libre concurrencia es un terreno hostil para quienes no pueden apalancar tanto capital como un fondo o una promotora. Cuando el suelo se subasta en libre concurrencia, las cooperativas compiten en desventaja estructural frente a fondos y promotores privados con mayor capacidad de apalancamiento. FuncioHouse Además, el derecho de superficie —la mejor modalidad— no garantiza la propiedad del suelo al socio, lo que limita el valor del activo a largo plazo.
Ventajas del suelo privado:
Mayor disponibilidad en los desarrollos del sureste, flexibilidad de negociación directa con propietarios en municipios de la segunda corona, y posibilidad de coordinar colectivamente la demanda a través de plataformas como COOPEROPEN para negociar el suelo con más poder. El suelo privado urbano consolidado, cuando está disponible a precios razonables fuera del centro, ofrece la vía más directa hacia la vivienda en plazos cortos y sin restricciones de uso posteriores.
Desventajas del suelo privado:
El riesgo de capital social inflado en subastas competidas es el más documentado. Pero hay otros: la calificación VPP en suelo privado implica las mismas restricciones de reventa durante 15 años, y el proceso de reparcelación en suelos no consolidados puede extenderse durante años con costes imprevisibles para los socios.
Qué debería cambiar en la política de suelo para que las cooperativas compitan en igualdad
El diagnóstico es claro, las soluciones también existen aunque no se apliquen. CONCOVI lleva años reclamando tres medidas concretas que cambiarían el mapa radicalmente.
Primera: reservar en los pliegos de concurso de suelo público una cuota mínima —por ejemplo, el 25%— para cooperativas y entidades de economía social, con criterios de adjudicación que no premien exclusivamente el precio ofertado. Segunda: establecer un precio máximo al suelo VPP en las subastas públicas, revertiendo la decisión de 2008 que eliminó ese tope. Tercera: crear un mecanismo de acceso preferente de cooperativas a los suelos de SEPES y SAREB con precio tasado vinculado al módulo VPP.
Sin esos cambios, la ecuación actual seguirá siendo la misma: el suelo público favorece en la práctica a quien más puja, y el suelo privado finalista en las zonas con más demanda reproduce el mismo resultado. La cooperativa competitiva no es la mejor gestionada sino la que sobrepaga el suelo y traslada el coste al socio.
Qué significa esto para un funcionario que evalúa una cooperativa hoy
La pregunta práctica que debe hacerse cualquier funcionario antes de firmar su adhesión a una cooperativa en la Comunidad de Madrid es simple: ¿cuánto le costó el suelo a esta gestora? No es una pregunta que siempre se pueda responder con facilidad, pero es la más relevante para predecir si el capital social va a estar en 8.000 o en 25.000 euros.
Las claves para evaluar la situación del suelo de una cooperativa son: si está tutelada por CONCOVI o su Federación Territorial; si el suelo ya está escriturado a nombre de la cooperativa o está en proceso de negociación; si el capital social está justificado con un desglose detallado del coste de adquisición; y si el pliego del concurso público de origen incluía tope al precio del suelo o criterios sociales adicionales.
Puedes consultar el análisis del acceso por escala salarial y el desglose de capital social real en nuestra entrada sobre el esfuerzo hipotecario real de los funcionarios en el sureste y el análisis de la Ley LIDER y su impacto en la cooperativa.
En FuncioHouse trabajamos con la cooperativa de PSF (Policías sin Fronteras), orientada específicamente a funcionarios y empleados públicos en la Comunidad de Madrid. No está sujeta a los requisitos de empadronamiento de la VPP, no tiene plazos de descalificación que afecten al socio y gestiona el suelo de forma transparente y sin capital social especulativo. Si quieres conocer las condiciones actuales y los proyectos en marcha, escríbenos desde el formulario de contacto.
Fuentes:
- Portal del Suelo 4.0, Comunidad de Madrid, Datos Abiertos CM — parcelas Portal Suelo 4.0, EMVS Madrid — web corporativa, Plan Suma Vivienda EMVS Madrid — descripción y pliegos, EjePrime — Ayuntamiento cede 53 parcelas a EMVS, Ayuntamiento de Madrid — estrategia global vivienda, Wikipedia — EMVS, Ayuntamiento de Madrid — solución cooperativistas sureste, Ahijones Hoy — precios VPP capital social 2026, CONCOVI — presencia institucional, CooperOpen — Madrid Nuevo Norte, Plan de Choque Vivienda 2024-2025 Comunidad de Madrid, Ley 9/2001 del Suelo Comunidad de Madrid, ANSOL — cooperativas Madrid nuevos modelos, Agencia de Noticias Solidarias — cooperativas Madrid, Templo Consulting — Plan 18.000
