Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 2 de abril de 2026
El banco malo España SAREB es uno de los experimentos económicos más costosos, más debatidos y menos comprendidos de la historia reciente de España. Nació en 2012 para salvar a los bancos de sus propios errores. Prometió no costar nada a los ciudadanos. Acabó añadiendo más de 35.000 millones de euros a la deuda pública. Y ahora, en su recta final antes de liquidarse en 2027, las 40.000 viviendas que aún conserva se han convertido en la materia prima de la nueva política estatal de alquiler asequible. Para entender adónde vamos con la vivienda en España, hay que entender de dónde venimos. Y eso empieza aquí.
1. El origen: la burbuja, el rescate y la promesa imposible
Para comprender qué es la SAREB hay que retroceder a la burbuja inmobiliaria española. Entre 2000 y 2008, España construyó más viviendas que Alemania, Francia e Italia juntas. Los bancos y cajas de ahorro prestaron dinero con una generosidad que rozaba la temeridad, financiando promotoras, constructoras y compradores con activos sobrevalorados como garantía. Cuando la burbuja estalló, el sistema financiero español quedó con los balances llenos de lo que se llamó activos tóxicos: préstamos impagados, promociones quebradas, pisos sin terminar, suelos que no valían lo que se pagó por ellos.
La creación de la SAREB fue una de las condiciones impuestas por la Unión Europea para conceder el rescate financiero a España, que ascendió a 100.000 millones de euros. La Región El diseño del mecanismo fue sencillo en concepto: crear una entidad que comprara todos esos activos tóxicos a los bancos en crisis, limpiando sus balances para que pudieran volver a funcionar. Los bancos vendían barato, perdían dinero, pero se saneaban. La entidad se quedaría con los activos y los liquidaría progresivamente en 15 años.
El 31 de agosto de 2012, el entonces ministro de Economía Luis de Guindos afirmó en el Consejo de Ministros que la operación «nunca tendrá coste alguno para los ciudadanos». Era la promesa que definiría la historia de la SAREB durante la siguiente década.
2. Qué es la SAREB exactamente
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida por su acrónimo SAREB, es una sociedad anónima española de gestión de activos transferidos por las cuatro entidades nacionalizadas (BFA-Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco-Banco Gallego y Banco de Valencia), y por las entidades en proceso de reestructuración o resolución según lo previsto en la Ley 9/2012 (Banco Mare Nostrum, Banco CEISS, Caja3 y Liberbank). Inicialmente, la SAREB estaba participada en un 55% por capital privado, y en un 45% por capital público a través del FROB. Wikipedia
Un dato crucial: la SAREB no es un banco. No dispone de ficha bancaria. No admite depósitos. No concede financiación. No realiza ninguna tarea propia de un banco. Sareb El nombre «banco malo» es popular pero técnicamente incorrecto. Es una sociedad de gestión de activos — básicamente, un gran almacén de propiedades e impagados de los que hay que deshacerse.
La SAREB compró hasta 200.000 propiedades por un monto fijado por el Banco de España. La cifra total ascendió a 50.781 millones de euros, pagados mediante bonos firmados por el Tesoro Público. Posteriormente, las empresas podían intercambiar estos bonos por dinero en efectivo en el Banco Central Europeo. Economía 3
3. Cómo funciona el mecanismo: el modelo del banco malo
El concepto de «banco malo» no es una invención española. Es un mecanismo usado en varias crisis financieras históricas para separar los activos problemáticos de las entidades sanas. La lógica es la siguiente:
| Paso | Qué ocurre |
|---|---|
| 1. Crisis bancaria | Los bancos acumulan activos que valen mucho menos de lo que prestaron por ellos |
| 2. Creación del banco malo | El Estado (o un vehículo mixto público-privado) crea una entidad que compra esos activos a precio reducido |
| 3. Saneamiento bancario | Los bancos venden, pierden algo de dinero, pero limpian sus balances y pueden volver a prestar |
| 4. Gestión del banco malo | La entidad gestiona y vende los activos progresivamente, intentando recuperar lo invertido |
| 5. Liquidación | Tras el plazo establecido (15 años en el caso español), la entidad se disuelve |
El punto crítico está en el paso 4: la entidad comprará los activos a un precio que el Banco de España considera «justo», pero que en muchos casos seguirá siendo superior al valor real de mercado. Si los activos se deprecian más, las pérdidas las absorbe la entidad — y si esta es pública o tiene aval del Estado, las pérdidas son públicas.
Modelos similares existieron en Suecia (Securum, creada tras la crisis bancaria de los 90), en Irlanda (NAMA, creada en 2009) y en Alemania (varios vehículos similares tras la reunificación). La diferencia con el caso español es la escala de los activos involucrados y la complejidad de su gestión.
4. Los activos que recibió: números reales
El 80% de las propiedades eran préstamos de vendedores y el resto eran activos inmobiliarios directos. Xataka En total, la cartera inicial incluía viviendas terminadas, obras a medio construir, suelos urbanizables, activos terciarios (oficinas, locales) y préstamos a promotores inmobiliarios. Ninguna hipoteca de particulares — solo financiación a promotores.
La distribución geográfica era caótica: propiedades en 179 municipios de toda España, muchas en zonas con escasa demanda, otras en mercados completamente deprimidos. Gestionar un patrimonio tan disperso, heterogéneo y de difícil valoración requería una estructura operativa que la SAREB no podía mantener internamente. Por eso desde el inicio subcontrató la gestión y venta a entidades externas: Servihabitat (CaixaBank), Haya Real Estate (primero Bankia, luego Cerberus), Altamira (Santander) y Solvia (Sabadell).
5. El balance financiero: lo que costó realmente
Aquí está el corazón del debate político y económico sobre la SAREB.
La SAREB arrancó en 2012 con una deuda senior de 50.781 millones de euros, avalada por el Estado. Hasta 2024, la sociedad ha logrado amortizar aproximadamente el 44,5% de ese importe, unos 22.600 millones. Sin embargo, el ritmo de devolución se ha ido frenando y la situación financiera se ha deteriorado de forma notable. Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España
Las pérdidas han sido constantes desde el primer año:
| Año | Pérdidas SAREB |
|---|---|
| 2021 | 1.626 millones € |
| 2022 | — |
| 2023 | 1.506 millones € |
| 2024 | 2.826 millones € (+28,6%) |
El principal problema es que la SAREB sigue acumulando pérdidas muy elevadas. Estas pérdidas no se deben tanto a la falta de ingresos — que crecieron un 12,2% hasta los 1.170 millones — como al deterioro contable de los activos que aún conserva, cuyo valor sigue ajustándose a la baja. Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España
El desenlace era previsible desde el principio: los activos se compraron a precios que incluían la sobrevaloración de la burbuja. Al ir vendiéndolos a precios de mercado real — siempre inferiores — la diferencia se registra como pérdida. Y esas pérdidas, desde 2022, son pérdidas públicas.
Según los últimos datos, hasta marzo de 2025, Sareb había repagado el 44,5% de la deuda, unos 28.183 millones de euros. Quedan pendientes 22.598 millones, de los que el Estado es avalista y que, previsiblemente, deberá asumir en 2027. elDiario.es
6. El momento clave: cuando Eurostat cambió las reglas
En 2021, la Comisión Europea, a través de Eurostat, tomó una decisión que cambió la contabilidad pública española de forma drástica. En 2021, Europa obligó a España a incluir al banco malo en sus cuentas, lo que elevó la deuda pública en 35.000 millones de euros. Y las pérdidas anuales computan como déficit público. elDiario.es
La razón técnica: las normas europeas de contabilidad (ESA-95) establecen que para que la deuda de un vehículo de estas características no compute como pública, el capital privado debe superar el 50%. En 2021 el porcentaje privado había caído por debajo de ese umbral. Resultado: 35.000 millones de deuda privada se convirtieron en deuda pública de la noche a la mañana.
El banco malo fue diseñado por el exministro Luis de Guindos, actual vicepresidente del Banco Central Europeo, para el rescate del sistema bancario español, pero acabó aumentando el déficit público casi tres puntos en 2021. Público
En abril de 2022, tras la reclasificación de Eurostat, el Gobierno tomó el control formal. El Estado se convirtió en accionista mayoritario, adquiriendo un 50,14% de sus acciones a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). RentBis
7. Los escándalos: fondos buitre, desahucios y puertas giratorias
La SAREB acumula una historia de controversias que ilustra perfectamente las tensiones entre rescate financiero y política de vivienda.
Los fondos buitre como gestores. La SAREB nunca tuvo capacidad para gestionar directamente sus activos. Los subcontrató a las inmobiliarias de los grandes bancos — los mismos bancos a los que había limpiado los balances — y posteriormente a fondos de inversión internacionales. A partir de julio de 2022, la SAREB vendería a través de Blackstone y de KKR. Blackstone se encargó del 45% de los activos del banco malo, bienes por un importe de 11.379 millones de euros a través de sus inmobiliarias Aliseda y Anticipa. KKR se haría cargo del otro 55%, gestionando 13.906 millones de euros a través de Hipoges. Catalunya Plural
Blackstone es el mayor casero de España. Que la entidad creada para sanear la banca con dinero público confiara la gestión de sus activos al mayor fondo inmobiliario privado del mundo generó una oleada de críticas de activistas, economistas y partidos de izquierda.
Los desahucios. Según el Sindicato de Vivienda de Carabanchel, una de las zonas de Madrid donde son más habituales, en 2021 el banco malo estuvo detrás de al menos un desahucio en el barrio a la semana. Hay personas sin recursos que han ocupado un piso vacío y piden un alquiler social. Hay familias con contratos previos a SAREB que esta no quiere renovar. Hay inquilinos que se encuentran con que SAREB ha vendido la casa a fondos buitre que quieren aumentar los precios o echarlos. Público
Las puertas giratorias. Álvaro Areal, el que fue durante años el director ejecutivo de la SAREB, entró en Anticipa/Aliseda, la gestora inmobiliaria del fondo buitre Blackstone, el mayor casero de España. Este es solo uno de los ejemplos de las innumerables puertas giratorias que han surgido de este banco malo. Público
La opacidad. Durante años, la SAREB no publicó un inventario completo de sus propiedades. Al ser una sociedad anónima privada hasta 2022, no estaba obligada a la transparencia de una entidad pública. Nadie sabía con exactitud cuántas viviendas tenía ni en qué condiciones.
8. Lo que se vendió: la oportunidad perdida
El argumento más demoledor contra la SAREB no es lo que hizo mal, sino lo que no hizo. España tiene uno de los parques de vivienda social más bajos de Europa — alrededor del 2,5% del total, frente al 15-20% de países como los Países Bajos o Austria.
Según los cálculos de expertos, la sociedad ya se había desprendido de dos tercios de su patrimonio, lo que hace difícil que eche el cierre mínimamente saneada. «A estas alturas ya se ha vendido lo que era más valioso. Quedan los restos, pero todavía se podría poner en marcha un parque de vivienda pública destinada al alquiler. Lo que falta es voluntad política.» Público
La SAREB llegó a gestionar más de 500.000 activos entre inmuebles directos, obras en curso, suelos y préstamos a promotores. Buena parte de esos activos — especialmente los de más valor, en zonas urbanas con demanda real — se vendieron a fondos de inversión en paquetes masivos a precios de saldo durante los años 2014-2020, cuando el mercado estaba deprimido y los fondos internacionales encontraron en España una oportunidad irrepetible.
9. El giro de 2022 y la herencia para Casa 47
A partir de 2022, con el Estado como accionista mayoritario, la SAREB incorporó un mandato social a su gestión. Desde el año 2022 pone en marcha un Programa de Alquiler Social con Acompañamiento para las personas vulnerables que habitan en sus viviendas. Sareb
Pero el giro real llegó en 2025. El 1 de julio de 2025, el Consejo de Ministros aprobó la cesión a la nueva empresa pública de vivienda de 40.000 inmuebles de la Sareb. «Es una bolsa de inmuebles que se financió con dinero público y que ahora vamos a devolver a la gente», aseguró la ministra de Vivienda Isabel Rodríguez. elDiario.es
Se han perimetrado más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos con la capacidad de albergar 55.000 viviendas, aproximadamente. Estas viviendas y suelos, que pasarán a formar parte del parque público de vivienda asequible para siempre, tienen un valor de mercado estimado en torno a 5.900 millones de euros. CASA47
Esos activos pasarán a Casa 47, la nueva Entidad Estatal de Vivienda creada en diciembre de 2025 como sustituta de SEPES. Los contratos de alquiler que firme CASA47 podrán tener una duración de hasta 75 años. Ningún alquiler podrá sobrepasar el 30% de la renta media del territorio. Las ofertas se dirigen al 60% de la población que cobra rentas situadas entre 2 y 7,5 veces el IPREM, equivalente a entre 16.800 y 63.000 euros anuales. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
10. El estado final: 2027 y la deuda que nadie sabe quién pagará
La Sareb no podrá culminar su actividad en 2027, pese a que esa es la fecha fijada en sus estatutos para su entrada en liquidación. Le quedan miles de viviendas por adjudicar, transformar o traspasar, además de préstamos en fase judicial cuyos plazos superan el horizonte previsto. El Confidencial Digital
La cuenta es clara y dolorosa. La SAREB partió con 50.781 millones en deuda avalada por el Estado. Ha devuelto 28.183 millones. Quedan pendientes 22.598 millones. La transmisión de activos a Casa 47 supondrá una menor amortización de la deuda de Sareb, con efecto en el aval del Estado que la garantiza. Ese mayor impacto se reflejará contablemente y se imputará a los Presupuestos Generales cuando se liquide la sociedad. El Confidencial Digital
En otras palabras: el Estado — es decir, los contribuyentes — asumirá la diferencia. No como una cifra abstracta, sino como deuda pública real que limita el gasto en sanidad, educación, pensiones o políticas de vivienda.
La lectura crítica: ¿funcionó el banco malo?
Depende de para quién. Para los bancos: funcionó perfectamente. Se deshicieron de activos tóxicos, sanearon sus balances y volvieron a operar con normalidad en pocos años. Para los fondos de inversión internacionales: un festín. Compraron activos españoles a precios de saldo en el momento de mayor depresión del mercado y los han revalorizado durante una década. Para los ciudadanos: la promesa de que no costaría nada fue falsa. El coste final será de decenas de miles de millones en deuda pública. Para el mercado de la vivienda: la SAREB es corresponsable de haber facilitado la entrada masiva de fondos institucionales en el mercado residencial español, contribuyendo a tensionar los precios del alquiler en las ciudades.
«Con ese dinero se podría pagar el salario mínimo a dos millones de personas.» — Manuel Gabarre, abogado e investigador del Observatorio Contra Delitos Económicos, autor de Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler (Traficantes de Sueños, 2019)
La pregunta que queda abierta es si las 40.000 viviendas que ahora se destinan a Casa 47 son suficiente reparación — o si son los restos de lo que podría haber sido un parque de vivienda social de escala europea.
Lo que significa para los funcionarios que buscan casa
La conexión directa entre la SAREB y la situación actual del mercado inmobiliario para los empleados públicos tiene dos caras.
La cara negativa. Los fondos de inversión que adquirieron activos de la SAREB durante los años 2014-2020 los han convertido en buena parte en vivienda de alquiler libre a precios de mercado. Blackstone, Cerberus, KKR — los gestores del banco malo — son hoy los grandes propietarios institucionales de vivienda en España. Su presencia en el mercado ha contribuido a sostener los precios del alquiler en niveles que expulsan a los funcionarios de rentas medias de las ciudades donde trabajan. Como ya analizamos en el Observatorio, los funcionarios viajeros pendulares en Madrid son en parte el resultado de este proceso.
La cara positiva. Las 40.000 viviendas que ahora pasan a Casa 47, más los 2.400 suelos con capacidad para 55.000 unidades adicionales, representan la primera apuesta real del Estado por construir un parque de vivienda asequible de escala. Un funcionario con ingresos entre 16.800 y 63.000 euros anuales — que cubre a la mayoría de los empleados públicos — entra dentro del perfil objetivo de Casa 47. Si el sistema funciona, y los alquileres se fijan por debajo del 30% de la renta media local, eso puede significar acceso a vivienda a precios que el mercado libre ya no puede ofrecer.
La Operación Campamento, los desarrollos del sureste y ahora el traspaso de activos de la SAREB a Casa 47 conforman el mapa de la oferta pública que se irá materializando en los próximos años. Ninguna de estas piezas es suficiente por sí sola. Juntas, representan el mayor intento de intervención pública en el mercado residencial español desde los años 60.
Si quieres explorar las opciones de acceso a vivienda asequible disponibles ahora — antes de que se consoliden estos proyectos — puedes revisar nuestra guía de cooperativas de vivienda para funcionarios en 2026 o consultar el registro de FuncioHouse. Las promesas del banco malo tardaron 13 años en hacerse realidad. Las cooperativas funcionan hoy.
