Conocer las bonificaciones del ITP puede suponer un ahorro de hasta 15.000 euros en la compra. Muchos compradores pagan el tipo general sin saber que tienen derecho a pagar bastante menos. Esta guía reúne todas las ventajas vigentes en 2026, para cualquier perfil de comprador, y explica en qué cambia la situación si eres empleado público.
Comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid supone, además del precio pactado con el vendedor, entre un 10% y un 12% adicional en impuestos y gastos. El mayor de todos es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid aplica un tipo general del 6% y que debe liquidarse mediante el Modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma ante notario. Comunidad de Madrid
Lo que muy pocos compradores saben antes de firmar es que ese 6% puede reducirse de forma muy significativa si se cumplen determinados requisitos. Y que ser funcionario no cambia nada en lo fiscal, pero cambia mucho en la financiación. A continuación encontrarás todas las ventajas disponibles en 2026, organizadas por perfil.
Antes de nada: la base imponible ya no es siempre el precio de compra
Desde el 1 de enero de 2022, Hacienda calcula el ITP sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral del inmueble. Si compras por debajo del valor catastral, tributarás igualmente por esa cifra mayor. Consulta siempre el valor de referencia en sede.catastro.gob.es antes de cerrar cualquier operación. CalculadoraITP
Todas las bonificaciones del ITP en Madrid 2026
La Comunidad de Madrid tiene el ITP general más bajo entre las grandes comunidades autónomas. Pero además de ese 6%, existen varios tipos reducidos y bonificaciones que pueden rebajar considerablemente la factura fiscal. Aquí tienes el mapa completo:
| Perfil | Tipo ITP | Requisitos clave | Ahorro estimado (250.000 €) |
|---|---|---|---|
| Cualquier comprador | 6% | Tipo general. Sin requisitos adicionales | — |
| Vivienda habitual ≤ 250.000 € | 5,4% (bonif. 10%) | Destinada a vivienda habitual. Valor ≤ 250.000 €. No compatible con otras bonificaciones | ~1.500 € |
| Familia numerosa | 4% | Título oficial familia numerosa. Vivienda habitual. Sin límite de precio. Venta de vivienda anterior en los 2 años previos o posteriores (si la hubiera) | ~5.000 € |
| Jóvenes <35 años en municipio rural | 0% (bonif. 100%) | Menor de 35 años. Municipio CM con <2.500 habitantes. Vivienda habitual. Valor ≤ 250.000 € | Hasta 15.000 € |
| Afectados Línea 7B Metro (San Fernando de Henares) | 0% (bonif. 100%) | Compra nueva vivienda para sustituir la dañada. Vigente hasta resolución del procedimiento + 4 años | Variable |
| Hostelería/comercio con solera (>50 años actividad) | 5% efectivo (bonif. 95%) | Actividad acreditada ≥50 años en CM. Mantener actividad al menos 5 años. Novedad Ley 6/2025, en vigor desde enero 2026 | Variable |
| Empresa inmobiliaria | 2% | Empresa con actividad inmobiliaria en PGC. La vivienda entra como activo circulante y debe venderse en máximo 3 años | Variable |
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Madrid frente al resto de España: el ITP más competitivo
Comprar en Madrid tiene una ventaja fiscal clara respecto a la mayoría de comunidades. Para que lo veas de un vistazo:
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | ITP para vivienda de 300.000 € |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6% | 18.000 € |
| Canarias | 6,5% | 19.500 € |
| Andalucía | 7% | 21.000 € |
| Cataluña / C. Valenciana / Galicia | 10% | 30.000 € |
| País Vasco (régimen foral) | 4% | 12.000 € |
Para esa misma vivienda de 300.000 euros, comprar en Madrid supone pagar 12.000 euros menos que en Cataluña. La diferencia es muy relevante en operaciones de importe medio-alto, que en la capital son cada vez más frecuentes dado el nivel actual de precios. CalculadoraITP
¿Y si soy funcionario? El ITP es igual, la hipoteca no
Esta es la pregunta que más recibimos en Funciohouse, y la respuesta es clara: en el ITP, un funcionario paga exactamente lo mismo que cualquier otro ciudadano. Las bonificaciones descritas arriba se aplican por igual a todos los compradores que cumplan los requisitos, independientemente de su condición laboral. No existe ninguna reducción específica del ITP por ser empleado público. BBVA
Donde la condición de funcionario marca una diferencia muy real y muy significativa es en la financiación hipotecaria. La estabilidad laboral de un funcionario de carrera —ingresos garantizados, puesto inamovible, riesgo de impago prácticamente nulo— convierte a este colectivo en el perfil más atractivo para la banca. Y eso se traduce en condiciones que otros trabajadores, sencillamente, no pueden conseguir.
Ventajas hipotecarias exclusivas para funcionarios de carrera
| Ventaja | Funcionario de carrera | Trabajador estándar |
|---|---|---|
| Financiación máxima | Hasta el 100% del valor de compra | Hasta el 80% (norma general) |
| Tipo fijo (referencia feb. 2026) | Desde 2,25% TIN | Desde ~2,8–3,2% TIN |
| Plazo máximo de amortización | Hasta 40 años en algunos bancos | Hasta 30 años (general) |
| Comisiones | Sin apertura en muchas entidades. Sin amortización anticipada | Comisiones habituales de mercado |
| Vinculaciones exigidas | Menos productos vinculados para bonificar | Más vinculaciones (seguros, tarjetas, fondos) |
| Convenios exclusivos (MUFACE) | Acceso a convenios BBVA, Unicaja, Santander y otros | No aplica |
| Bonificación inicial en cuenta | Algunos bancos abonan hasta 860 € al formalizar | No habitual |
iAhorro · Futur Finances · Rankia
Al resto de clientes los bancos suelen ofrecerles un plazo máximo de 30 años para devolver la hipoteca, pero a los funcionarios pueden darles hasta 40 años en algunos casos. Esa diferencia, aplicada a un préstamo de 250.000 euros, puede reducir la cuota mensual en más de 200 euros.
Funcionario de carrera vs. interino: una distinción crucial
No todos los empleados públicos acceden a las mismas condiciones. El personal interino de la Administración Pública puede acceder a una hipoteca, pero no le serán aplicadas las condiciones especiales que la entidad pueda ofrecer al funcionario de carrera. Para los bancos, un interino tiene un perfil similar al de cualquier trabajador con contrato temporal, con condiciones más restrictivas y sin acceso a los convenios exclusivos.
El personal laboral fijo de las administraciones públicas se sitúa en un punto intermedio: mejor perfil que un trabajador privado estándar, pero sin llegar a las condiciones del funcionario de carrera con plaza consolidada por oposición.
Un ejemplo concreto: lo que puede ahorrar un funcionario en una compra de 350.000 euros
El ITP es idéntico para ambos perfiles: 21.000 euros al tipo general del 6%. Hasta ahí, ninguna diferencia.
La diferencia aparece en la hipoteca. Un trabajador estándar necesitará aportar 70.000 euros de entrada (el 20% que el banco no financia), más los gastos de la operación. Un funcionario de carrera puede acceder a financiación del 100% en varias entidades, eliminando esa necesidad de entrada. Los funcionarios de carrera pueden lograr hasta el 100% de financiación en condiciones óptimas, algo poco habitual para otros perfiles. Infobae
Además, con un tipo fijo 0,5 puntos por debajo de la media durante 30 años, el ahorro total en intereses puede superar los 30.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. El ITP lo pagan igual. La hipoteca, no.
Lo que no te contarán en el banco (pero sí te decimos nosotros)
Las mejores ofertas para funcionarios no aparecen en los comparadores ni en los simuladores web. Prácticamente ninguna entidad habla abiertamente de ellas. Para acceder a las condiciones reales del mercado, la vía más efectiva es un broker hipotecario especializado en el colectivo, que negocia directamente con varios bancos sin estar vinculado a ninguno.
Lo mismo aplica a las bonificaciones del ITP: nadie te avisa de que puedes pagar menos si eres familia numerosa, si eres menor de 35 y compras en municipio rural, o si la vivienda no supera los 250.000 euros. Una vez presentado el Modelo 600 con el tipo general, recuperar lo pagado de más es un proceso largo y tedioso. Infórmate siempre antes de firmar. Mabelan
En Funciohouse conocemos bien las particularidades del mercado madrileño y del colectivo de empleados públicos. Si estás pensando en comprar, podemos ayudarte a calcular el coste real de la operación, identificar las bonificaciones que te corresponden y orientarte sobre las mejores opciones de financiación para tu perfil concreto.
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Fuentes: Comunidad de Madrid — Tributos · Ley 6/2025 Presupuestos CM 2026 · Sede Electrónica del Catastro · CalculadoraITP · HipotecaNow · UCI · iAhorro · Futur Finances · Rankia · BBVA · Banco Sabadell · Banco Santander · Mabelan